震撼!地价8702元/㎡!2021年科学城是重庆人投资买房的

一周前，重庆主城区的排名前列场土拍让西永板块卫冕成功，以较高溢价率继续蝉联重庆主城最热板块宝座。

今天，西永再一次用实际行动证明了自己在重庆各大板块中的地位：溢价率57.6%！

今日，高新区西永组团U分区U10-3-1-1/05地块被佳兆业以总价7.5亿元，楼面价8702元/㎡拿下。

（图源锐理）

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地块分析

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地理位置：

该地块紧挨大学城核心成熟区域，现在大学城待售地块已经逐渐开始边缘化，该地块的所处位置有一定的区域优势。

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交通配套：

大学城的规划依靠后发优势，交通网络规划较老城区有明显优势.

另外区域内轨道17号线、15号线二期和27号线，双碑隧道以及在建的土主隧道、西永隧道以及中梁山隧道将满足西永与重庆各区域的快速通达，也加强了西永与其他商圈的紧密度。

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商业配套：

地块距离大学城U城天街、熙街在3.5公里左右，大学城经过接近二十来年的发展，配套基本成熟，已经能够满足居民的基本购物需求。

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教育方面：

教育是该区域的优势所在，地块周围内有树人思贤小学、重庆市排名前列实验中学校、康居西城小学、大学城二小、大学城四中等学校，以及重庆大学。

区域内教育氛围十分浓厚，具体该地块的对口小学还得看未来开发商与小学、政府间的沟通成果。

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市场需求：

随着高新区、科学城等项目的加持，促进该区域就业人数的增加，未来将创造大量的购房需求。

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投资风险：

调控政策连续，有去年的三条红线以及今年的三条红线使得开发商的融资难度、成本以及居民购房难度都有了不少的提升，该地块有未来工程质量需要关注。

另外该区域库存量大，区域去存压力大，而且周边富力、欧鹏等项目相对其地价优势较为明显。

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地块条件：

地块规划配建一所6班幼儿园，其建筑面积不得小于1800平方米，占地面积不得小于1800平方米，宗地内配套幼儿园由竞得人出资建设，建成并竣工验收合格后无偿移交给属地教育主管部门，权属归属地教育主管部门。

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科学城的风，仍在狂劲的吹着！

我们都知道，沙坪坝区现在的尴尬在于：一部分属于高新区，一部分属于沙坪坝区，偏偏这属于高新区的部分是现在最火的科学城板块！

雷军有句话“风来了，风口的猪都能上天！”。在重庆产业政策肆无忌惮地向高新区倾斜，大力发展科学城促进全市产业升级的大风下，但凡是沙坪坝的土拍前面加上高新区三个字，都会引来众人的哄抢，其价格都是妥妥的。

据消息称，今天的土拍地块共计有超过20家房企报名，已经超过了上次土拍8153元/㎡楼面价的地块报名企业数了，报名企业数再创新高！格局放大一点想想，如此下去，科学城区域地价破万也指日可待！

这热度，简直发烫！

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地域优势：科学城！

西永组团的价值毫无疑问是科学城的加持！科学城规划在重庆到底处于什么位置？

过去两年，重庆楼市逐渐被成都楼市甩在了身后，然而重庆能知耻而后勇的较大机会就是西部科学城为代表的未来产业升级及重庆成为全国金融中心的打造是否能成功，作为两驾马车之一的科学城，其重要性已经得到了各方面的认可，这一点从2020年重庆主城各板块的土拍热度以及房价涨幅就能看出。

在2020年重庆成交地块溢价率TOP10里面，西永组团不仅占据了排名前列的位置，还在其中占据了2席之地，而这个较高溢价率又被这次的土拍刷新了达到了57.6%

（图片来自于网络）

然而这块地，在大学城核心地块日益稀少的现在，已经算是很不错的位置了，不然也不会引来26家房企角逐。

该地块紧挨重庆市排名前列实验中学，金阳排名前列农场，地块周围内有金科廊桥水乡、书香溪墅、金阳排名前列农场、恒大未来城等楼盘，以及重庆大学虎溪校区、重庆市科技学院、重庆城市管理职业学院（大学城新校区）等学校，学习氛围浓郁，生活配套齐全，无论是养老还是育儿，都是不错的选择。

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学区优势

沙坪坝区的卖点是什么？学区！

这在大学城更是表现得尤为突出：树人小学、沙小、南开小学、人民小学、巴蜀小学……

楼市有句话怎么说的：要想知道中国的父母为了孩子能做出多么大的付出，看看中国的学区房就知道了。

中国人对教育的重视程度，使得学区成为了当前房价最重要的影响因素之一（或许没有之一）！处于大学城核心区域的该地块毫无疑问从地理位置上来说，教育资源直逼龙湖学樘府，具体的操作以及和各个学校的沟通，则要看开发商自己的努力了。

学樘府在这楼市低迷的时间里能卖出16000元/㎡~18000元/㎡的价格，还卖得不错凭的是什么？你以为仅仅是对龙湖的信仰吗？

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地块房价预期

越来越高的土拍价格，预示着未来该区域房价的趋势，所以未来的房价会涨，这个应该不会有多大疑问。

举个栗子：

连续6年“神预测”中国房价的社科院，再对2021年房价进行预测。

2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年的房价做出一番预测和展望。社科院的这一份报告主要释放了关于房地产的4个方面信息：

1) 2021年的房价平均涨幅在5%左右。

2) 商品房销售面积会同比继续保持稳步增长态势，销售面积可能再创历史新高。

3) 房地产开发投资速度会呈现下降趋势，年增速保持在7%左右。

4) 在十四五期间，有可能开征房地产税。

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大家最关心的：是否该买房？

买！特别是有住房需求的又想住个新一点的房子的人：买！

而且今年央行已经有了“物价会温和上涨”的表态，老百姓也应该有一定的心理准备。

投资呢？既然房价会涨，那继续炒房期待下一次的投资和快速升值。

如此高的地价，理论上来说需要房价达到1.7万元/㎡才能保证赚钱，价格直逼旁边的学樘府，未来能达到这个价格吗？

在去年三条红线和今年新的三条红线约束下，谁敢肯定？别忘了，在过去两年重庆可是被隔壁成都甩得越来越远，江湖上也盛传重庆房地产是一个你来了就走不掉的地方……

所以投资有风险，买房需谨慎！投资买房未来是个技术活，都说中国房地产会分化，重庆会分化到哪一极去？具体哪些房子会涨，哪些房子会跌？这个下次再讨论。

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