中金:地产支持政策持续加码,房地产周期企稳概率上升

焦点财经讯 1月6日，中金发布研报称，中央经济工作会议明确把“住房消费”作为2023年扩大内需的重要手段，1月5日住建部部长也表示精准支持住房消费，同日央行发布新闻，将此前宣布的临时性房贷利率动态调整的政策常态化。政策的调整已经使得房地产部门的金融条件处在一个相当宽松的状态。2022年金融条件的宽松没有转化为房地产的实质性改善，与疫情的影响、房地产开发商的信用风险以及房地产长周期的下行都有一定的关系，但疫情的不确定性下降、保交楼得到资金支持，房地产了大幅下调后基数已经不高，因此需求政策的效果可能逐步显现，2023年房地产周期企稳的概率在上升。

以下为报告全文：

1月5日晚，央行宣布了新的房贷利率政策，同时住建部也在央视采访中明确了对于房地产消费的精准支持。1月5日，央行发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，机制的内容是：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这个政策最早提出于2022年9月29日，当时这一政策作为一个临时性政策、有效期到2022年年底，央行这次的政策相当于将临时性政策常态化。住建部的表态则更加明确，倪虹部长在采访中表示将“大力支持”第一套住房的购买，“合理支持”第二套住房的购买，“原则上不支持”三套以上住房的购买。

央行的政策与住建部的表态，体现住房地产可能是2023年经济工作中的一个重点。中央经济工作会议明确提出要扩大内需，并且把“住房消费”作为扩大内需的一个重要手段，住建部与央行的具体政策都是在落实这一政策表态。同时，住建部还指出，对于一套住房来说，“首付比、首套利率该降的都要降下来”，同时也明确了对“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”，因此向前看，房地产需求端政策仍有进一步宽松的空间。

2022年住房信贷的宽松没有转化为房地产销售投资的实质性回升，主要是由于疫情、开发商的信用风险和房地产的长周期下行。从2021年的9月开始，住房贷款利率就开始了一路下行，到2022年的9月，首套房贷款利率已经下降到4.15%，过去13年来的最低水平。然而，房价和销售面积均没有出现明显的企稳，房贷利率和房地产销售、房价的走势出现了明显的背离（图表1-2）。我们认为着背后主要是由于3个原因，第一是疫情的影响，在疫情的影响下，居民的收入预期转弱（图表3），对于买房更加谨慎；第二是开发商信用风险的影响，购房者担心开发商不能交付期房，因此不敢购买，我们发现在2022年的大部分时间里，没有交付风险的现房销售明显要好于期房（图表4）；第三是房地产长周期下行的影响，由于城镇化的减速和金融周期的下行，中国新房成交面积的中枢可能已经见顶。

图表1：2022年房贷利率降至历史最低点，但住宅销售增速未上升

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：2022年房贷利率降至历史最低点，但二手房价格环比仍在下跌

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：2022年居民收入预期大幅下降

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：2022年现房销售要好于期房，因为现房不面临烂尾风险

资料来源：Wind，中金公司研究部

但是向前看，以上三个因素对房地产基本面的制约都在缓解，疫情造成的不确定性在减弱，保交楼得到了有力的资金保障，房地产销售和投资都已经大幅降低、基数已经不高。具体来看：

第一，疫情造成的不确定性在减弱。在疫情防控进入新阶段后，中国已经宣布对新冠病毒实行“乙类乙管”，不再划定高风险区、不再进行常态化核酸检测，跨区域交流、国际交流恢复正常。虽然不确定性仍然存在，但是从国外经验来看，在几个月后，开放后的国家经济社会总体都会恢复正常，因此私人部门面对的不确定性是在减弱的。

第二，保交楼得到了实质性的资金支持，开发商信用风险也得到了初步缓解。2022年11月，单月新增抵押补充贷款达到3675亿元、创下历史最高记录，历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造的相关项目，此次可能用于对部分保交楼项目的支持当中。2022年9-12月PSL累计新增6100亿元（图表5）。根据我们的估算，如果全国保交楼困难的项目占全国施工面积10%的话，那么完成这些困难项目的全部交付需要资金约1万亿元。也就是说，央行提供的资金已经可以占到保交楼资金需求中的一个不小的比例，考虑到还有商业银行和其他金融机构的支持，我们认为可以对保交楼有信心。此外，从2022年3季度开始，优质房企在“民营企业债券融资支持工具”的支持下开始逐步恢复债券融资，商业银行也积极向优质房企授信，开发商信用风险得到了一定的缓解。

第三，在经历大幅调整之后，房地产的基数已经不高。中国本轮新开工面积的下行大约开始于2020年10月，距今已经有2年多的时间，，2022年全年新开工面积同比下跌接近40%，2022年10月相对2020年10月的新开工面积下跌57%、接近60%。这样的跌幅、下跌的速度和下跌的时间在过去30年的全球历史中都比罕见（图表6）。

总的来看，随着各种制约因素的影响逐步减弱，房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来。虽然在长周期向下的过程中，房地产反弹的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地产周期的企稳概率在上升。

图表5：2022年9-11月，抵押补充贷款净增额大幅上升

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：中国新开工面积的下跌幅度、速率、时间跨度可能都已经达到了一个相对极端的水平

资料来源：Wind，中金公司研究部