北京市凯诺律师事务所:拆迁补偿谈判怎么做才能保证利益较大化?

　　拆迁过程中，老百姓最在乎的往往是拆迁补偿，而且拆迁补偿的高与低直接决定着被征收人的生活质量。

　　我们从《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中了解到，给予被征收人的补偿应合理、公平，不能低于被征收人原有的生活水平，长远生计要有保障；被征收房屋价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　但是从实践过程中来看，征收方所公布的补偿标准往往与被征收人心理预期的补偿标准要低很多，甚至有地方的补偿标准，或是即使在签约期间双方就补偿事宜经过了长时间的谈判，也仍然远远无法满足上述的补偿原则，那么此时，被征收人如何做才能将拆迁补偿较大化呢？

　　01

　　要知道自己能补偿多少

　　知道自己能补多少钱这是谈判最基础的工作，但也是难度较大的一件事情，如果要求过高，脱离了实际，那么必将适得其反，但如果要求过低，那么自己必然也会损失不少合理的补偿。

　　所以，选择一个较好的方案和底线是非常关键的。但这就要看被拆迁人是否熟悉拆迁法律知识和房屋评估相关的知识了。

　　02

　　要知道对方怎么想的

　　从实践过程中来看，双方谈判时，有多一半的时间被征收人都是在聆听的状态中，但是听了能不能做出正确的分析和判断，能不能找出对方的软肋，都是能不能实现谈判目的关键。

　　所以，在谈判过程中，不仅要变成一个很好的聆听者，还要能够启发对方多说话，这要我们就能够了解到对方的想法，这样一来，我们便有机会掌握主动权，然后对症下药。

　　03

　　对自己房屋价值要有所了解

　　得知自己的房屋在拆迁范围内后，被征收人就需要提前对自己房屋价值有一个全面的认识，只有这样我们才能知道征收方案中的补偿标准是否合理，才能有底气、有根据的与征收方进行协商。

　　当然了，对于房屋价值的补偿并不是被征收人说要征收方能给多少就能给多少的，一般都需要由具有资质的评估机构评估确定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　但是这个评估结果并不是说不能改变的，如果被征收人对评估机构出具的评估报告有异议，那么被征收人可以申请复核或是鉴定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　从以上的规定中我们可以看出，如果是国有土地房屋被征收，那么被征收人在对自己房屋价值进行简单的评估时，可以参考一下自己房屋周边房地产的市场价格，以及考虑一下自己房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等因素，这要可以更好的对自己房屋价值有一个全面的了解，然后更好的协商补偿。

　　当然了，评估机构正式评估时也要考虑到以上几点因素，如果未依法进行评估，那么则是不合法的。

　　04

　　抓住拆迁方的违法点

　　由于征地拆迁较为复杂，而且涉及到的人数又比较的多，几乎所有的拆迁都是拆迁人员按照上面领导的意思办事，所以有的拆迁人也不知道自己究竟哪个地方做的不对，哪个环节有疏漏。

　　此时被拆迁人就可以从他们征收程序上着手，比如评估机构不是由被征收人协商选定，评估环节未保障被征收人参与权、救济权，没有向被征收人及时送达评估报告，与被征收人共同确认入户调查表等。

　　在征地拆迁中，只要征收方在具体实施过程中，未按照有关规定依法进行，那么被征收人均可以以此来争取利益较大化。

　　05

　　及时地行使相应的权利

　　上面我们提到了，如果被征收人对评估结果不满意，可以在收到评估报告后的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　如果对复核结果仍然有异议，那么同样也需要在收到复核结果之日起的10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，征收方就会对被征收人作出补偿决定。

　　此时，被征收人就需要注意了，在收到补偿决定后，千万不要一味地拖延，可以在法律规定的期限内依法向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，申请或是请求撤销补偿决定，从而保障自己的合法权益不被侵害。