多城二轮供地频现流拍 房企继续躺平?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

在经历挂牌、终止、调整、二次挂牌后，22城第二轮集中拍地密集启动，但福州、青岛、济南等地却频现撤拍、流拍、底价成交的情况。

福州在第二轮集中拍地首日发布补充公告称，宗地2021-38号、马宗地2021-06号、2021拍-9号、2021拍-10号因出让方案优化，取消出让。涉及地块总面积约为14.32万㎡，总起价14.26亿元。

青岛在开拍首日宣布，高新区两宗商住地因无人报名中止出让，后又宣布第二日计划出让的剩余6宗地块终止出让。最终，高新区8宗地块全部终止出让。

济南先于8月末宣布历城区14宗地块因故终止，后又在开拍当日宣布、长清区平安片区共4宗地终止出让。

上述城市，均未披露地块被终止出让的具体原因，外界猜测或因这些地块没有房企报名参与竞拍所致。

部分网友评论：“房企们不想玩了”、“准备躺平了”。

3个月流拍600宗涉宅地

事实上，第二轮出现撤拍、流拍的现象并不意外。

回想排名前列轮土拍，堪称盛宴：广州有320个马甲交千亿保障金抢一宗地、杭州超七成地块拍至封顶价+自持，重庆较高溢价率超130%，武汉三天拍出7个地王……最终房企们为22个重点城市“贡献”了超万亿土地出让金。

但也有房企发现”算不过来账”。杭州市场的老玩家绿城在排名前列轮集中土拍中颗粒无收，其高管表示，没参与是因为算不过来账,利润测算下来不超过3%；世茂参与了拍地，但因地价太贵，难以匹配公司的投资模型而未拿地。

在杭州拿了5块地的滨江集团董事长戚金兴自爆：“此次在杭州拿的5块地，会“努力做到1%-2%的净利润水平”，引发房企一片共鸣。

面粉贵、面包被限价，面包师们发现忙活一圈，赚不了几个钱，遂欲“躺平”。

据中指院统计，6-8月，全国流拍的涉宅用地就已高达612宗，其中，一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗。甚至在房地产正火热的长三角，都出现了多次流拍。

游戏规则优化，房企仍躺平？

8月10日，市场消息称，自然资源部召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。同时，一份文件也随之曝光。

文件显示，本次调整的方向主要包括：商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

虽然该文件准确性尚未确认，但紧接着多城市接连发布推迟供应时间、中止土地供应，或者不发布供地公告，默默修改出让规则：包括但不限于调整较高限价、限制溢价率、禁马甲、竞品质、摇号等。

图片来源：中指院

其中，天津规定较高溢价率不得超过15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”；福州取消竞配建的限制，部分地块还对初始配建进行了调控，并调低了起拍价；青岛二次集中供地重新挂牌87宗地块，相较首次挂牌公告减少13 宗地块，还限制溢价率。

南京宅地经过一番调整，决定实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市，被称为“史上最严”的监管规范。

而武汉更像是集大成者，规定竞拍达到出让较高价仍有竞争的土拍地块，将按照一次性付款、自持租赁面积、现房销售面积、全装修建筑面积、建筑品质方案等以下5个梯度，逐级竞争。

对此，中指院表示，由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。

9月7日至10日，在一番调整后，福州、青岛、济南城市二轮供地开拍。从竞拍结果来看，福州19宗涉宅地有4宗在开拍当日中止出让，最终成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高达32%。

克而瑞分析，从流拍地块分布来看，多位于长乐和马尾等外围城区（长乐流拍2宗、长乐中止出让1宗、马尾中止出让1宗），中心四区除仓山两宗中止外，其余均成功出让。

青岛拍了3日，最终除8宗地提前终止出让外，其余大部分地块均以底价成交，共揽金242亿元。不过，底价成交早已是青岛土地市场的常态。

济南在9月10日分为三批次实施竞价交易及成交确认，32宗地块全部底价成交，揽金118亿元。

可以看出，调整后的二轮土拍呈现流拍与底价成交互现。有人猜测，房企这是要在“坑底”躺平了。

知名地产分析严跃进表示，近期土拍市场有在优化土地竞拍规则，这种优化令部分房企有心无力，拿地方面压力比较大，拿地动力不足，采用“躺平”这种消极态度。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，房企不是“躺平”，而是顺势而为。此一时彼一时，市场温度情绪都在变化，上半年和下半年的情况完全不一样。重点城市的管控力度在加大，市场也在降温，预期马上就发生变化。那么对房企来说就是收缩战线，可拿可不拿的地，以前拿的现在就不拿，只拿好的地，或者说有性价比的地，不是硬杠；好的地方肯定还会拿的，差的地方就不要去拿了。