融资月报 | 房企融资反弹10月增26%,已有企业完成“偿债作业”

焦点研究院 · 融资月报

监测时间：2022年10月1日至10月31日

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本月要点：

Ø 融资规模：10月融资额达512.2亿元，与去年同期相比增长26%

Ø 房企情况：招商蛇口融资72.9亿保障投资节奏，民企仅剩“一根独苗”

Ø 债务压力：有房企提前完成“偿债作业”，有房企紧跟融资新风口

一、融资规模：10月融资额达512.2亿元，与去年同期相比增长26%

房企各渠道融资规模降幅均收窄，单月融资大幅回升。2022年1-10月，房企通过境内债、境外债和资产证券化三种渠道共融资7715.5亿元，同比下降32.3%，降幅较1-9月再度缩小4.1个百分点。其中，房企境内债融资4333.5亿元，境外债融资1258.5亿元，资产证券化融资2123.5亿元。

深入各渠道来看，各渠道同比降幅均再度收缩。境内债1-10月同比下降8.3%，降幅收窄5.7个百分点；境外债1-10月同比下降51.0%，降幅收窄5.6个百分点；资产证券化1-10月同比下降48.2%，与上月基本持平。综合来看，此前对境内债市场的政策支持起到了明显效果，境内债发行规模已经快要追赶上2021年度同期。境外债市场则仍处在房企信用探底后的重建阶段。

从单月融资数据上看，10月房企通过三大渠道仅获得融资512.2亿元，环比大降35.0%，主要原因在于10月因假期导致的工作日天数不足；与去年同期相比，10月同比涨超26%，原因主要在于：

1、2021年10月为个别房企发生风险事件后排名前列自然月，市场短期内无法消化风险事件造成的影响，从而导致房企境内债发行规模暴跌，仅有少数优质国央企有机会发行债券。

2、房企经过今年一段时间筑底，各环节正处在逐步恢复当中。据人民银行行长易纲表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善，资金面有企稳好转迹象。金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。

二、房企情况：招商蛇口融资72.9亿保障投资节奏，民企仅剩“一根独苗”

10月，房企境内债融资似乎回到了中债增信前的市场状况，但从发债企业来看，国企、央企及地方城投公司占有了几乎所有的债券发行，民营企业仅有先进商管这一根独苗能成功发行债券。

从企业角度上看，招商蛇口在10月融资72.9亿元，占到了境内债融资总额的18.6%，为10月获得融资最多的房企。共发行2只短期融资券（共融资22.9亿元）和2只公司债（共融资50亿元）。募集资金用于招商蛇口到期债务融资工具以及偿还公司有息债务。

招商蛇口今年以来逆势扩张、投拓较为积极。前三季度，企业获取土地43宗，拿地面积598.35万平方米，权益面积258.21万平方米。从新获取项目的城市能级上看，补货集中上海、苏州、深圳等一、二线核心城市，并且招商蛇口贯彻区域深耕的总基调，在上海获得10宗地块，占比近32%，也能为后续去化提供一定保障性。企业凭借其较强的销售韧性和通常的融资通道，持续在行业低谷期补充优质土储。

民营房企方面，先进商管成功发行了一支6亿元的中期票据，融资票面利率为3.5%。该债券由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。募集资金将用于项目建设、购回及偿还公司及公司子公司境外美元债券等用途。这是继首批中债增信示范民企获得融资后，排名前列个也是目前少有一个成功发行同类中期票据的民企。

三、债务压力：有房企提前完成“偿债作业”，有房企紧跟融资新风口

近期，又有多家房企因未能及时偿付债务而导致企业发生经营风险事件。据焦点研究院统计，11月房企到期债务规模为397.22亿元，12月房企到期债务规模为357.5亿元。焦点研究院统计了2022年内债务压力较大（大于等于10亿元）房企名单。

从统计数据上看，2022年内剩余债务压力较大的房企为绿城集团，到期规模总计63.0亿元，此外则为中海地产（50.7亿元）和富力地产（40.0亿元）。

针对年内即将面临的到期债务压力，房企有以下应对之策。

1、积极筹集资金，提前“交作业”

近期，多家房企宣布年内债务清零。10月30日，龙湖在投资者交流会上表示，三季度以来龙湖的销售已经开始回正，年内到期债务都已经还清；此外，中梁已提前42天完成全年回款目标，于今年底之前已无其他重大债务到期，也能为后续经营发展提供充足的现金流支撑。

上述两家房企还清债务的同时均提及了良好的销售回款能力，说明企业在回款及资金安排上表现比较不错，资金流既能满足日常经营需求，也能及时偿付此前的债务。当前市场环境下，销售回款仍是解决房企现金流压力的根本方式，现阶段能否稳定交房也成为了更能赢得购房者青睐的关键指标。

因此，在今年的最后两个月内房企更应该继续稳定保证交付，加速推盘，争取在年底前能再收回一部分回款，缓解企业现金流压力。

2、紧抓融资窗口期，积极申请中债公司担保融资

上述也提到，中债增信担保债券除首批示范房企外，虽也有中南建设、绿地控股、中骏集团等房企申请发行，但仅有先进商管发行成功。“融资白名单”未能如预想中扩大的原因在于，目前民营房企很难有充足的优质资产为中债公司的担保提供反担保，同时也难以找到合适的第三方提供反担保，因此使得此类债券难以落地。监管部门在了解到房企融资难点后，更是多次加大融资支持力度。

据焦点研究院统计，本年度已有超过万亿资金用于直接支持房地产企业，包括房地产各类并购融资额度合计达2350亿元，支持民企融资的信用保护工具及中债增信全额担保发债融资排名前列批次超百亿资金，用于“保交楼”规模达2000亿元的专项借款，9月底监管部门对6大行通知对房地产融资增加供给6000亿元融资，以及近期“第二支箭”为民企提供2500亿融资。

10月下旬，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，并表示近期中债增对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用，要求中债增加大对民营房企债券融资的支持力度。此外，10月末，交易商协会、房地产业协会联合中债中债公司，召集金辉集团、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。监管端的强烈信号起到了积极作用，11月9日，中债增在官网发布消息称，为进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，现在开始公开受理增信项目。在融资支持力度逐渐加大且政策逐渐落地的窗口期，房企更应积极把握机会发债。