推“救市”政策:价格已经触底,市场信心急待修复

来源：中房报

又有地区下调房贷首付比例。

3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议。会议商定，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷较低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷较低首付款比例由25%调整为20%。

至此，南宁市二套房与广西其他地市一致，均执行30%首付比例；北海、防城港首套房与广西绝大多数地市保持一致，均执行20%首付比例。根据相关政策，首套二成、二套三成的首付比例已经达至下限，目前广西各地市房贷首付比例已基本降至较低。

今年以来，广西多次释放推动楼市发展积极信号。

3月15日，广西区直住房公积金管理中心就发布了《关于下调住房公积金第二套个人住房贷款较低首付比例》的通知，职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，较低首付比例下调为30%。

更早之前，玉林市、贵港桂平市、贵港覃塘区等地则相继出台对购房予以补贴的政策，玉林市新市民购首套房较高补贴1万元、补贴50%契税；桂平市鼓励干部职工在辖区内购房，购买新建商品住房享100％契税补贴，再享房款总额3％奖励；覃塘区2022年1月1日至2022年6月30日，在覃塘城区范围内购置新建商品住房，且进行合同网签及备案的（失信被执行人除外），可按实际缴纳契税享受全额首次转移登记契税补贴。

对此，多位房地产市场研究人士在接受中国房地产报记者采访时候表示，广西此轮楼市政策与当地房地产市场颓势有关。

据广西统计局公布的2021年广西各地商品房销售面积和销售金额的统计数据，2021年，全广西商品房销售面积6178.2万平方米，同比下降8.2%；销售金额3672.49亿元，同比下降幅度更大，达到了13.6%。

在新的楼市政策刺激下，广西房地产市场能否一挽颓势？财经评论员张雪峰直言，此轮政策效果或许有限。

IP Global中国区首席经济学家柏文喜则认为，政策效果有待观察，但至少对于改变和稳定市场预期是有正面作用的。

“跌跌不休”的广西楼市

“现在是刚需上车的好时机，价格基本已经触底了。”3月22日，南宁一名置业顾问在接到记者电话采访时表示。

该置业顾问较新的一条朋友圈写着，“低首付、低总价、低还贷，你不买我都想送你一套”，配图是某奥特莱斯旁楼盘的广告信息，图中打上了“小户型首付只需千元”的红色大字。

“现在南宁当地新楼盘之间‘价格战’也打得比较激烈。今年刚开年，五象区就有楼盘把单价压到了9000元/平方米；没过多久，五象南板块就推出了单价6000元/平方米的特价房。”另一名在广西多地都有过销售经历的置业顾问坦言，现在的南宁乃至整个广西房地产都是买方市场，买房尽可能挑合适的现房，不必担心“错过”。

在微博和小红书等平台，不少广西地区的个人卖家也表示二手房难卖。

“我们小区之前转手单价在14000元/平方米以上，现在单价在12000元/平方米就有人出手了。”一名南宁当地的微博网友介绍，之前手里有几套房，中介一天十几个电话，现在基本也没人打了。

记者在采访中发现，无论是个人卖家还是机构销售人员，似乎都达成了“当前的广西楼市、价格和成交量均处于谷底”共识。

多组数据印证了他们的感受。

据广西统计局公布的2021年广西各地商品房销售面积和销售金额的统计数据，2021年，全广西商品房销售面积6178.2万平方米，同比下降了8.2%；销售金额3672.49亿元，同比下降幅度更大，达到了13.6%。

进入2022年，广西楼市下探趋势依旧明显。

价格方面，北海新建商品房价格领跌全国。

据国家统计局数据显示，2022年2月北海新建商品房住宅销售价格环比下跌2.1%，跌幅与上个月相比扩大了1.9个百分点，领跌全国新房房价；与去年同比相比则下跌了3.3%、跌幅与上个月相比扩大了1.8个百分点。从近一年走势来看，环比方面，北海新建商品房房价近期已经连跌6个月，跌幅在2月份达到了高峰，不仅领跌全国，还稳居近几年来跌幅之首。

被国家统计局纳入统计的广西其余2城，南宁环比下降0.4%，同比上涨0.9%；桂林环比下降0.2%，同比下降0.8%。

此次下调首付比例的南宁、北海和防城港，今年以来，成交量也持续下降。其中，防城港1月成交量腰斩。

根据房城港房协公布数据，2022年1月，防城港新房成交套数516套，环比下降60.25%；成交面积50753.98平方米，环比下降54.23%，

根据南宁市住房和城乡建设局公布的数据统计，2022年2月，南宁市新房共成交备案4451套，环比下降36.62%；成交备案面积333512.3平方米，环比下降43.53%

据北海房地产网发布的数据统计，2022年2月份，北海新房交易（网签）959套，环比1月（959套）下跌25.54%；交易面积7.66万平方米，环比下跌28.41%，同比下跌38.92%。

“救市新政”影响几何？

去年底以来，广西各地频繁释放推进楼市发贼胆积极信号。

2021年12月29日，贵港桂平市人民政府办公室就印发了《桂平市鼓励干部职工在辖区内购买新建商品住房奖励及补贴方案的通知》，2022年1月1日至2022年6月30日，在覃塘城区范围内购置新建商品住房，且进行合同网签及备案的（失信被执行人除外），可按实际缴纳契税享受全额首次转移登记契税补贴。

随后，贵港覃塘区也出台政策，2022年1月1日至2022年6月30日，在覃塘城区范围内购置新建商品住房，且进行合同网签及备案的（失信被执行人除外），可按实际缴纳契税享受全额首次转移登记契税补贴。

今年1月，玉林市出台《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》，明确规定在玉林城市规划区范围内（玉州区、玉东新区）购买家庭首套商品住房，可享受财政发放新市民购房补贴、财政补贴购房契税、申请住房公积金贷款等购房优惠政策。

2月，北海市住房公积金管理中心网站发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，较低首付款比例由60%下调至40%，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展。

与此同时，南宁住房公积金管理中心网站印发正式修订的《南宁住房公积金缴存管理实施细则》、《南宁住房公积金提取管理实施细则》、《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，重点内容包括：首套房公积金贷款较高额度调整至70万元，二套房公积金贷款较高额度调整至60万元，取消所购住房面积限制及贷款月还款比例下限；明确提出购买公积金第二套住房首付比例降至房屋总价的30%，再交易住房及商转公贷款住房房龄放宽至30年。

3月15日，广西区直住房公积金管理中心就发布了《关于下调住房公积金第二套个人住房贷款较低首付比例》的通知，职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，较低首付比例下调为30%。

截至3月19日，南宁市二套房与广西其他地市一致，均执行30%的首付比例；北海、防城港首套房与广西绝大多数地市保持一致，均执行20%的首付比例。根据相关政策，首套二成、二套三成的首付比例已经达至下限，因此目前广西各地市房贷首付比例已基本降至较低。

对于此轮调整，柏文喜认为，对全国楼市而言有示范与带头效应，可能会引发更多省区市跟进。当前全国多地区出台了放松调控的政策，这是旨在逆周期调节以“稳预期，稳房价，稳地价”的2022年的政策趋势。

至于广西楼市政策的影响，上述南宁置业顾问则告诉记者，“目前感受还不明显。”

“广西此次政策是为了挽救房地产市场下行的趋势，但效果或许有限。”在张雪峰看来，由于疫情和经济下行压力，很多人收入来源难以保证，此时加高杠杆买房，风险很大。另一方面，未来疫情控制以及个人收入来源仍存不确定性，这些会影响到购房者信心和判断，因此会更加慎重使用信贷工具。

柏文喜在接受记者采访时也表示，广西此轮楼市调整，旨在激发需求端来促进楼市尽快回暖，但政策实施效果一方面存在时滞效应，另一方面还有待市场信心与行业信心修复，是否能够很快挽救当地房地产市场下行趋势还有待观察，但至少对于改变和稳定市场预期有正面作用。