底盘、腰力、引领|三大关键词读懂远洋集团2020年度业绩报告

过去的一年对房地产行业并不寻常。疫情对销售的冲击叠加三道红线“紧箍咒”，对房企资金实力提出了更高要求。

巨浪袭来，方见基本功。

2020年初，远洋集团（03377.HK）启动全新五期战略，并提出聚焦主业、聚焦效益，聚焦发展。如今，远洋凭借其先进的战略和健康稳健的发展步伐，交出了一份亮眼答卷：

2021年3月23日，远洋发布2020年业绩报告，多项核心指标表现良好。期内，远洋实现协议销售额1310.4亿元，营业收入565亿元，核心净利润22.3亿元。同时，远洋“三道红线”均为绿档，成为房企响应三道红线监管的样板之一。

业内分析人士指出，作为房企稳增长、控红线的样板，远洋2020年优异年报背后有三个关键：稳健底盘、强劲腰力、健康引领。其中稳健财务是支撑，土储+管理内外功是腰力推动，健康的产品则是远洋后发先至的关键。

稳健底盘 支撑企业发展

万丈高楼，起于垒土，建筑底盘的重要性不言而喻。

对于房企而言，所谓底盘就是稳健的财务。不盈利就没有发展的动力，成本过高则影响利润，而财务结构不合理就会有生存的危机。

2020年，远洋在关键财务指标方面“三升两降”，在利润增长的同时降低了企业成本。其中，远洋集团实现营业收入565亿元，归属于母公司净利润28.7亿元，核心净利润22.3亿元，分别同比增长11%、8%、7%；成本管控方面，远洋管理费用占收入比为3.2%，销售费用占收入比为2.3%，同比分别下降0.6及0.2个百分点，进一步扩大净利润增长空间。

在实现增收降费同时，远洋在财务结构方面还拥有多重优势。

一是资金成本优势。2020年，远洋境外美元债、境内公司债发行成本均处于行业排名前列梯队，有息负债综合资金成本为5.1%，较上年下降40个基点，维持市场较低水平。

二是债务结构优势。依托低成本融资优势，远洋进一步优化了自身债务结构。如在2020年1月，远洋成功发行4亿美元10年期美元债，票息4.75%，成功锁定超长年期低成本资金；2020年4月，远洋成功发行20亿元3年期PPN（银行间市场定向债务融资工具），票息3.35%，成功开拓新的融资渠道。

债务结构不断优化，使得远洋财务稳健的优势进一步凸显。截至2020年12月末，远洋净借贷比下降至55%，可从容应对融资环境变化；营业收入对有息负债覆盖比率达69%，经营安全稳定性高。

三是现金流优势。正所谓“手中有粮，心中不慌”。截至2020年12月末，现金短债比达到1.5，高于行业平均水平。此外，远洋境内外各种融资渠道均保持畅通，尚有已获批尚未提用授信额度2422亿元，为远洋后续运营提供了充足的信贷支持。

基于公司的稳健发展，多家机构对远洋表示看好。其中，境外穆迪和惠誉两家评级机构维持投资级展望稳定评级，境内中诚信国际评级机构维持AAA评级展望稳定。

强劲腰力 内外功双驱动

在足球场上，中场球员有前腰后腰之分，前腰是进攻的核心，是多面手，而后腰则则偏防守，是进攻的组织者，是一只球队的灵魂。只有两者共同发力，球队才会稳操胜券。

对远洋来说，土储和管理分别发挥着前后腰的作用，其中土储为企业发展提供“弹药”，而管理则是企业应对外部环境变化时决策的大脑，也是企业发展的组织者，共同助力企业发展。

远洋前腰强劲，主要体现在储备多，有策略，很灵活，多样化，是远洋优质外功的体现。

2020年，远洋集团秉持一贯的高标准投资原则，在27个城市共获取53个项目，新增土储791万平方米，平均土地成本为每平方米人民币8,800元。新增开发项目全部位于集团深耕的一二线城市，如上海、南京、杭州、济南、郑州等。得益于“三道红线”全绿的稳健财务优势，远洋能够充分保持了自身投资拿地策略和节奏。

在”南移西拓”的战略下，远洋在华东、华南、华中、华西等区域获取了34个项目，占新项目的64%，土储区域布局结构持续优化；在拿地节奏方面，远洋则积极把握市场窗口期，约75%新增项目为远洋2020年下半年在土地市场调整期获取；在灵活性上，远洋坚持快周转导向，资源以”小快项目"为主，25万平方米以下项目占比达87%。

截止到2020年12月31日，远洋已布局51个城市，总土地储备4718万平方米，其中二级开发土地储备3804万平方米，一级开发589万平方米，深圳旧改325万平方米。

多样性的土储为远洋集团业绩的持续增长奠定了基础。

前腰强劲，作为组织角色的后腰自然毫不逊色。这体现在远洋能够根据自身发展要求，不断推动组织管理的焕新。

五期战略发布以来，远洋在“聚焦主业”的战略下，在总部加强了专业能力建设。以营销体系为例，远洋在2020年重新搭建了营销体系，注重自建销售团队能力的打造。

而在城市布局上，远洋进一步加码对长三角、珠三角城市群及中西部中心城市的开拓与深耕。为此，远洋对组织架构进行了调整，重新组成六大区域事业部，充分践行“南移西拓”和“城市深耕”战略。2020年，远洋销售布局进一步均衡，“南移西拓”区域销售额占比过半，核心一二线城市则贡献了94%的销售业绩。

持续精细化管理下，远洋实现了管理及销售费率双下降，为企业扩充了利润空间。开发主业的稳健发展，也夯实了远洋未来的发展道路。

健康引领 锚定未来发展方向

“疫情”已成为2020年绕不开的关键词。

早在2015年就将健康基因融入产品建筑的远洋，针对疫情后住户对健康性需求的迅速攀升，迭代升级完成《远洋健康建筑体系1.1》。目前，远洋已形成了以“健康”为特色的产品IP，进一步巩固了自身在产品力赛道上的先进地位。

截止到2020年12月31日，远洋健康建筑体系已应用在全国40余个城市、90余个项目，覆盖面积1493万平方米。这意味着远洋具备了更强的市场周期适应能力和先发优势，成为“健康”赛道上的领跑者。

分析人士指出，健康住宅的发展是个漫长的过程，短期的资本回报并不能衡量未来的长效发展。然而，作为行业“长跑者”，远洋集团坚持做健康建筑，持续深耕健康领域，为未来发展积蓄了更大能量。

当前，房地产行业从财务杠杆驱动高速增长迈向稳定均衡高质量增长。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下，如远洋等现金充裕、财务稳健、善于打造优质产品的房企将获得更多优质的市场资源和发展机遇，实现更为长久的发展。