华为、腾讯新增房地产开发、租赁,“买地建楼”外互联网巨头还要做“房东”?
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
继“围猎”房地产经纪之后，互联网巨头经营范围新增房地产开发、租赁等业务热潮再起。
8月7日，据天眼查显示， 8月3日，华为投资控股有限公司新成立东莞棠雅实业投资有限公司（以下简称“东莞棠雅实业”），注册资本 15 亿元人民币。法定代表人为王路，经营范围包含一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；园区管理服务；工程管理服务。许可项目：房地产开发经营。这与此前腾讯的操作，如出一撤。
这是否意味着华为要进军房地产业务？某位华为智慧园区高管对搜狐财经指出，东家对做地产兴趣不大，主要是结合自身业务需要。因为上下游太长，员工自用住房没有用那么多，所以存在冗余，需要盘活。
“中间的事儿挺曲折，等半年之后就清楚了。”针对此举是否为呼应国家大力发展租赁行业的政策，该位人士则予以否定，称与其没有必然联系。
亦有知情人士指出，该公司并非对外拓展房地产业务，而是主要负责建设和管理园区配套人才房。这与腾讯此前“基于自身新园区项目建设运营需要”的回应，异曲同工。
只是，如果互联网巨头们仅仅是进行自身业务的房地产开发行业，出现在经营范围列表中的“住房租赁”与其又有怎样的联系？
从京东刘强东喊话要给“兄弟们”建员工房，近年来，互联网大佬们的“员工安居计划”就没有停过。今年2月，京东再次亦庄拿地，称要以60亿在京建4000套公寓。格力董明珠也曾表示：“要让格力8万员工，每人都有两室一厅的房子。
针对此次华为东莞棠雅实业的成立，一位华为员工向搜狐财经猜测：“这一业务是不是给员工租赁使用的？因为华为员工有公租房。”与此同时，他表示，华为在东莞有人才房，内部员工后可以买卖，可以持有，一定时间之后，可以一定范围内流通交易，但并不确认是否与其相关。
至于华为是否有进军房地产的打算，该位员工则表示：“没有听说过我们要进军房地产，之前的人才房也都是建设公司建造的。”
事实上，华为在东莞的人才安居房建设由来已久。华为创始人任正非曾说：“工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。”
此时，距离华为总部深圳坂田近50公里的东莞成为华为新的展领域。与深圳高昂的地价相比，东莞的土地价格具有优势。
2018年7月，华为研发部门从深圳搬迁到东莞。华为松山湖基地成为华为终端公司的新总部所在地，该项目的投资约为100亿元，主要用于发展与手机等所有终端相关的研发、销售和增值业务。
彼时，为解决华为终端总部员工就近居住问题，早在2015年6月，华为在东莞注册绿苑实业投资有限公司（以下简称为“绿苑实业”），专注于经营发地产业务开发，称斥资36亿解决3万名员工的居住难题。
此后，华为启动两个批次、共计8000+人次的“移工往莞”计划。2019年，绿苑实业更是以底价84490万元摘得松山湖一宗约12万平方米的商住用地。
根据当时相关规划，项目主要用于松山湖园区重点及高端企业总部人才房配套项目，且对购买人资格有明确显示，同时只能在园区内流转。
就项目价格来看，最高销售房价不高于10500元/㎡（住宅要求带装修销售）。彼时，根据房天下显示，东莞松山湖周边房价在2.6万元左右，此种远低于周边房价的人才房在价格上有较大的竞争力。
同样位于东莞的还有华为“3万套住房计划”的另一个项目——湖畔花园项目。该项目在2015年时被华为以1个亿的底价拿下。
按照此前公开资料显示，该项目前5年是租赁，期满后由员工购买（员工拥有完整产权），购买5年后才能转让。相当于总共要10年后才能入市流通。
按照2015年拿地时间计算，如今2023年，意味着这距离流通时间愈来愈近。
“华为在东莞的存在已经有一段时间，他们已经将大部分的团队搬到东莞。因此，华为有可能会利用新成立的公司来进一步开发和管理其在东莞的房地产，包括为其员工提供住房。这符合逻辑，同时也可以帮助华为吸引和留住人才。”
协纵策略管理集团创始人黄立冲对搜狐财经指出，这可能是华为在寻求多元化其业务，以应对其在其他业务领域可能面临的挑战，华为可能正考虑进一步扩大其在房地产领域的业务。
有业内人士认为，华为研发等部门转向东莞，不仅仅是一家企业落户，而是一次全球产业链的转移。此外，搜狐财经发现，阿里巴巴投资80亿在东莞麻涌镇建设华南总部，京东也在麻涌镇投资了数百亿。
优淘城总裁薛建雄则对搜狐财经表示，这一举措更多的是适应中国政策环境，现在各地政府都在以低价地留住企业，让其落税。
“之前住房是大企业自用。几年下来，拿太多地，建太多房，自己用不完，就得盘活运营起来。华为不是布局房地产，主要是自用，用不掉会卖和租。
据搜狐财经不完全统计，自2015年以来，其已通过招拍挂方式在东莞成功竞得超过20宗工业、科研用地和商住地。其中，既包括人才房配套房项目，亦有承载智能汽车部件制造产业类型的用地。
与此同时，根据东莞市十大纳税企业排行榜来看，华为技术在东莞市的纳税总额为30亿元，位居第三位，为当地政府带来了可观的财政收入。
不仅华为，其他互联网科技公司买地盖楼早在几年前已经显现，这些科技公司往往以低价拿下总部地块。
2020年，字节（现改名为“抖音集团”）花费50亿收购北京方恒时尚中心，为字节第一个自有办公楼。同年6月，字节以底价10.8亿拿下总部用地，杀入深圳网红粤海街道，与阿里、百度等知名互联网科技企业做起了邻居。此外，2021年10月，小米曾在15.5亿元底价在上海徐汇拿地，用来建设其上海总部。
更为重要的是，近期经营范围新增房地产开发、租赁的腾讯，同样于2019年以底价85亿将深圳大铲湾地块收入囊中，号称要投资超过300亿在这里建设全球总部“企鹅岛”。
对此，内部人士的回应是：“大铲湾项目以腾讯自用产业园区为核心，同时也会设立一些诸如办公物业、会议中心、商业等公共配套设施，这些附属设施的开发和运营涉及到对外经营，因此需依照法规补充相关资质。”
按照此前互联网科技企业办公楼拿地频繁的现状，这是否引发后续互联网科技公司新增房地产开发、租赁等业务，不禁让人浮想联翩。
“如果进行租赁的话，按照流程是需要进行工商注册，这种财务报表里边会显示其他业务收入。大虹桥很多企业买了一两三栋楼，自己用不掉就会往外租。”某位业内资深人士告诉搜狐财经，此前一直有如此操作，只是现在这种现象更多了。
至于如何管理这些资产，该位人士则表示，不需要门店，他们会和开发商的租售中心一样，就在办公楼里办公，所有中介都会给他们带客户，可以将其理解成为一个大房东。
事实上，土地供应是政府招商引资的重要手段之一，头部互联网公司资金实力雄厚会带来诸多税收。此外，很多地方政府还会从投资、税收、就业等方面进行综合性优惠与支持，以此激发城市活力。
除了互联网巨头瞄准土地市场之外，搜狐财经发现，目前中小科技公司拿地现象层出不穷，且多为底价成交。
除了小米今年北京拿地之外，单以厦门一个城市为例，中创新航科技（福建）有限公司以 1.467 亿元竞得翔安区 2022XG03-G 工业用地。就在去年 3 月，中创新航曾以底价 3450.00 万元竞得翔安区的 1 宗工业用地 2022XG01-G 地块。
此外，今年 1 月，智能制造龙头企业厦门航天思尔特机器人系统股份公司以 1070 万元竞得集美区 2022JG11-G 工业用地。同年，光弘科技子公司6870万元在深圳坪山拿地，建设新项目。
事实上，风口正盛的科技公司成为各地方政拿地“常客”，这或许与目前房企拿地放缓密切相关。
据克尔瑞数据显示，1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，市场不断走弱之下房企投资依然谨慎。
从7月单月拿地来看，头部房企拿地较上半年大幅放缓。全口径销售TOP10拿地金额除保利外，其余企业单月拿地均不足百亿，且7月拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少，招商、滨江等降幅超过60%。
“很多民营地产公司没有钱了，且身处债务危机之中，大多以国央企拿地为主。现在处于风口之上的科技公司还有钱。地卖不掉，地方政府希望有更多地可以拿来低价置换给纳税企业。”某位长期关注地产领域的创业者如此表示。
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