上海楼市:限竞房、共产房和商品房到底有哪些不同?别随意入手!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：‍

提问：成哥好，请问限竞房、共有产权房，商品房，到底有哪些不同？

回答：首先要搞清楚概念。现在市场上销售的房子，主要就分两类，商品房和政策房。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，可以自定价格出售的产权房。市场上大量的新房和二手房基本都是这种，可以自由流通。政策房全名叫政策性保障性房产，是政府为了保障中低收入家庭能买得起房，住得起房，而推出的一系列保障性住房。政策房主要分为这几种：

1、经适房，就是经济适用房，是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴土地出让金。

2、共产房，就是共有产权房，是政府和个人分别持有该房的部分产权，比如该房市场价是70000元每平米，个人可以按49000元每平米买下70%产权，相当于7折就可以购房入住。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但你能卖的，就只有你持有的这部分产权。

3、限竞房，就是在土地出让之前，政府先制定好该地块房屋的封顶售价和平均售价的较高限制。限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。政策房跟商品房相比，房屋的资产、流通、商品属性被政策大幅度调低了，买了自住可以，想要交易变现就不容易了。一是限制了购买人群，大多是申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群。二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有。

一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有变现流通的机会了。如果说家庭财力够得上商品房，那就尽量买商品房，不光是房产，也是资产。如果家庭财力不够又有资格，买政策房主要是保障居住。

提问：成哥好，请问外环外总价300w，70平方是否算普通住宅？卖房要交多少税费？

回答：外环的普通住宅要达到房款总价小于230w，产证面积小于140平方，两个条件同时满足才可以。

提问：成哥好，如果在上海要购买郊区的话怎么选择？哪个区会是上海郊区里发展较快的？

回答：松江应该是上海几个郊区里发展得较快的。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市排名前列。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市排名前列。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。力争泖亭路、昆港公路等竣工。关于上海的高回报投资率楼盘，成哥已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：您好成哥，我手上有套幸福珺湾大概133平左右，是高楼层。现在感觉涨得好少，而且月供还高，是否还能继续持有呢？

回答：幸福珺湾的地段、学区、品质都不错。可能少有的缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平的4房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了。接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动。当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。

提问：成哥好，价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），应该选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓得也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，优选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：成哥好，请问长三角区域投资的话 嘉兴、湖州`宁波奉化、张家港哪个比较好，可否推荐其中几个投资的具体区域？

回答：这几个地方都已经被炒作过一轮甚至两轮了，目前都没有明显的机会，不是特别推荐。相对来说，我觉得嘉兴和张家港比较好一些。嘉兴优点是离上海近一些，缺点是有点贵了，重点考虑西塘一带。张家港优点是经济强，房价低，缺点是没概念。

提问：成哥好，松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的。你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。

提问：成哥好，请问杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少你上班会方便一点。

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