上海楼市:内行人揭露怎么选房、选板块!这么做一定跑得赢大盘!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，能聊聊怎么选房吗，到底该怎么选板块，该买什么样的房子？

回答：千万要记得，除了资深投资客，普通买房人在买房时一定不要一开始就抱着投机心理，要站在自住客的角度作为买房的落位点。所以如果想不跑输大盘，应该选择这样的区位：

1、政府的规划能级。比如90年代的陆家嘴，10年的张江，20年的前滩，这都是政府资源分配的强力规划，是打造热点板块的有力保障。所以选择板块排名前列步，翻出2035规划，仔细研读区位的未来规划。目前来看，除了真如等个别板块被放鸽子，其他板块都成功赶上了涨幅红利。

2、距离市中心不那么远。有双轨交，最少也要单轨交的地铁盘，记得超过2公里的一律不算正地铁盘。

3、避开超远郊。浦西是看环线，虽说浦东环线论没那么强，但基本都是区位环线，都是一个板块成熟之后，再外溢开发后面的环线。就是水花打开的涟漪一样，一圈一圈的往外扩。可以买郊区、城乡结合部来作低单价高暴击，但暂时不要选择超远郊，兑现时间太长。

4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。也就是板块内还有没有生地，还能不能撑起新的规划和发展，如果已经是熟地，基本都是大盘涨才能涨。

5、顺着产业寻找低估板块，也是非常有用的招数。买房增值永远想到的是接盘侠的购买力。有产业的地方有高薪，容易形成购买力，现在什么样的产业最有前景呢，只有搞金融和高科技，才是有钱人。事实上，金融民工和码农（特别是后者）是近郊次新拉升的主力军。比如张江、联洋、唐镇都是这样的后起之秀。

提问：曾叔！这几年叠墅异势突起！我想问一下，上海北京叠墅流行背后的原因是什么？这个问题可能比较蠢，谢谢大佬！

回答：其实我没有觉得叠墅异军突起，反而是大平层卖的越来越好。应该说这几年定位改善需求的大平层改善需求越来越强，因为房价不涨了，大家的钱都用该享受生活了，房产的消费属性压过居住属性。

提问：曾叔好，上海徐泾一楼带地下室值得入手吗，二手市场这种户型好卖吗？

回答：地下室没有价值，可以算作锦上添花，但不会作为雪中送炭的关键决策点，按地上面积三折估价，自己算算看是否超值。

提问：曾叔，华泾板块投资的话您看好吗，想在徐汇买一套房投资，不考虑自住属性，您觉得买在华泾好，还是徐汇滨江龙南板块呢？

回答：不是特别看好华泾，买华泾不如龙南，徐汇教育大区，买房建议兼顾学区。

提问：曾叔，请问徐泾的招商虹桥华府（2014年的房子）怎么样？仅做投资的话，和莘庄的相同价位比起来，哪个好？感觉那里有点前不着村后不着店...地铁距离也有点尴尬。莘庄整体发展都比较完善了。

回答：除了门口那条大马路有点吵之外，其他都挺好的，也算得上大虹桥辐射区，未来徐泾还是有比较大机会的。莘庄配套更成熟一些，当然想象空间也更小一些。博暴击前者，求稳后者。

提问：曾叔，市中心有套房子，想卖掉置换到九亭买两套，一套自住一套出租，您觉得可行吗？

回答：可以是可以，但是如果平仓置换，你这个税费成本，也亏好几年租金了。

提问：曾叔，现手头有200万现金，上海户籍，有贷款记录，夫妻都在嘉定新城工作。想置换二套房，可以买江桥吗？如果江桥，哪个小区比较好？还是买嘉定新城？

回答：200万可以买江桥了，不过江桥有航道，略吵，我自己那边有房子，不过是投资，所以不介意的，你如果是自住，要有心理准备。我偏向于在万达周边找，大部分是动迁房，商品房只有万达一个，需要用心淘一淘。

提问：请问曾叔：上海新房交房后一般多久能拿到房产证？是不是房产证一办下来就能办经营贷，有3个月的限制么？

回答：这个不好说的，有的开发商无良，大产证搞不出来拖个几年也有可能。大开发商，一般3个月到半年吧。很多产品有新产证的限制，也有公司一年内不能办的限制。很少有人用新房玩这个套路的。这个问题超纲了，后面不展开了。

提问：请问大虹桥和九亭板块哪一个更好？考虑自主+升值空间。

回答：九亭就是大虹桥的辐射区，和大虹桥共进退，差不多的。

提问：曾叔你好，上海外环内，600万以内的次新房，你建议哪些区域比较好？如果考虑学区，哪些区域比较好？

回答：外环内600万想带学区的次新，基本不太可能的，建议次新和学区选一个，要么是居住比较好的区域，带一个不是菜小的学区，要么是一二梯队的二房。具体怎么选，需要结合你的家庭户口结构、学区强度、预算弹性、通勤要求来综合判断的。所以需要你把细节对接给我。

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