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后海招商玺

山新盘扎堆入市，招商蛇口成为市场主力军，自前海桂湾招商海宴府4月19号开盘劲销九成之后，预计6月底，后海招商玺——招商蛇口倾力打造的“玺系”全新力作，188-247平新品二次加推，这是自蛇口双玺花园、太子湾招商玺后，又一个顶级豪宅。

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前世今生

「后海招商玺」前身是原联合饼干厂城市更新单元，位于南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北。该项目曾是恒大在深圳最具价值的旧改项目之一，于2019年7月被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。

项目详细信息

项目占地约1.5万㎡，总建面约15万㎡，计容建面98754㎡ ，住宅88449㎡，商业、办公及旅馆2100㎡，公共配套面积8205㎡，由4栋住宅及1所幼儿园组成，另配建一所九年一贯制学校。商品房总计仅261户，户均面积约218㎡，主打约188-247㎡纯粹大平层社区。共548户（261套商品房/287户回迁房），配700个车位。管理费11.8元/平/月

1栋1-2-3单元为商品住宅，1单元24层2梯2户，2-3单元41-42层3T3户，1栋4单元为回迁，总高46层。

住宅标准层高3.3米，整体实用率高达约96%，与市场上豪宅约74-82%实用率对比，产品优势明显。每个户型都带超大转角阳台，空间非常舒适，看深圳湾城市景观。

项目采用了全线进口五金及进口系统推拉门，升级了安全、静音与节能性能。夹胶中空超白LOW - E玻璃幕墙大面积铺展，实现了至频段隔音降噪，为业主营造了一个安静舒适的居住环境。

区域介绍

根据深圳市商务局发布的《深圳市商业网点规划（2025-2035）》，后海-深圳湾商圈被列为中长期重点打造的世界级地标商圈。这意味着未来该区域将集聚国内外顶级消费资源，成为时尚潮流消费引领、标志性城市景观集合的世界顶级商圈。

世界级地标商圈的定位，不仅带来商业能级的跃升，更将推动区域城市形象的全面提升。后海招商玺恰好处在这一核心地带，其地段价值自然水涨船高。

交通配套

项目位于“豪宅地铁线——2号线”海月站和湾厦站之间，步行距离约700米，可通过后海站换乘11号、13号线，4站达福田CBD(车公庙站)、前海合作区(前海湾站)。

此外，项目距离12号线（在建）四海站约1.2公里。周边还有在建的 15 号线，未来地铁 15 号线将串联妈湾、蛇口、后海、科技园、留仙洞和大铲湾等人口、产业密集片区，带来巨大人口、经济效益。

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商业配套

项目坐享后海与蛇口双商圈辐射。700米范围内有宝能太古城，2公里辐射圈覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、蛇口招商花园城等多个大型购物中心。

另外，得益于蛇口的历史基因，这里藏匿着许多宝藏老字号与特色街市，形成“高端消费+生活体验”的互补格局。

教育配套

目前对口育才二小和育才二中，均为南山第一梯队学校。

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育才二小是南山重点公立小学，育才二中则是全市前20%的头部初中，成绩表现亮眼，2024年中考成绩尤为突出：不仅一举包揽南山区前三名，其中587分的高分更是在深圳市高居第三。

（仅供参考，学区划分以教育局公告为准）

公园人文

近处有四海公园、蛇口文体公园、蛇口体育中心，日常休闲散步好去处。东侧2公里达人才公园、深圳湾海滨公园，深圳歌剧院等，尽享城市级配套；

西侧2公里达大南山公园、荔林公园、海上世界等，山海景观资源丰富。

项目点评

项目位于南山区招商街道近海路以东、后海大道以西、荔园东路以南、工业七路以北。紧邻深圳湾和蛇口豪宅区，地理位置优越。

地段和景观，对比信悦湾和澐玺差一点，价值上也有一定差距。同样是200平面积段产品，有着近1000万的差价，均价相差5万/㎡。

户型设计是几个新盘里最好的，得房率高，197㎡起步都是标准4房。招商“玺”系列出品一直很稳，都是顶豪标杆，用材用料非常扎实。

加上有育才学位，综合评分还是很高的。适合想买豪宅品质，又追求性价比的群体。

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竟品

188㎡：总价区间2200-2700万

对标产品：君汇新天177㎡、绿海湾158㎡/163㎡、太古城北区165/173㎡、鸿威海怡湾150/165㎡、卓越维港北区168㎡

237㎡-247㎡总价区间：2600-3500万

对标产品：君汇新天201㎡、三湘海尚175/208㎡、卓越维港南区176㎡、翡翠海岸175㎡、吉祥龙175㎡、半岛三期168㎡

与周边二手房对比

华润城润府三期，单价22万-26万，150-350㎡

楼龄5年，综测：网红盘、配套成熟、但容积率高 ，总价3300-9100万

翡翠海岸，单价18万-22万 120-280㎡

楼龄10年，综测：海景资源、社区品质高、但户型较旧，总价2160-6160万

恒裕滨城二期，单价26万-30万 200-400㎡

楼龄8年，综测：顶级豪宅、稀缺性强、但价格极高，总价5200-12000

三湘海尚，单价16万-20万，140-320㎡

楼龄12年，综测：海景视野好、性价比高、但楼龄稍长，总价2240-6400

后海公馆，单价15万-18万，80-180㎡

楼龄15年，综测：小户型为主、流动性好、但非纯粹豪宅，总价1200-3240

中信红树湾，单价17万-20万，130-300㎡

楼龄13年，综测：品质不错、但产品较旧，总价2210-6000

2000-3000万的产品，在深圳湾竞争非常激烈，二手房一半户型集中在这个价格区间

小结

产品在取消7090政策后速度改成大平层，属于新规产品，地块虽小，但学校属于南山第二梯队，在南山目前要想买个好学区可没什么新房，还是豪宅产品，但目前还有部分小户型产品是小区内的回迁房，从地段到圈层，学区来看，这栋回迁影响度不太大，价格对比起其它新房豪宅产品来看会有一定优势，有兴趣的宝子们可以私信探讨探讨！

后海终藏招商玺·二批次约188-247观海楼王载誉程新 诚邀品鉴

📶二批产品：约188-237-247㎡

📶二批户数：108户

📶产品层高：3.3米

📶梯户比：3梯3户

📶层高：41层

📶交楼标准：精装修

📶配套：主题会所、恒温泳池、空中花园等

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🔴建面约188-237-247㎡革新户型

💥约188㎡明星户型 |可三可四房三卫两厅 | 三面采光 三卧室超东南| 主卧套房270°转角奢华空间全景落地窗

💥约237㎡ 全能户型| 四房三卫两厅 | 三面采光 双面海景四开间朝南| 三主卧套房| 270°环幕视野

💥约247㎡ 全景仓户型| 四房三卫两厅 | 三面采光 三面看海| 四卧三套房| 270°环幕视野

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📶总建面：约15.08万㎡

📶容积率：6.6

📶绿化率：30%

📶使用年限：70年

📶交房时间：2028年

📶物业管理公司：深圳招商物业管理有限公司

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