土拍研报 | 厦门一批供地岛内大增,建发斥资近百亿拿地

一、供应地块半数位于岛内，两宗地块封顶成交

3月24日，厦门排名前列批次土拍正式结束，本批次共有10宗住宅用地正式公告，开拍后有1宗取消交易，9宗地块成功出让。10宗出让面积为24.25万平方米，较2021年第三批次减少53.3%，计容建筑面积为74.13万平方米，较2021年第三批次下滑48.1%，起始总价为184.3亿元，较2021年第三批次减少近半，本批次供求面积和出让地块数量较2021年第三批次均大幅减少。厦门2022年供地计划显示，本年度宅地供应累计有4次，一批次供应10宗宅地，剩余14宗分三次供应。预计本批次为2022年供应最多的一次。从供地结构方面来说，本次有5宗地块位于岛内，占比一半。

从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积，规划建面，成交楼面均价数值分别为22.52万平方米、61.11万平方米、25145元/平方米，较2021年第三批次分别减少38.6%、36.3%、成交楼面均价下滑7.1%。在本批次出让地块中有两宗达到较高限价成交，这两宗地块所处区域均位于热门区域，周边配套设施完善。且地块面积小、总价较低，便于迅速去化，未来较好的销售预期和利润保证使得房企参拍热情较高。

本批次地块竞拍热度明显高于2021年第三批次，流拍数量大幅减少，2021年第三批次流拍地块占比达到一半。主要有三方面的原因：一季度厦门新建商品住宅成交低迷，政府通过加大优质地块供应增加市场信心；年初，通常房企拿地较为积极，可以当年开盘销售；本批次地块出让政策适度放松，房企利润空间释放。

二．竞拍政策基本不变，取消保障房配建要求

本批次出让地块都规定了较高限制地价和房价，针对房屋建造品质则要求定品质建造。在厦门2021年的一二批次出让过程中，要求竞配建，从2021年第三批次开始改为定配建要求。对于竞买企业，则要求禁止马甲企业参拍。对于竞买资金，则要求竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

值得注意的是，本批次取消了租赁用地的配建，无1宗地块配建租赁用地，此举无疑让利于房企，保障房企有更多的利润空间。同时针对2021年第三批次流拍的集美区2022JP03地块，本批次起拍价有上次的6.9亿元降低为5.6亿元，上限价格7.9亿元降低为6.4亿元，最终该地块达到较高限价后摇号成交。

三．竞拍企业主要为央企和本土国企，建发拿地热情不减

国家统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。销售低迷使得房企资金承压，市场回暖迹象暂未呈现。国企和央企具有较多的融资渠道，具有较多的现金储备，所以一季度拿地企业仍旧以国央企性质的房地产公司为主。

本次出让共有10宗地块，累计18家房企参与竞拍，其中思明区2022P02宅地竞争最为激烈，合计有13家竞买主体参拍。竞买企业多为大型央企和本土国企，民营企业较少。研判拿地名单可以知道，竞买企业多为厦门深耕企业，此类企业在拿地窗口补仓愿望强烈，新进厦门市场企业较少，此为近期市场的一个主要特点，此种拿地方式可以降低管理和营销成本，方便企业获取利润。

在2021年第三批次建发及旗下公司拿地4宗，本批次建发拿地3宗，仍保持着较强的拿地节奏，主要原因在于销售额的增加和融资的增加为建发拿地提供诸多便利。厦门建发旗下房地产板块共有建发房产及联发集团两个品牌， 厦门建发21年合计销售额2310亿元，同比增加67%，20年全口径合计销售额1379亿元，同比增加39%，在当前销售低迷的情况下，保持较高增长率实属不易。公司旗下两家房企三道红线均保持绿档，此外国资背景为其融资提供便利，去年下半年以来公司发行多笔低利率债券，最近的一笔在2月份，建发地产拟发行至多15.3亿中票，用于项目收并购。

四．供地批次增加，土拍规则趋于理性

和其它城市相比，厦门的土拍颇具有代表性，首先表现在土拍批次的调整。青岛、武汉、厦门、重庆和济南已明确全年供地计划分四批次供地。2021年厦门土拍表现出一二轮土拍热度较高，三轮热度较低的特征，最终导致三轮土拍半数地块未能成功出让，此类的调整可以给与地方政府更大的灵活性，兼具有集中供地稳定地价和稳定房价的作用。

另一方面，2021年下半年集中供地多城市遇冷，叠加房企暴雷和销售低迷的影响，2022年排名前列批次集中供地多城市加大优质地块供应力度，想通过此种方法活跃本地市场。多城市增加优质趋于地块供应力度，福州主城区面积占比较去年三批次小幅增长，厦门岛内地块占比达到半数，武汉今年首批供地7宗中有5宗位于核心城区，长沙主城区供地占比过半，重庆主要集中在沙坪坝和渝北等区域，占比达74%。

最后，各地土拍规则持平或者出现放松，不存在加码的情况。武汉的保证金比例有2022年的第三批次的50%降低为本批次的20%。与2021年三批次相比，青岛和成都取消人才住房配建要求，武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求。针对去年的流拍地块，或者降低地价二次挂牌出让或者提高较高限售房价的要求，出台不同的政策一新开发商参与竞买。