今年,房地产销售额会再创新纪录

原创 房小评 中国房评报道 今天

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古希腊哲学家亚里士多德发现，奴隶们花很大力气终于拖动一艘货船在水上行驶，待到货船进港的时候，又要花很大力气才能使货船停下来，否则货船就一直向前滑动，错过进港的位置。

“一切运动的物体必受某种力量驱动。”

彼时，亚里士多德还不知道惯性的存在。后来，牛顿提出：一切物体总保持匀速直线运动状态或静止状态，除非作用在它上面的力迫使它改变这种状态。

牛顿这一发现，还有个响亮的名字：

牛顿排名前列定律！

如今，这股强大的惯性力量，正在左右着中国房地产销售额冲向新高度，在2020年创下约17万亿元的历史纪录后，今年可能会冲破18万亿元，乃至更高。

7月15日，国家统计局公布数据，今年上半年全国商品房销售额为92931亿元，同比增长38.9%，比2019年同期增长31.4%；商品房销售面积为88635万平方米，同比增长27.7%。

销售面积没有销售金额增长快，说明房价增长在发挥“乘数因子”的作用。

国家统计局数据表明，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

除此之外，分析人士按月拆解了房地产销售数据后发现，6月份商品房销售面积和金额增速快于之前5个月；6月份商品房销售面积达22252万平方米，环比上涨38.4%。商品房销售额为22397亿元，环比上涨32.33%。从同比情况来看，6月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别上涨了7.49%和8.59%。

这说明，房地产销售规模这辆大车，正以越来越快的速度冲向高处，而房地产库存又很充足——6月末商品房待售面积51079万平方米，比5月末增加53万平方米。

边际动能大，库存足，没有特殊情况的话，今年房地产销售规模会创历史纪录。

一位专家给出的保守估计是，今年全国商品房销售金额会突破：

18万亿元！

但是，怕就怕这个“特殊因素”。

这个“特殊因素”就是日渐收紧的房地产金融政策。

且不说“三道红线”、“房贷集中度管理”等政策弄得开发商生不如死，就从银保监会公布的上半年金融运行数据来看，上半年房贷增速已经降到10.3%，低于全部贷款增速。

从2016年末开始算，5年内房贷增速降低了15.4个百分点，彼时房贷增速是27%，新增贷款的近30%投向了房地产，如今降低到仅有约10%，而房地产行业贷款利息普遍都在6-7%，这些新增贷款仅够还利息，不能支撑拿地扩张。

如今，开发商在各地抢地的主要资金来源是销售回款。

国家统计局数据表明，今年上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，其中主要的构成是：

国内贷款13465亿元，降低2.4%；

定金及预收款39625亿元，增长49.7%；

个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%；

房企的自筹资金达到30153亿元，增长11.9%。

这意味着虽然房企获得信贷的难度比从前更高了，但是来自市场的资金大幅增长。

换言之，在银行给开发商吃冷灶的时候，是亿万购房者撑起了开发商的资金链，撑起了今年创纪录的商品房销售额，撑起了今年上半年2.9万亿元的土地出让金规模。

国民对房地产的信仰，真可谓：

够刚！

国民对房地产的刚性信仰和宏观经济走向息息相关，每当宏观经济增长遇到压力，大家都以为是房地产要大显身手的时候。

国家统计局数据表明，今年上半年我国GDP同比增长12.7%，比一季度回落5.6个百分点。其中，二季度同比增长仅为7.9%，较一季度的18.3%大幅回落10.4个百分点。

此前，包括花旗银行等研究机构对二季度GDP增速的预测多在8.0%以上。宏观经济增速不及预期。

一位经济学家表示，GDP走势放缓主要是受基数效应影响，但其中的复苏放缓趋势也不容忽视，下半年的稳增长压力进一步凸显。

前两天，央行突然宣布全面降准0.5%，释放约1万亿元基础货币。7月15日，也是央行这次全面降准落地的日子。同一天，央行还开展了1000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元逆回购操作。

央行这波走位，让市场看花了眼，随即市场研究机构分化为两派：一派认为下半年货币政策会继续宽松，另一派则认为货币政策会继续收紧。

的确，7-8月份MLF将有约1.1万亿元到期，降准及央行15日续做的1000亿元MLF正好对冲了到期的MLF，何况7月还是缴税大月，银行流动性需要呵护。

虽然数量上是精细化操作，央行滴灌式降准，但是降息却是一个不争的方向。这次降准目的是降低银行资金成本，进而传导至中小企业，帮助中小企业降低资金成本。这是货币政策从“紧货币紧信用”转向“紧货币宽信用”的表现，叠加上游原材料价格上涨压力需要化解的问题，下半年除房地产外，估计多数行业贷款利息会下降。

此时，房地产虽然仍然被“后妈”被冷落在屋角，但他的嘴角已然露出了笑容：

少吃点，但总不至于饿死了！

今年上半年，全国人民币贷款增加12.76万亿元，其中6月新增人民币贷款2.12万亿元，比上月和去年同期分别多增6200亿元和3100亿元。6月末M2同比增长8.6%，增速比上月末高0.3个百分点。

虽然房贷在压缩，但是房地产总能享受到“水涨船高”的红利。在首次全国热点城市集中供地的过程中，就能看到有的房企很有钱，就是不知道它的钱是从哪来的。

南方一些城市一二手房倒挂形成的买房致富效应仍在继续，今年上半年南方珠三角和长三角地区楼市仍然火得很，这些地区就连三四线城市的楼盘开盘都会出现排队摇号现象。

今年上半年，全国房地产销售面积、金额及房价三项指标再创新高，不知道打了多少经济学家的脸，现在很少有经济学家敢再对房地产做预判了。

如文章开头所说，房地产这股强大的上冲力主要来自惯性，何时触顶是关键问题。市场用给力的数据冲淡了房地产行业普遍弥散的悲观情绪，下半年是该更加坚强有力地奋斗了。

从上半年的数据走势看，我们认为下半年全国楼市会出现以下几个特征:

1、规模创纪录。

上半年商品房销售额已经超过2020年的53%，今年全年商品房销售额可能将超过2020年全年的173613亿元，再次创下新高。

仍然会延续销售金额增速超过销售面积的特点，销售面积和销售金额增速分化的信号也说明了销售金额正在触顶状态，没有销售面积支持的销售金额无法持续高增速。

2、二手房价格会触顶回落，新房价格稳中有涨。

上半年二手房销售量很大，随着房贷额度紧张和部分城市二手房停贷，下半年二手房将量跌价稳，而新房仍能延续上半年的增势。

3、从区域上看，仍是南北分化。

南方地区楼市继续神奇地火热，而北方大部分地区楼市仍活在冰窖里。只是随着一二手房价格倒挂和城市周期变化的影响，有些地区会出现转好迹象，西北地区的西安、东北地区的沈阳等城市会走出反弹的势头。

4、第二波集中供地可能不会太差。

很多公司预测热点城市第二波集中供地时会遇冷，开发商也会出现资金不足的问题。如果下半年货币政策继续宽松，第二波集中供地可能不会如预期的那么冷，待到年底的第三波集中供地甚至会走出新高潮。

整体来说，只要美联储不急收缩，下半年货币政策不会比上半年更紧，社会流动性比较宽松，房地产要获得融资并不难，只是不再主要依靠银行，而是依靠基金等股权类融资，投资者不会抛弃房地产，但是房地产要继续付得起较高的利息。

低利润与高利息的矛盾，才是开发商接下来面临的真正考题。