金辉控股重启信托融资

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

信托融资规模刚降下来不久，金辉控股（9993.HK）便再度回到了信托的“怀抱”。

自7月1日起，一款名为“永兴5号集合资金信托计划”的信托理财产品开始由山东信托代理发售。据悉，该产品100万元起购，总规模不超3.5亿元，分A、B两类发行，其中A类计划总规模不超1.5亿元，期限12个月，收益率在7%至7.5%之间；B类计划总规模不超2亿元，期限18个月，收益率为7.3%至7.8%。

焦点财经查询山东信托官网获悉，该产品的募集资金将用于受让陕西枫泓房地产开发有限公司（简称“陕西枫泓房地产”）所持标的项目的特定资产受益权，转让价款用于项目的开发建设。而陕西枫泓房地产恰是金辉集团的间接全资子公司。

换言之，上述信托计划将通过支持陕西枫泓房地产项目开发的方式，为金辉“输血”。

作为风控，金辉集团将为上述信托计划提供不可撤销的连带责任担保，西安永挺置业有限公司（简称“西安永挺置业”）也会用鹿鸣长滩项目DK1-2 地块的不动产权提供抵押担保。同时，西安金辉房地产会用所持西安永挺置业的100%股权提供质押担保。

作为当前为数不多没有出现债务暴雷的闽系房企之一，金辉控股的流动性压力同样值得关注。财报显示，该公司截至2021年底的现金及银行结余有197.29亿元，一年内到期债务为167.9亿元，包括银行贷款78.57亿元、其他借款16.47亿元，以及一年内到期的优先票据、公司债和资产抵押证券所得款项72.88亿元。以此来看，金辉的短期偿债压力尚在可控范围之内。

不过，值得注意的是，金辉上述197亿元现金中，有76亿元的受限资金以及8.5亿的已抵押存款。将受限资金等剔除后，金辉可直接动用的现金及现金等价物仅有112.22亿元，不足以覆盖即期短债。

从利润分配上，还可窥见金辉控股的“名股实债”嫌疑。2021年，金辉控股少数股东权益在所有者权益中的占比达到了37.09%，但少数股东损益在净利润总额中的占比仅有11.48%，二者相差超25个百分点。这意味着，金辉控股占比较大的少数股东并未分得相应的利润。

上述现象在金辉控股2020年的年报中同样存在。这一年，金辉控股少数股东权益在总权益中的占比为40.29%，少数股东损益在净利润总额中的占比则仅有18.10%，二者相差超22个百分点。

有分析指出，“明股实债”在财报上最直观的体现是，少数股东权益在所有者权益中的占比过高，且这一比例与其所分得的利润比例之间的“剪刀差”越大，企业存在“明股实债”的可能性也就越大。这也意味着，在金辉亮眼的账面财报背后，或藏着一笔难以准确估算的隐性债务。

金辉控股是2020年“三道红线”新规出台以来，排名前列家成功登录港交所上市的房企。在招股书中，金辉曾明确表态，上市所募资金的30%皆将用于偿还集团的信托贷款，而用作支撑一般业务营运的只占10%。二者形成鲜明对比。

近两年，金辉有意降低信托融资规模。截至2021年底，其债务结构中，银行占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资已压缩至6.7%，合联营担保也从55.1亿元减少到了14.3亿元，同比降低了74%。

面对较大规模的即期债务，以及融资渠道不畅、销售欠佳的市场大环境，金辉控股或正重启信托融资。据披露，2022年上半年，金辉共实现合约销售金额243.7亿元，合约销售面积165.2万平方米，同比分别下降56.3%和48.7%。