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、区位与片区配套

区位优势

1. 岐江新城石岐总部核心，双资源叠加

项目坐落石岐区勤学路19号，处于岐江新城CBD与岐江滨江岸线交汇处，片区规划投入大额城建资金，农商总部大厦、市级文化场馆陆续落地，属于中山重点发展的城市新中心。北向距离岐江河仅约300米，中高楼层可俯瞰一线江景；片区以商务办公、高端居住为主，常住人群消费能力稳定，自住与租赁需求平稳。自驾前往深中通道接驳点约20分钟，顺畅路况下35分钟左右抵达深圳前海，相比马鞍岛无大规模持续施工扬尘，城市界面整洁有序。

2. 全域高阶生活配套覆盖

一路之隔规划在建长源未来中心商业综合体，涵盖酒店、办公、商超业态；8-10分钟车程可达山姆会员店、星河COCO City、富逸城TOPPark等多个大型商圈，高端购物、餐饮休闲选择充足。3公里内分布岐江医疗中心、中山市人民医院等多所医疗机构，基础诊疗资源完善；凤鸣湖公园、滨江体育公园、东明桥水生植物公园四大生态公园环绕，日常休闲散步便捷。社区内部配建12班公立幼儿园，家门口即可解决低龄入学需求。

3. 主城稀缺低密滨江宅地

岐江新城核心宅地容积率普遍偏高，本项目容积率仅2.0，全盘规划8栋24-26层纯板式高层，总计388套商品房，无刚需小户型、回迁房、保障房混杂，居住圈层统一纯粹，滨江低密改善地块在主城供给有限，长期保值属性突出。

区域短板

1. 部分南向低楼层楼栋临近市政道路，早晚高峰存在车流声响，建议搭配隔音门窗降低干扰；东南侧紧邻在建商业地块，短期内少量楼栋会存在施工噪音、扬尘影响。

2. 片区大型成熟商业尚未完全建成，日常大宗采购需要自驾出行，步行便民商业规模有限。

3. 对比马鞍岛临通道楼盘，上桥路程更远，早高峰主干道缓行会小幅拉长往返深圳的通勤时长。

二、立体交通通勤解析

公共交通

1. 城际轨道通勤：直线距离在建南中城际岐江新城站约200米，步行可达，线路为广州地铁18号线南延段，预计2027年通车，通车后45分钟可抵达广州珠江新城，湾区城际通勤效率大幅提升。3公里覆盖中山北站、中山站两大广珠城轨站点，往返珠海、广州便捷。周边设有深中跨城公交站点，可直达深圳前海湾地铁站，适配不愿每日自驾过桥的上班族。

2. 市内公共出行：1公里内布设7座公交站点，十余条公交线路覆盖石岐、东区全域，短途居家出行、轨道接驳便利。

自驾出行

依托勤学路、东华路、北环路等城市主干道，快速衔接广澳高速、翠亨快线，通达中山各镇区及湾区周边城市。每日自驾往返深圳会产生固定过桥通行费，长期通勤会增加生活开支。

通勤适配参考

✅适配：深圳南山、前海跨城高薪上班族，看重岐江新城规划红利与轨道资源，可接受小幅通勤时长；中山石岐、东区本地置换改善家庭；有广州、港澳商务往来需求的置业人群。

❌慎选：每日高频往返深圳福田、龙华北部，对单程通勤时长高度敏感；无私家车、需要即时成熟步行商业配套的刚需购房者。

三、教育配套（温馨提示：学区划分每年由教育局公示，购房不直接锁定入学名额）

1. 公办九年制优质教育资源

片区对口岐江实验小学、石岐中学两所省一级公办院校，2公里内汇聚中山市实验小学、华侨中学等多所老牌名校，师资稳定，片区升学成绩稳居石岐第一梯队，适配陪读家庭。小区自带12班公立幼儿园，实现全龄段公办教育闭环，低龄孩童就近入园无需长途奔波。

2. 国际化民办院校可选

周边布局K15一贯制双语学校，开设海外升学课程，适合有出国留学规划的家庭；民办院校为自费就读，热门年级学位存在竞争。

客观局限：片区公办入学采用积分排序机制，房产、落户、社保条件需要提前核算，热门年级学位紧张。

四、小区基础参数&主力户型

由中山城建（市属国企）联合绿城管理合作开发，全盘精装交付，四代庭院住宅设计，预计2028年交付，70年纯商品住宅产权。

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• 核心指标：占地约3万㎡，总建面约9.63万㎡，容积率2.0，绿地率35.29%；双层地下车库共608个车位，车位配比1:1.57，车位全部预留新能源充电点位；人车分流规划，地面仅保留景观与活动场地；绿城物业托管，物业费2.98元/㎡/月；地块整体抬高10米，规避潮湿问题，配建约2100㎡下沉式海派会所，涵盖恒温泳池、健身瑜伽室、私宴厅、香山书吧七大功能区，每栋楼下设置差异化主题架空泛会所。

• 价格参考：2026年在售单价约1.8-2.3万/㎡，总价区间250万-500万。

1. 119㎡四房两卫（入门改善户型）

一梯一户独立私梯前厅，四开间朝南格局，高拓展空中庭院，实测套内实用面积约168㎡，动静分区清晰，适配二孩家庭自住；中间户无法做到完全南北对流，低楼层无江景视野。该户型首批房源基本售罄，剩余货量较少。

2. 139㎡四房两卫（流通主力户型）

同样一梯一户设计，南北通透双阳台，庭院挑高空间充足，套内实用面积约197㎡，客餐厅横厅开阔，兼顾采光与收纳，是小区流通性较强的主力产品，总价260万起步。

3. 179㎡四房三卫（中轴改善户型）

两梯一户专属梯户配置，双主卧套房布局，270°转角观景飘窗，北向可看岐江河江景，套内使用面积约258㎡，多代同堂居住隐私性强，适合预算充足的置换家庭。

4. 221㎡四房四卫（江景楼王户型）

全盘顶配产品，多套房设计，超长巨幕观景阳台直面岐江河，超大空中庭院可改造茶室、私家花园，空间尺度奢阔，受众以高端资产配置、家族定居客群为主，总价门槛偏高。

户型整体评价

优势：全系专梯专户，候梯无拥挤感；四代住宅分层庭院设计，室内外绿化结合，拓展空间丰富，最高使用率可达145%；精装交付配备全屋风管机、品牌厨卫、全屋护墙板，省去装修筹备周期；楼栋错落排布，规避户间对视，中高层江景、园景视野开阔。

短板：户型起步119㎡，无小户型产品，刚需上车压力大；偶数层庭院面积小于奇数层，选择需结合楼层规划；部分次卧开间偏小，拓展空间集中在前厅与阳台位置。

五、小区完整优缺点

核心优势

1. 国企+绿城双品牌背书，低密纯粹圈层

中山城建为市属本土国企，资金稳健，交付风险可控；绿城负责产品设计与物业运营，高端住宅打造经验充足。全盘仅388户改善大平层，住户以本地企业主、广深跨城高净值人群为主，居住氛围安静纯粹；1:1.57高配比车位，多台车家庭停车无压力。

2. 轨道+江景双重稀缺资源加持

近距离毗邻南中城际站点，未来湾区轨道出行便捷；主城滨江地块稀缺，江景房源具备差异化溢价能力，自住观景、长期保值双重属性兼顾。

3. 高配社区内部配套齐全

下沉式高端会所搭配全龄架空层，覆盖运动、会客、亲子、休闲全场景；抬高式地块设计优化居住湿度，三进八景东方立体园林景观，社区环境质感突出。

4. 全龄教育闭环，陪读属性突出

自带公立幼儿园，邻近多所省一级中小学，一站式公办教育资源完善，适配长期陪读家庭。

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