【暗战集中供地②】上海会出现流拍吗?

原创 房小评 中国房评报道 今天

编者按：

史诗级的热点城市土地集中出让即将拉开帷幕，上万亿的优质土地储备已经公开上架。对于开发商来说，抢占土地不但能活下去，还能借助“土地杠杆”实现跨越式发展。与此同时，对于这些热点城市来说，抓住机会卖地，地方财政才能赢得持续性的发展。我们有幸目睹房地产行业发展史上这一里程碑事件，中国房评报道将推出系列好文，以飨读者。

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全国热点城市陆续公布排名前列批集中供地计划，而上海还没有动静。

这不难理解。在22个热点城市中，长三角城市数量最多，除了上海，还有杭州、苏州、南京、宁波、无锡、合肥……将近占了22个城市的1/3。

这些城市如果凑到一个时间段拍地，就够开发商头疼钱的问题了。

这也让地方政府不得不考虑，如果与周边城市档期相撞，房企的资金势必会被分流，影响自己的土地拍卖效果。

尤其是上海，不想辜负自己珍贵的土地，就要参考周边城市供地时间，错开供应，让房企们能够为大上海留出时间与资金。

从目前已经明确的排名前列批集中供地细则来看，南京、苏州、杭州、无锡等城市的供地时间都集中在4月底或5月初。

上海市迟迟没有发布细则。整个4月，上海市宅地“零”供应，就是5月份集中供地的前奏，其集中供地时间很可能放在5月底。与周边长三角城市打一个时间差。

不能再晚了。再晚，开发商今年拿的地，都来不及转化成今年的销售额。

上海之所以不能像上述城市，扎堆一起供应，是由其高难度的土拍市场决定的。

上海的拍地规则之复杂，足以让北京房企看呆。又是招挂复合制度，又是打分制，房企的经济实力、项目经验都是重要考量标准，入围房企数量卡得很低。

这么做的目的，就是提高门槛，劝退实力不够的房企，减少参与者和竞争力度，分散房企抢地的热度，稳定地价。

前段时间，上海市因为土拍溢价率过高的问题，约谈过几家开发商。

在集中供地之后，这种劝退效应就更大了。

虽然上海的土地竞买保证金比例一般也是20%，和北京相同，但是上海要求开发商在参拍前申报自有资金情况，并接受审核，这个资金需要进入监管账户封存，不能挪用，而开发商的报价不能超过申报的自有资金。

这意味着，开发商不仅要准备保证金，如果真心想拿地，提前准备的自有资金得比土地的起始总价还要高。而且各个地块之间的自有资金来源不能交叉重叠。

如果是分散拍卖还好说，没拿到地，资金就回来了，可以用于下一场土拍。当土地集中出让之后，冻结的资金规模空前，这势必要求房企准备数块土地总价金额之和，以待竞拍。

这种情况下，房企在上海押注的老本比其他城市高得多，大部分房企都必须在上海和其他城市之间做个选择。

前几天，某房企筹资超过1300亿元准备覆盖上海20宗宅地的消息，着实震惊了业内。

2020年，上海房企权益销售排行榜的冠军中海的销售额也就将近227个亿（克而瑞数据）。

除非是老板亲儿子，否则哪一位城市总或者区域总，敢在一座全年最多卖200亿的城市，向集团申请1000多亿来拿地，那面子可真是大得很了。这种气魄和来自集团的支持，别家羡慕不来。

这家房企对于上海的投入，在其他城市是不可想象的。

但是又有几家房企能够做到这样的投入呢？

一家头部房企的高管表示，该公司关注的地块大概会覆盖60-70%，而且肯定会有很多合作模式。不论是热门还是冷门地块都会去看，但不会盲目去抢，如果没有利润就不做了。

一家2000亿级房企副总裁表示，面对上海与长三角多个热点城市轮番集中供地，房企只能选自己喜欢的城市、项目，集中资金力争获得。

“上海让神仙们去打架吧，我们就在周边城市做轮耕。”一家成长型房企总裁这样说。

这是地产圈三个梯队的房企对于在上海拿地的态度。巨头尚且无法做到全覆盖，大型房企也要集中资金，有目标性地去抢，中小型房企更是直接放弃了。

这三种态度背后的共同点是：有的选择。选择利润，选择价值，选择放弃，都是一种选择。

巨头房企全国项目多得很，不差这几块，赔钱就不做；大型房企资金没那么多，更是要用在刀刃上；中小房企玩不起这种大鳄之间的游戏，直接不玩了。

上海集中供地，进一步把游戏门槛提高到少有的难度——没那么多钱就别来哄抬地价了。

在这种情况下，留在上海土地牌桌上的企业，很难像在北京那样广撒网，只能倾向于把有限冻结的资金押宝在更优质的项目上，那些资质一般的地反而会因此遇冷，甚至可能出现流拍。

因为，没必要拿。

上海集中供地和北京集中供地的差别就在于此。

在北京和惨淡的环京，北漂们没有退路，只要能在北京拿地，做战略性投资，即便亏钱也要干。

而沪漂们的选择余地可不少。

上海的地亏钱，那我去温州、苏州、无锡、南通……不就行了？可选择的二三四线城市很多。

房小评与很多总部设立在上海的房企高管沟通之后的感受是：除了在上海设立个总部，这些公司在上海是什么项目也没有啊。而且他们暂时都对上海的地，没有想法。

从前，搬迁总部去上海、上市、千亿，是成长型房企的三级跳，现在恍然发现沪漂了几年的上海本就不属于自己。

对于这些企业而言，立足上海辐射长三角，借助那里的金融和人才优势比在上海拿地更实际。

上述成长型房企总裁认为，土地集中供应给中小型企业提供了一些机会。在大鳄们去热点城市抢地的同时，其他企业可以在周边城市进行捡漏。

上海的集中供地就留给神仙打架，凡人犯不着去血拼。反而趁着神仙在上海打架的时候，在长三角拿些地，过自己的小日子，也不错。

这正是上海的劝退效应，对长三角其他城市带来的反作用，也是那么多民营房企勇敢沪漂的原因。

反过来，高攀不起的上海在集中供地时代也面临着很多房企爱答不理的现状。

上海变成神仙的角斗场，这里什么技巧谋略都要往后稍一稍，只有企业的实力，手里的现金是真的。

2020年，上海市的房企销售排行榜前二十名，已经基本被央企、国企包圆了，有民企也都是融创、碧桂园这样的大佬。

留在“慕强”的上海，强大的开发商面对不够好的地，是拥有选择权的。

文章开头所说，那家准备1000多亿资金的房企，难道不先把资金给南京和苏州的城市总去拿地，只囤着等上海吗？

毕竟，整个长三角早就是一盘棋了。宁愿在长三角拿一些去化快速、利润明确的项目，没必要去上海抢亏钱的地。

当其他长三角城市率先推地消耗了一波资金之后，留给上海的资金就不会那么充裕了。

上海市的集中供地细则还未出炉，面对可能出现的流拍，从前超高的门槛，是否考虑调整一下？