上海楼市现状:短期看政策,中期看土地,长期看人口!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问“短期看政策，中期看土地，短期看人口。”这句话是什么意思？

回答：未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？没人接盘，肯定涨不动。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？供不应求，涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？涨。

提问：成哥好，感觉深圳的房价一直都比上海贵，是因为深圳发展远远超过上海了吗？

回答：没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因：

一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。

另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。

上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。

地位不是人们的评论,而是要靠数据说话的,比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。

上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。

如果更长的时间之后，比如20年、30年 ，而且行政范围扩容，比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。估计未来十年，都会保持在基本差不多的水平。

上海和深圳的投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好，请问浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好。圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。更多值得投资的板块可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问湖州的南浔区南浔高铁站附近小区适合投资么？有没有推荐的小区？

回答：南浔到上海的沪苏湖高铁还没开工，就算建成了，南浔的位置和上海市中心之间有松江区，青浦区，苏州吴江区，离上海和苏州都这么偏，离湖州市中心也有30多公里，位置没有优势。

环沪地区昆山太仓是优选，其次吴江嘉兴。不要选择乡镇，南浔1万多的房价乡镇的配套环境还差。

高铁站附近的房子有没有潜力是要看具体的城市。看这个高铁站是给这个城市带来人口的，还是送出去人口的。

比如上海虹桥和深圳北站，高铁是够给这个城市带来人口净流入的，所以这些城市高铁站附近的房子是可以买的；像三四线城市高铁站只是单一的一个站点，它不能够给这个城市带来人口流入，反而是更快捷地输送人口到大城市，那么这个城市高铁站旁边房子就是不能买的。

提问：成哥好，请问上海现在是置换的好时机吗？张江汤臣豪园怎么样

回答：张江汤臣豪园很典型，那时候大家都觉得这个地段平平无奇，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。 2006-2016也许有个别房子10年10倍。汤臣豪园是过去十二年涨得较快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以要谨慎一点，即便有张江码农高端产业加持，大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。 张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。 户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。

提问：成哥好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子（78平小三房，1楼挑高，属小区稀缺好卖户型）。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑（120平，总价税费660万）现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算少有。不卖是暂也没好的投资，有些不舍

回答：你好，浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。

提问：成哥好，现在虽然新房在不断涨价 但是很多二手房都是有价无市，想卖只能降价。今年挂牌了好几万套不满两年的房子，后期可能挂牌二手房会越来越多 现在买房不自住的话 还能有获利空间么？会不会以后更难卖出变现？

回答：新房涨价和二手房有价无市，是单独的两件事，这两年新房比二手房价格低，本来就是ZF控价的畸形反应，现在新房价格在慢慢回归，二手市场是方向标。

二手房不好卖，因为现在是处于楼市相对的低谷期，从5-10年没有问题的，对于投资来说，淡季价低正是建仓买房的好时机。

提问：成哥好，请问芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间怎么样呢？大吗？谢谢！

回答：可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好，前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思可能就不大了。

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