【3.15】开发商的反思

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-15 19:33

3月15日是国际消费者权益日。自从中国加入WTO之后，为促进国货提高产品质量和保护消费者权益，这个日子特别受重视。央视每年的“3.15”晚会是家喻户晓的节目，消费者们喜欢看，也将这一天作为自己的“吐槽日”。

“衣食住行”，向来是“3.15”晚会的重点内容。

其中关于住的问题，多年来都是各大媒体“3.15”专题报道的重点。万科旗下广州万科尚城出现的楼顶“水帘洞”问题；招商和远洋合作开发的杭州春秋华庭房子渗水问题还曾登上2020年的央视“3.15”晚会。

自从开发商身上缺乏“道德的血液”之后，房地产的质量问题、买卖纠纷、物业服务等问题每到“3.15”的时候都会被媒体痛加批判。

2022年之前，品牌开发商们在3月15日前后都会重点关注舆情问题，积极与客户、媒体沟通，避免发生负面舆情。

自从2021年一系列品牌开发商出现信用违约，这个“要脸”的举动就不再重要了。

这个时候，开发商混得比业主还惨，恐怕业主都没心情去找开发商维权了。

2022年3月15日，国家统计局公布了1-2月份全国房地产销售情况：

商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；

商品房销售额15459亿元，同比下降19.3%。

一位开发商老板看到这则新闻之后，直呼“不可能”！

注意！他说的是——房地产不可能这么好，而不是不可能这么惨！

根据克尔瑞等研究机构的数据，百强房企1-2月份销售额同比下降40%以上，而百强房企的销售额占据全国房地产销售额的6-7成以上。百强都这么惨了，其他中小房企更不可能有好日子过。

经过2021年下半年惊心动魄的房企信用爆雷事件以后，如今房地产行业全面进入“保交付”时间。

3月14日，奥园的一位高管对媒体说，公司已经意识到“小而美”“专而精”才是适合民企活下去的路子，公司高管自愿降薪、暂停发薪，进入“保兑付、保交付、保销售、保运营、保稳定”的阶段。

奥园并不是排名前列家要转向的房企。“河南王”建业集团要“做少，做小，做好”；曾经要冲击2000亿的泰禾集团也要坚持“小而精”“小而美”的战略。

这是经历了怎样的阵仗，才把民企集体吓到“认怂”啊！

根据正荣、龙光等民企近期投资者交流会的内容，今年以来，开发商（尤其是民企开发商）面临融资停顿（少数信用优质民企可以发票据融资）、销售回款被预售监管占用等问题，实际回款远低于财务计划回款。

某企业2月份销售额近100亿，回款才2亿，民企的现金流受到了空前严峻的考验。

这时候大家才想起万科郁亮的话——黑铁时代！

除此以外，一些私募机构还趁火打劫，反向做空民企开发商的债券和股票，导致民企开发商一个接一个出现在信用违约的名单里，大有让民企彻底出局的架势。

对于民企开发商来说，要拯救现金流，当下少有能指望的是销售回款。资本市场的融资永远是“晴天送伞”，不能依靠销售回款覆盖债务和利息的民企，注定不能扛过这一次大洗牌。

问题是，客户还肯买房吗？

除了上述国家统计局公布的冷冰冰的市场数据，一线的开发商营销人员更能感知到市场的温度：

一线城市： 网红盘“万人摇”，改善盘没利润，刚需盘滞销

二三线城市：担心交付问题，客户持币待购

一位开发商营销负责人说：“如今的市场特点就是‘寡淡’，我都怀念去年还有客户来闹一闹的日子！”

都说这两年交房赠送“维权”，实际上很多客户已经“认栽”，即便如环京那样房价腰斩的地区，客户也是盼着开发商能顺利交房就行，至于赚不赚钱，已经不考虑了。

在各大城市，业主和开发商联合“自救”，甚至成了一道风景。广西某项目业主自发集资，每平米补交几百元让项目保交付；北京有业主帮爆雷的开发商搭线找资产管理公司合作，保障项目能完工。

有的开发商把“躺平”当作无所谓的事情；有的开发商为了现金流安全，把三四线城市的一些项目停工至今；有的开发商把客户当作房地产生态链里较好欺负的那一个，耍赖没底线。

但是，诚如佛家《三世因果经》所云：过去因、现在果；现在因、未来果。

开发商如果不善待客户，不重视客户，那么结果就是：没人买房！

回忆：

1998-2008年：

中国房地产行业蓬勃发展，开发商追求产品品质，以高品质赢得客户青睐。星河湾老板黄文仔动不动就拿着大锤在工地转悠，不达标的房子和装修，看不过眼就用大锤砸掉，不管砸掉的代价是几百万，还是几千万。星河湾为代表的房企彼时所建的北京星河湾等豪宅，至今已经过去十多年，但是依然是二手房市场上价格最坚挺的豪宅，明星富豪们依然愿意住在这里。

这个阶段，开发商把客户当作真正的“上帝”，像做奢侈品那样研究客户喜好，讨好客户，换来的是客户对开发商品质的认可。先富裕的中国富人们更是以住在某某高品质的楼盘为身份标签。这个阶段，客户的意见就是企业改进的风向标，没有哪个开发商不把品牌放在重要位置。

2008-2013年：

面对行业利润下降，万科率先将“高周转”理念引入行业，随后被闽系开发商发扬光大，复制到大江南北。千亿企业和黑马房企成了行业优质，整个房地产行业将关注的焦点从客户转到了企业身上，谁发展得快，谁跨越了千亿，谁的经验就被奉为至宝。

盖房子看起来简单，干起来难，涉及工序多而且复杂，整合在一起是个系统工程。虽然在现代科技加持下，机器人都开始上墙抹灰了，但是不论多大牌的开发商，交付后的房子好像都有漏水的事发生。

从房地产行业步入高周转时代开始，很多房企就抛弃了客户至上的原则。企业发展目标和客户服务之间出现分歧时，大部分开发商都选择保企业快速发展，对于发展中出现的各种问题，尤其是房屋质量、配套不达标、夸大宣传等问题睁一只眼闭一只眼。

开发商敢这么干，是因为这个阶段是一二线城市房价迅速上涨的时刻，随着城镇化和外贸红利的发展，房价也像插上翅膀一样飞涨，“买到即赚到”，这句话常出现在各大楼盘的广告语中。

某开发商郑州的销售负责人在公司内部轻蔑地称客户为“猪”，一时成了当时舆论挞伐的对象。

2013-2021年：

先是“四万亿”，又是“棚改”，一轮又一轮的房地产刺激，让房地产对自己在宏观经济中的支柱地位产生了迷之自信。民营开发商老板更是坚信，遇到再大的困难，只要咬牙挺一挺，总能迎来更大的涨幅。

于是，民企开发商老板们就喊出了“清华北大不如胆大”的口号，不管房子盖得怎样，反正房子已经成了金融产品，那么多人排队买，只要胆子大，敢加杠杆借钱，赚钱就是顺手的事。

这个过程中，自然有各种“*房理”和“炒房先行示范区”为代表的大胆群众加入击鼓传花的游戏。

这个时候，开发商把买房人当作股市中的“韭菜”，即便是在鸟不拉屎、没有配套、没有规划的地方盖房，依然连蒙带骗地忽悠客户来买，被网友戏称为“下绝户网”。

这么回忆，的确是开发商对客户的态度、认知一路下降，导致了今天客户对房子不再积极“买单”。

如今，宏观经济面临“供给冲击、需求收缩、预期转弱”的三大冲击，而房地产行业自从2021年下半年趴下之后，无论央妈“打针”，还是“输液”，始终躺在地上，不肯雄起。

这可急坏了开发商，更急坏了房地产职业经理人们。

如上所述，奥园的高管们已经自愿降薪、停薪，更多的民企开发商职业经理人们都面临“工作保卫战”，但凡能有个工作机会，给多少钱，降多少级，已经不重要了。

虽然房地产行业走到今天，是多重原因造成的，但是“预期转弱”是2022年以来房地产行业发展面临的主要困难。而要恢复行业预期问题，除了提高企业管理能力外，最重要的就是回归客户至上的发展理念。

当房地产去掉了金融杠杆，当“房住不炒”深入人心，客户“住”的需要和体验就是开发商赢得客户青睐的重要发力点。

值此“3.15”之际，送给奋斗在纾困和爬坑境遇中的开发商和地产人一句真心话——

莫让“3.15”话题里没了房地产，把客户和舆论的监督当作进步的动力，做好产品，服务好客户，才能赢得“黑铁时代”的门票！