上海楼市:桃浦板块为什么一直不受待见?专家给出专业答复!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问上海普陀桃浦智创城看好吗？，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久？

回答：不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割得支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。

提问：成哥你好，坐标上海。目前名下花桥一套210平复式，16年买入价360万。上海浦东南码头一套老破小，42平，目前手头子弹90万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。但是花桥面积比较大难卖，咨询过出手要割近50万。2，上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教成哥，我的情况要怎么做比较合适？

回答：你现在手头的两套资产面积过大和过小，导致进出都有点问题，花桥面积比较大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。至于浦东老破小，42平，除非有比较好的学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。

提问：成哥好，纯投资，打算8年后进行置换，请问上海松江的复地二期，青浦东华新的房子如何？有没有其它的投资建议？

回答：南九亭动迁户多，选择北九亭界面会更好一点，复地在南九亭，而且离地铁比较远。

华新地段还可以考虑，地理位置还算优越，西面毗邻徐泾板块，东面与华漕连接，目前还有不少的次新商业楼盘。目前处在发展之中，学校资源，医疗资源和一些配套资源可能还存在着短板，伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善，价值也会逐渐体现出来。相比之下还是优先考虑青浦东华新的房子。

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提问：成哥好，目前有资金25万左右 最近想在西安投资房产 不是刚需 有必要吗？

回答：可以考虑，资金放手上是跑不赢通货膨胀的，普通人只有用资产追资产，负债才能抵抗通货膨胀。西安城市基本面不错，适合本土深耕。购买房子，选择城市很重要。

房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。

核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。

所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系的过程。

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提问：成哥好，可以评价一下上海七宝板块与浦锦板块吗？综合来说两者谁更有发展潜力？谢谢！

回答：七宝板块的学区配套更优于浦江镇。七宝外国语和七宝实验小学都是属于闵行的名校。而且在生活配套上来说，闵行浦西这一段还要比浦东这一段更加适合居住。但是七宝的房屋比较破旧，万科都超过了10年的房龄，而浦江镇华侨城、浦江颐城、浦江坤庭这些项目都很新，产品力是好过七宝的，而且七宝在航道下面，会有点嘈杂。论潜力而言，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，有整体较新的优势，发展潜力会更大一些。

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提问：成哥好，有点看不懂嘉兴的现状，是否要上车？如若要上车的话是选择这三区的核心板块和大开发商的楼盘好？还是选择远一些的高铁南的楼盘白鹤郡好？再远一些的世合理想的别墅，或者秀湖板块和湘家荡板块的房子如何？又想着个去淘次二手新房好了，以及你觉得有必要去杭州开发房票吗？请成哥指教！

回答：嘉兴现在是一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接来自于上海和杭州的人口居住功能，产业承接就一般般了。嘉兴现在较大的竞争对手是昆山，昆山无论是在交通还是产业基础上都要优于嘉兴，所以嘉兴和昆山存在着一定的价格差。

上波楼市，嘉兴的房价因为上海和杭州的价值外溢而一直被炒得很火热，甚至出现了一些一二手房价倒挂现象，下面会有一段很长时间的平稳期，总体而言嘉兴这一两年的房价不会出现太大的变化刚需自住的话还是可以买的，投资不是最优选。

自住买房的话：

1、从产品上来说，要买流动性较好的房产，例如嘉兴市场一如既往销售火爆的住宅产品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。

2、地段方面：要从角度看。首先是位置，嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。

但目前嘉善房价炒的太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。嘉兴市区优选科技城。

3、交通。这个对于卫星城来讲及其重要。目前嘉兴较快的通行方式是高铁，其中高铁在桐乡，海宁，嘉兴市区都有站点，上海方向高铁最近的站点是嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都是很好的购房地段。

如果是考虑纯投资，建议你直接破限购买杭州，杭州价值比嘉兴大。

另外关于别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资，别墅投资长期看跑不赢高层。

提问：老师您好！坐标上海，沪籍单身，首套宝山次新，计划还清贷款后赠予父母。二套自住兼投资，150首付，收入年税后30+，考虑外环内～300普宅，可贷五成。要求两房（估计60*5），近地铁，有学区较好，房龄不老于97/98。目前唐镇上班，张江，金桥，漕河泾也是潜在工作地。请问有哪些板块或楼盘推荐？什么时候入手为宜？计划是用自住眼光买，但是会先出租，希望租售比好点。多谢！

回答：外环内300万买两房挺难的，只能买2000年以前的老房子或者2000年左右的老大楼。这种产品投资属性不是很好，不管是涨幅还是流动性都很差，所以不应该做排名前列选择。如果一定要买的话，建议考虑几个区域，金杨新村的老一点的房子，优势是配套好，三林、御桥、康桥、孙桥一带也是不错的选择，还有闵行的鲁汇，松江的泗泾、青浦的徐泾北城。但是，我看你收入还行，其实可以预算再加上一点，弄到总价400万左右，选择面会宽裕许多如果你是担心首付比例问题，所以要压在普宅线上，那大可不必，有些方法可以规避的。

提问：成哥好！坐标合肥，目前投资了3套房，一套市中心三孝口45中本部学区老破小70平全款未满两年；一套滨湖新区万达文旅城贷款120万满两年了；一套中庙碧桂园双拼贷款160万满两年了！今年生意不好月供压力较大准备出手一套，碧桂园出手低于买入价、老破小不满两年、万达精装打折比碧桂园少亏点。请问出手哪套合适？

回答：滨湖新区万达文旅城1号线地铁口，商业，距离融创茂很近，银泰也近，多边多个公园，很适合居住，可以继续持有。三孝口45中属于合肥比较先进的学区房，还有价值可以继续持有。巢湖划到合肥,但离合肥仍有较长距离,仍然只是一个普通小城市 , 并无本质改变。买房,是要比未来的升值潜力大小。碧桂园滨湖城在巢湖而且是双拼别墅，接盘人少，流动性差，未来潜力不如合肥市区，建议出手。合肥投资价值高的板块及楼盘详见内部分享！

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