全国10城出台“限跌令”的背后:更多城市或“隐性限跌”

摘要

近期，全国十座城市陆续出台楼市“限跌令”，明确限制房价下跌。通过对限跌令出台城市的特点的归纳，我们认为未来或将有更多城市“隐性限跌”。此番政令的出台将对地方政府，开发商和购房者都产生较大影响，在稳定楼市的同时，对市场观念的重塑也是我们关注的重点。此外，限跌令的意义多为短期市场规范，防范和化解现阶段的跌价压力。而长期楼市的向上发展和房价的稳定预期则取决于地方城市的产业基础和人口存量等方面。

十城已发布房价限跌令，未来或将有更多城市“隐性限跌”

9月14日，河北省张家口市住建局、财政局等四部门联合发布通知，明确限制房价大幅下跌。冬奥城市也成为了今年第九个发布房价限跌令的城市。三天后，江苏省南通市也发布商品房价格不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案等政策。自8月7日山东省菏泽市排名前列次发布限跌令以来，不到两个月的时间内，已有10座城市陆续出台类似政策，限跌较大幅度达备案价格的15%。

图1：发布“限跌令”城市情况汇总

资料来源：各城市住房和城乡建设管理部门网站，焦点研究院整理

从图上可以看到，发布限跌令的城市以三四线城市为主，分布上则涵盖全国各地。而促使这些城市出台限跌令的原因大致可以分为以下几条：

1.部分开发商压价打价格战：由于部分开发商、中介采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代销商品房。为维护市场秩序，当地政府出手对涉事企业进行约谈或公布整改措施。主要城市包括菏泽、昆明、沈阳、株洲、南通等城市；

2.供需错配或阶段性调整：城市经济发展相对较好，但是目前商品房市场供给与需求之间存在相对错配，或是前期房价涨幅过快，近期出现阶段性回落调整。主要城市包括唐山、江阴等城市；

3.楼市库存压力大，交易遇冷：部分非热点城市商品房面临较大存货压力，市场交易遇冷，成交量持续低迷，房产交易秩序混乱。主要城市包括岳阳、桂林、张家口等城市。

综上所述，我们预期未来将会有更多城市直接出台“限跌令”，或者通过某些政策实现“隐性限跌”。目前房地产市场的政策高压已经在持续，刺激楼市惯用的大规模放水模式已经成为过去式。由于三四线城市的人口增量很难满足楼市供给要求，预计会有更多三四线甚至弱二线城市楼价下跌，需要当地政府想办法稳定市场，限制楼价下跌幅度过大，速度过快。

限跌令不只是稳定地方财政，限制开发商，保护购房者

既然限跌令有逐渐扩大影响范围的趋势，那么在政策实施后对于各方的影响将是我们接下来要探讨的话题。

首先，从各地方政府的角度看，近几年楼市调控的基调是“稳”，限跌令对于房价下跌的规范将有效的防范房价断崖式下跌可能带来的金融风险。地方政府对房价的强管控，使得房价大面积崩塌，购房者贷款断供，金融机构信用破产的危机传导链在我国并不存在，有效的保障了地方金融机构的安全性。此外，土地收入一直是地方财政收入的重头戏之一，一旦房价过低，今年以来本就惨淡的土地市场将进一步萎靡，导致地方政府财政压力陡增。本次限跌较大幅度为备案价格的15%，说明对于地方政府来说，15%的降价是可忍受的较大阈值，更大幅的降低极大可能会直接影响到地方财政收入水平，进而对地方发展等方面产生影响。再次，近期土地市场多地流拍。一旦楼市进入一种“有价无市”的阶段，土地市场将更加惨淡，那么地方政府的财政将会面临压力。

其次，从房地产开发商的角度看，限跌令的出台稳定住了地方的房价，对不同类型开发商影响不尽相同。对全国性大型开发商来说，个别三四线楼盘在销售末期降价促销，提前完成尾款回收以将关注点放在其他城市是较为常见的现象。此番限降价有可能导致该类开发商在局部城市去化缓慢。对于地方性中小型开发商来说，在单个城市的业务铺排比重可能会比较高，一旦这些城市价格出现较大降幅，对此类开发商将产生严重影响，轻则销售业绩亏损，入不敷出，重则现金流断裂，项目延期或搁置烂尾。限价措施让该类开发商不至于在短时间内出现大量亏损，后期随着房地产市场变化，楼市相对好转，能使他们改善经营状况，转危为安。但是另一方面，限跌令有可能导致各方对楼市保持观望态势，此时对于资金需求较为迫切的开发商就将雪上加霜。

最后，从购房者的角度看，限跌令能促使购房者对房产的关注点从“金融属性”向“居住功能”过渡。对已购房者的利益来说，限跌令保护了他们的利益尽可能不受损，因为这部分人群提前买房一部分原因是出于锁定房产价格，防止未来房价上涨的考虑，所以对房价下跌的限制至少能使他们的房产保值，及时止损。但另一方面，对有购买计划但尚未出手的购房者来说，表面上看限跌令的出台不算是好消息，毕竟这意味着他们的购房成本将被控制在一定范围，不会进一步降低。但是，限价规范了房地产市场秩序，可以让市场潜移默化地接受房价不可能永远上涨的观点，逐渐重塑房地产价值观。况且，过低的房价可能使开放商在房产交付质量和交付时间上无法保证，从而损害购房者利益。

楼市提前入冬，限跌令短期有效，长期则仍需地方提升实力

根据国家统计局发布的70城房价指数，8月份20个城市新房价格下跌，多为三四线城市。8月份，二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0％，2015年以来首次停涨，有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来较大（除疫情冲击的2020年2月份）。三四线城市为-0.1％，为2020年以来首次下跌。楼市已经提前“入冬”，而限跌令本质上是各地政府为了短期稳定市场为各方加盖的“毛毯”。

对于众多城市能级较低，人口外流及人口老龄化日趋严重的城市来说，当地政府出于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，出台“限跌令”减缓房价下跌，稳定土地市场短期内的价格是顺理成章的事。短期内合理评估楼市库存存量，合理规划楼市增量供应区域，在限跌令规定的时间段内做好整体协调和统筹，能从一定程度上化解近期政策高压带来的楼市跌价压力。但是从长期来看，还是应坚实产业基础，稳定人口存量，合理安排楼市供应量。不然此次限跌令将只是“毛毯”，一段时间内能保温，但是无法解决之后严冬带来的寒冷。

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