上海楼市:这些核心板块的房价一直上不去,有哪些原因?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，浦东唐镇拍出了4,000的楼板价，将来的售价应该在8万以上，这还是不靠地铁的位置，反观浦西的大虹桥，徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头，房价一直在6万以下趴着，就连中核这么核心区的房价6万都批不到，这些核心板块的房价一直上不去，有哪些原因呢？

有人说大虹桥紧靠火车站，入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力，而且以后经济环境变了， 这对大虹桥的房价有支撑吗？徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗？

回答：唐镇与大虹桥，皆处于外环外侧几公里处，其中唐镇略近一点。这两个板块，都有较大发展潜力，但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇，有较大的可比性。大虹桥的发展潜力，来自于虹桥商务区，同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽，辐射长三角。近几年，越来越的企业，将长三角总部搬到大虹桥，也不能说全是低端的，房企总部就有好十来个。唐镇的潜力，主要是为张江科学城做配套服务，包括居住方面。

唐镇的二手房价格5.9万，徐泾， 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元，而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰， 6万二三，实也差不多。展望未来长线发展，我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元，这只是偶发事件，踩错点，高估价的案例挺多。而且这个地价也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万，最后房价也只卖到5万多。

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提问：成哥好，请问上海陆家嘴核心地区的老破大历史涨幅如何？

回答：你好，和次新房总体涨幅差不多。时间维度看，每次都是最后一波跟涨，也就是次新房先涨了，轮到老公房，最后才是老大楼。空间维度看，小陆、世纪大道、塘桥/北滨的老大楼，越靠近核心，在一轮行情中的起涨时点越早，但不很明显。结构性维度看，好学区的老大楼明显价格更坚挺、流动性更好。未来三五年也大概率还是这个趋势，因为2020民办摇号新政的效应还需要好几年才能消化完。由于没有超额涨幅，稳定性和流动性也不占优，所以投资角度不是最优选的标的。亮点是租金好，普遍能做到2%以上，2.5-3%也是有可能的。这比次新就要好不少了。

所以，适合长持十年以上、有多套房和大量实操经验的资深投资者，不适合绝大多数普通家庭。

提问：成哥好，在浦东陆家嘴中央公寓(首套有贷款) ， 目前家庭月收入税后5万。

2016年4月，投资了，上海浦东港驳32平米(家庭第二套，全款付清) ， 当时成本价200万，现在市场价210万。现在有几个方案。

1 ，继续出租，月租金4200。等以后市场行情好转再考虑更换其他投资方式。

2 ，现在出售。置换大虹桥的二手房。我可以再贴点钱，再贷款，买400万以内的房子。

听您说大虹桥有潜力，但资金有限。我看了下， 17号线徐泾北城站的北面有一片动迁商品房。您觉得潜力怎么样？

3,现在出售。投资学区房，比如松江，闵行的学区房，总价不高。

回答：你这个情况，挺复杂的。陆家嘴公寓，这个小区，你选得很好，升值性强。港驳小区，属于老破小，没有学区，虽然近地铁，但仍属于升值弱的房子。不过，很多人都会面临这样的困难选择：钱不多的情况下，买市中心老破小，还是郊区新房与次新房？老小破，得有好学区；郊区要选近郊，有规划利好的板块！长线来看，你这套房子，不宜持有，主要升值弱。但400万以内的预算，又很难买到升值性强的房子，这个要淘一淘了。

松江太远，不考虑。闵行可以适度考虑，这个区域没有特别好的板块，莘庄地铁站周边有合适的次新房，可以考虑。建议从大虹桥、张江、前滩，这三大潜力板中，看看次新房，近地站、在学区则更好。徐泾北路北面的一片动迁房， 就不要考虑了，性质与港驳小区有相似之处。上海买房价值高的楼盘，详见内部分享。

提问：成哥好，问下上海买房三个板块的比较：

1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得火，担心透支潜力。

2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线太堵了

3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP较高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。请问成哥应该如何选筹？

回答：我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业。二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路三是新学区入驻。目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。

提问：成哥好， 本人目前在上海工作，户籍南京，计划二年内返南京。 目前资金配置：早年毕业后在江苏昆山购置小两房，出售中约110万资金，尾款贷款20万不到，到手资金90万；手上可支配现金70万，共计160万左右。 购房需求：购房两套，一套3室家人自住；另一套2室作为投资。 咨询事项：自住的我考虑的是200左右的三房，资金有限目前看的是带电梯的安置房和商品房（滨江和园、盛锦华庭和北江锦城），不知哪一个好，希望房姐给个建议；投资的2室，看了江浦五桥和三桥区间板块的锦绣樾江府在内的周边楼盘，以及浦口高新区楼盘，还有目前开发中的镇上的桥林片区的（安置房上江府、水沐云筑），目前桥林有两所私立品牌小学以及人才公寓、房产、芯片软件园建造中，有台积电企业驻扎。问成哥这三个片区哪个更有投资价值，或者片区以外的哪些楼盘比较合适？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。 投资角度浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。 具体自住买哪一个，看你自己的喜好，商品房优先。 投资的2室，这个首付在南京确实很难买到像样的房子，考虑自住可以买。 但是这个价买桥林，不如加一点钱买五桥或者奥南。

提问：成哥你好，子弹100万，在宁波哪里买房比较好？再买算二套。

回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降； 近年来宁波的存在感一直很低，被上海和杭州压抑得非常严重。 省内排名前列把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。 坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。

提问：成哥好，请教您！中央在提内循环，具体会是什么样子？我们也不懂，会对房价有何影响？

回答：你好，内需换一个说法而已。国内楼市基本是纯内需市场，和外部经济关系不能算很大，主要看国内经济宽松和楼市政策怎么走，99%的影响只看国内经济宽松程度、国内调控的松紧程度。 当然这里面的机遇就是有些以前都用进口的领域，可能会强行硬着头皮上国产。

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