地产内参 | 外资要来抄底中国房地产,万亿级城市开放限购

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第52周）

企业研究组

监测时间：12月24日至12月30日

宏观政策

1

全国政协：中国的房地产要软着陆，不能再加往下走的力量

（详见附注1）

焦点研究院：近期多方声音重申房地产的支柱产业地位，政策面的向好力度和广度超出预期。由于2022年经济数据处于相对低点，因此预计2023年经济将迎来较大幅增长，其中，房地产行业将成为重要增长点之一。刚需、改善类住房将成为经济好转，国民收入稳定后的典型消费选择。

2

摩根士丹利：行业焦点转向促增长，中国房地产市场已颇具吸引力；

惠誉：政策宽松有利于部分房企外部融资渠道；

惠誉：近期放宽的融资政策改善强资质中资房企流动性。

（详见附注2）

焦点研究院：外资金融机构对未来中国房地产的看好，也侧面反映出近期房企融资端政策被认为能在短期内帮助房企稳定交付，从而重建行业信心。此外，融资端全流程的支持也代表房地产行业终于等到了决策层出手，未来其他方面政策将会陆续配套而出。

3

广东省东莞市：全域放开住房限购。

（详见附注3）

焦点研究院：继佛山后，又一GDP万亿城市放开限购。此次调整为2022年以来东莞第五次放开楼市，前四次政策从效果上开并未对销售和需求产生明显刺激。本次取消限购将吸引限购区域居民前往非限购区购房。同时，限售取代限购的模式，也为保持市场稳定，稳增长、防风险、保民生给予了一定基础保障。

本周焦点研究院重点报告一览：

文旅研报 | 搜索量暴涨7倍，背后是盼了三年的战“疫”曙光

ESG周报 | 11家央企加入ESG联盟，招商蛇口发5.5亿绿色中票（第52周）

融资周报 | 万科发布87亿融资计划，合景泰富成功定增（2022年第51周）

附注1：

12月26日，全国政协经济委员会的副主任刘世锦表示，中国的房地产在某种意义上是“带病运行”，其整个经营模式是高负债、高周转、高销售、规模特别大，而且有相当强的过度扩张(倾向)。“就像一台高速运转的机器，如果速度一旦放缓以后，可能会出现非常严重的问题。政策应该在这个时候让房地产慢慢着陆，不能再给它加往下走的力量

附注2：

12月22日，摩根士丹利在一份报告中表示，最近的政策变化表明，对房地产行业的焦点已从去杠杆转向促增长。这应该有助于稳定房价预期，而疫情后的重新开放可以缓解对就业的担忧。房地产销售可能会比预期更快复苏，因为原先停工的项目预计在明年上半年竣工，这将提振购房者信心。随着行业风险的降低，地产股的风险回报正变得更加有利。因此，摩根士丹利将对中国房地产行业的看法上调至“有吸引力”。

12月22日，惠誉发表一篇报告称，近期政策放松应有利于中国国有开发商和龙头民营开发商的外部融资渠道，加强开发商的市场集中度和信用分化。惠誉表示，更加可持续性的复苏仍将取决于住房需求的稳固复苏。惠誉称，有资格发行由中债信用增进投资股份有限公司担保的境内债券的开发商数量可能会从第一批仅有的六家开发商大幅增加，因为中债信用增进公司将降低资产抵押比例要求，提高选定开发商的发行配额，并大幅削减担保费用。政府的“金融十六条”提高了银行向房地产行业放贷的意愿。

12月27日，惠誉发布报告称，近期的融资政策松绑或利好中资国有及头部民营房企的外部融资渠道，提升房地产市场集中度并加剧房企的信用分化。惠誉评级认为，房地产行业更为可持续的复苏仍将依赖于住房需求的稳健恢复。

获许发行由中债信用增进投资股份有限公司（中债增）担保的境内债券的房企数量或会较首批的仅6家大幅增加，因为中债增将降低资产的抵押率要求，提高获选房企的发行额度，并大幅降低担保费用。房地产“金融16条”政策增强了银行向房地产行业放贷的意愿。此外，政策决策者通过窗口指导促使国有四大银行为5家头部民营房企发放以国内资产作为抵押品的境外贷款（“内保外贷”），帮助房企偿还包括美元债券在内的境外债务。此外，暂停13年的上市房企股权再融资于11月末恢复，这将助力母公司实力雄厚且愿意提供支持的境内及H股上市房企去杠杆或进行规模扩张。然而，鉴于股权融资监管门槛仍存且投资者风险偏好低，上述政策对困境房企的提振效果可能甚为有限。

附注3：

12月26日，东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。《通知》表示，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。