上海楼市:上海这个“少有”板块有多牛?现象级的“狼多肉少”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，能分析下张江吗，15年有朋友买在张江万科，涨了三倍了都....

回答：张江这个地方，绝了。 千万不要用理解上海房价涨跌的逻辑，去理解张江。 因为张江的位置虽然在上海的浦东； 但实际人口、产业，甚至房价逻辑，更像深圳。在张江核心片区买房，基本就是狼多肉少的状态。

饥渴的张江买房人， 喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。 以张江板块为核心，我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江买房人”的买房足迹。 首先就是张江东侧的唐镇板块，这个板块基本能满足“张江买房人”所有想象，学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。 所以在这次的上海行情中，唐镇几个品质好、学区牛的小区，均价都上到了10万：

唐镇一直被人拿来和徐泾比，说它们是外环两兄弟，一个靠着大虹桥，另一个靠着张江。 两兄弟相比，唐镇在房价上明显是大哥，恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。

“张江买房人”买房的另一个热门片区，是张江南侧的周康片区（周浦+康桥）。 这两个板块中，康桥的形状是一横条，板块中能选的次新房同样比较少，所以被城市界面更新的周浦捡到宝。 比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万，鹤立鸡群。 标准的“张江买房人”的买房口味。

周浦和康桥两个板块加到一起，直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。 本身川沙的城市界面也不是太差，但可惜传统上海的生活气息太重，“张江买房人”不感冒，甚至有点抗拒。 再有就是张江隔壁的北蔡、御桥片区，这两个地方他们同样很喜欢，尤其是御桥，它拥有南部少有的学区。 御桥的三房受到“张江男”热捧，例如万科海上传奇（11.7万）、万科金色城市（11.6万）这种标杆楼盘的房价。 基本都是被重视教育的“张江买房人”拉起来的。

以上总结来讲，“张江买房人”这个群体的买房途径，优先是往东买唐镇，次一级是向西的北蔡和御桥，再次就是向北的周康。

我认为，张江很可能是上海发展过程中，已经“少有”片区。

2000年之前，张江的定位是药谷，以大量工厂为主，不太需要四通八达。 所以片区的规划除了里面的几条大路之外，与外侧的交通连接并不强。 而2000年之后，张江的定位变成高科技园区，这个园区确实被开发出来了，但外联的交通问题到现在也没有解决。 导致整个张江片区总有一种“被护城河”环绕的感觉：

比如北至金桥、西至北蔡的很多道路，至今也没有打通。 住宅方面，老早的规划中，除了张江老镇那边，确实是根本没考过虑规划住宅的。 总结来讲，张江房子少属于历史遗留问题，张江至今也没有成片的住宅片区，只能不断向外辐射购买力。所以张江，以及周边板块的房价涨跌逻辑，很可能不适用于现在开发出新片区。 唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块，你们偷着乐吧

提问：您好曾叔，21.7社保满5年，预算450-500，首套房，先生在打浦桥上班，考虑自住➕投资，想买两房次新，较好对口二梯队或者三梯队的小学，请问可以考虑哪些板块？

回答：你这个预算。要学区只能买老破小学区房，我建议学住分离，找个好一点的学区房，然后租出去，自己贴差价租一个好一点的房子。如果不看学区，要自住的话，也只能在外环附近买到次新，找个通勤距离也不省力。

提问：你好曾叔，想买套学区房给孩子挂户口，纠结浦东还是黄浦，都说黄浦快乐教育，人少学校多，但是中考浦东的高中投档线又比黄浦低了几十分，非常之纠结，忘解惑

回答：黄浦的人均市重点高中多，但没有四校级别的，八大的大同格致也比不过建平。如果对孩子要求不是太高，选黄浦比较合适，如果有更高要求，浦东更合适。另外，如果孩子比较普通，那么浦东的选择也更多。所以关键还是看你的目标。

提问 : 曾叔你好，我看你说不看好万科海上传奇，前段时间12万单价接盘了，现在既懊悔又焦虑，给点建议吧～

回答 : 既然都买了，也没啥建议了，长周期看这个盘依然会涨的，只是近期涨幅会缩小或是横向而已，没啥问题。

提问：您好曾叔，北桥15年左右别墅区公寓房有必要现在置换到徐泾或华漕的新房吗？谢谢！

回答：投资上是区位是更好的，但是如果平仓置换，税费成本也很大，算上摩擦成本意思不大。

提问：曾叔您好 我想买一套上海 一室一厅 300W左右的房子 不需要学区 交通方便，可租可售。请问有推荐的吗？新房可以贵些。

回答：你在13号线11号线9号线2号线沿线找一下，特别是西侧外环这一带。可以考虑江桥，徐泾北城使，泗泾。九亭，马陆，嘉定新城这里看看。需要结合你的通勤考量居住偏好来定，具体楼盘推荐参考内部资料。

提问：曾老师您好 500预算 买徐汇老破小带学区好还是三林附近次新房前景好，不考虑交通，优先考虑投资和学区，谢谢啦

回答：你自己也说了考虑学区......那就只能买老破小徐汇了，三林的学区比起徐汇还是差很多了。

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