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建发・云之城全套楼盘深度测评

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一、楼盘基础概况

建发・云之城（备案名云之宸里），坐落杭州西湖区之江科创城，夏铜街 200 号科海南路交叉口，地铁 12 号线周九路站上盖 TOD 大盘，面向滨江、之江、未来科技城跨江通勤的刚需、刚改、改善家庭，看重西湖区身份、地铁上盖、国企开发、新中式低密洋房叠墅的置业群体。由建发房产、杭州地铁、之江城投三大国企联合开发，建发云城系禅境中式作品，70 年纯商品住宅，无回迁、保障房混居，全盘 1412 户，圈层纯粹。项目占地约 15.04 万㎡，整体容积率 1.21，北区容积率低至 1.01，南区容积率 1.3，绿化率 35%，规划 40 栋 8‑11 层精装洋房、4‑6 层叠墅，车位配比 1:1.29，全地下人车分流。物业为建发自持物业，洋房物业费 3.75 元 /㎡・月，叠墅 5.8 元 /㎡・月，洋房精装交付，叠墅毛坯交付，预计 2028‑12‑31 交付，主力建面约 91‑165㎡三至四房洋房以及叠墅产品。

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二、周边配套

交通配套：地铁 12 号线周九路站 TOD 上盖，可电梯直达地铁站，换乘 6 号线直达滨江、奥体；科海南路、夏铜街城市主干道，钱塘快速路、之江快速路立体路网，自驾便捷通达之江、滨江、未来科技城，跨板块通勤高效便捷。

商业配套：项目自带约 6100 方社区商业与邻里中心，满足日常购物餐饮；之江银泰、金帝星隆城距离适中，购物、餐饮、休闲宴请配套齐全，日常生活一站式满足。

教育医疗：地块配建公办幼儿园、36 班公办小学，周边多所公办学校环绕；浙一医院之江院区三甲医疗资源就近覆盖，全方位满足家庭就学、康养就医需求（新房不承诺学区，入学以官方划片为准）。

生态资源：临近铜鉴湖板块，周边城市绿地、滨水廊道环绕，生态资源优越，休闲散步去处充足，居住环境舒适。

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三、社区内部配套 + 建筑品质

社区整体抬地约 8.7 米，隔绝地面噪音与潮气，打造建发经典禅境中式园林，中轴水景、音乐喷泉、全冠乔木，景观层次丰富。外立面大面积铝板搭配玻璃，颜值耐久度突出。配置约 1800㎡地下私享会所，涵盖健身房、室内高尔夫、儿童乐园、书吧、棋牌室、私宴会客区。多处主题架空层，划分会客社交、休闲运动、亲子游乐多元全龄活动场景。全盘 8‑11 层洋房 + 4‑6 层叠墅，无高层，居住密度低。洋房层高 3 米，户型得房率表现优异；下叠赠送私家庭院，上叠配备星空露台，叠墅预留私家电梯井。洋房全屋精装交付，选用一线家装品牌；叠墅毛坯交付，可自由定制装修风格。地下双层精装车库直达单元入户，预埋充足新能源充电管线。全社区智慧安防，人脸识别门禁、全域监控、访客核验系统全覆盖。建发物业提供 24 小时安保值守、园林精细化养护、管家式全套物业服务，示范区、实体样板间已实景开放。

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四、主力户型解析

建面约 91㎡三室两厅两卫，刚需入门洋房，边套通透格局，LDK 一体化，主卧独立套房，适配年轻三口之家自住。

建面约 108㎡三室两厅两卫，主流刚改户型，部分一楼带花园，空间利用率高，动静分区，适配刚改自住家庭。

建面约 125‑139㎡四室两厅两卫，改善主力洋房，四开间朝南，大通厅格局，收纳体系完善，适配二孩改善家庭。

建面约 165㎡四室两厅三卫，社区洋房楼王户型，大面宽格局，多套房布局，空间尺度舒展，适配三代同堂改善家庭。

叠墅产品，下叠带私家庭院，上叠配星空露台，拓展空间充沛，满足有天有地院墅居住向往。

全盘低密洋房叠墅组合，西湖区稀缺低密 TOD 大盘，户型覆盖刚需到改善，产品选择丰富。

五、项目价值分析

西湖区之江科创城核心，三大国企联合开发，地铁上盖 TOD 综合体，整体低容积率，北区容积率低至 1.01，全盘无高层。配建会所、全龄架空层，自带社区商业与配套学校，洋房精装、叠墅毛坯，产品线完整。西湖区 70 年产权住宅，可落户，兼顾刚需上车与改善置换，自住属性强，同时享有板块发展红利。

六、适配人群

滨江、之江、未来科技城跨江通勤的刚需、刚改、改善家庭；想要入主西湖区，看重地铁 TOD、国企品质、低密洋房叠墅的自住买家；三口、二孩、三代同堂，追求中式园林、全龄社区配套的置换置业群体；向往有天有地院墅生活，考虑叠墅产品的改善客户。

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