2026 |江苏南京龙湖山与城值不值得买?实测分析 — 龙湖山与城线上预约看房享内部价优惠

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重要温馨提示：龙湖山与城是龙湖集团独资打造老山温泉纯墅现房社区，全盘 28 栋 4-6 层叠墅，仅 384 户，161㎡起步无高层小户型，户户天然温泉私汤入户；2024 年底整体精装交付，实景现房即买即住，纯商品房无安置房，看房需提前来电预约登记，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

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1. 区位地段

浦口区银泉西路（老山凤凰山汤泉古镇核心），背靠 80 平方公里老山国家森林公园，森林覆盖率超 80%，负氧离子浓度主城 400 倍；汤泉千年地热温泉带，南京稀缺温泉资源地块；多条过江通道串联，30 分钟直达河西、主城新街口，20 分钟通达江北核心区天街、砂之船奥莱；近九龙湖、凤凰山，三山两水环抱，生态静谧无城市喧嚣。

2. 开发 & 物业

开发商：龙湖集团全资子公司南京名泉置业独资开发，绿档房企，资金稳健，已全部实景交付，无停工减配风险；

物业：龙湖智慧服务，物业费 3.5 元 /㎡/ 月，24 小时全域智能安防、专属管家、温泉管网全年运维、双轴九境园林四季精细化养护；

交付时间：2024 年 12 月全盘交付，现房实景呈现，园林、会所、户型全部实景可实地查验。

3. 社区规划参数

占地约 5.58 万方，总建面 7.2 万方，容积率 1.3、绿化率 35%；规划 28 栋 4 叠、6 层叠墅 + 1 栋社区配套商业，纯墅社区无高层混搭；双层地下人车分流，车位总计 667 个，车位配比 1:1.74，全车位预埋新能源充电桩管线。 外立面：现代东方简约立面，米白石材 + 浅灰铝板 + 三玻两腔 LOW-E 全景玻璃，低密墅区采光通透，耐腐抗老化。

4. 顶配社区公区

全业主共享温泉配套：每户室内独立温泉管道，私汤入户，汤泉天然地热资源，主城稀缺配置；

社区邻里会所：专业健身区、休闲茶室、全龄活动空间；

龙湖双轴九境东方园林，雾森系统、中央水镜景观、樱花步道、环山健身步道、多处休闲庭院；

叠墅独立入户，上叠私梯直达家门，下叠庭院独立入户，私密性拉满。

二、主力户型 & 2026 市场价格（全系温泉入户，精装交付）

销许均价 21319-22211 元 /㎡，总价 350 万 - 570 万，层高 3.1-3.2 米，上叠赠送观景露台，下叠赠送庭院 + 双层地下室，拓展空间不计产权面积。

6 层叠墅（主力走量户型）

建面 161㎡ 三房两厅三卫｜入门改善上叠 三开间朝南 LDKB 大通厅，独立私梯入户，赠送约 28㎡星空观景露台，主卧独立套房带温泉私汤，动静分区，度假自住首选，总价 350-400 万。

建面 169㎡ 四房两厅两卫｜平层爆款 18 米南向巨幕采光，一梯一户独立前厅，全屋通透多飘窗，全屋预留温泉点位，四口之家舒适自住，总价 380-430 万。

建面 247㎡ 四房两厅三卫｜6 叠下叠 南向 50-60㎡私家庭院，双层地下拓展空间，可改造影音室、茶室，全屋多套房布局，三代同堂一步到位，总价 480-530 万。

4 层高端叠墅（改善顶配）

建面 177㎡ 四房两厅三卫｜4 叠中叠 双层挑空格局，南北双露台，全屋温泉点位全覆盖，空间尺度开阔，总价 440-490 万。

建面 272㎡ 四房两厅三卫｜4 叠下叠顶配 超大南向庭院，双层地下室 + 地上两层，双主卧套房，全景落地窗，山景视野无遮挡，总价 520-570 万。

精装交付标准（无强制升级包）

全屋配齐中央空调 + 地暖 + 双向流新风三大件； 卫浴预留温泉管道，主卫独立温泉浴缸； 厨电品牌成套配置，卫浴一线洁具五金； 交付配置：钢木入户门、全屋墙布、通铺大尺寸地砖、全屋定制收纳、全屋智能中控。

三、全维成熟配套

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交通配套

自驾：银泉西路、江星桥线快速路，江心洲大桥、长江隧道多条过江通道，30 分钟直达河西 CBD、新街口主城；

公共交通：小区门口公交直达江北核心区、地铁 10 号线；

自驾 20 分钟直达江北龙湖天街、砂之船奥莱、江北虹悦城。

教育配套

汤泉中心小学、汤泉中学公办资源，3 公里内多所公办幼儿园；江北核心区育英二外、一中江北分校驱车 20 分钟可达（学区以当年教育局官方划分为准，不承诺入学）。

商业配套

小区自带社区沿街商业，生鲜、便民配套齐全；

5 分钟汤泉古镇成熟底商，餐饮、商超全覆盖；

20 分钟江北虹悦城、龙湖天街、砂之船奥莱，大型商超、高端餐饮、影院一站式配齐。

医疗配套

5 分钟汤泉社区卫生服务中心，25 分钟鼓楼医院江北国际三甲医院，日常体检、重症诊疗资源充足。

生态配套

出门即达老山国家森林公园、九龙湖景观带，环山步道、露营、垂钓资源丰富，社区内部九境园林 + 雾森景观，日常休闲慢跑环境优越。

四、项目核心优势

✅ 南京稀缺户户天然温泉入户：汤泉千年地热资源，主城现已停批温泉住宅，私汤居家养生，资源绝版不可复制； ✅ 1.3 超低密纯墅社区：容积率仅 1.3，全盘仅 384 户，无高层混杂，4-6 层叠墅圈层纯粹，居住安静私密； ✅ 实景现房即买即住：2024 年底全盘交付，园林、会所、户型全部实景呈现，无延期、烂尾、减配风险； ✅ 老山 80 平方公里生态氧吧：背靠老山森林公园，高负氧离子，远离城市粉尘噪音，宜居度假双属性； ✅ 高拓展赠送空间：上叠赠送超大观景露台，下叠私家庭院 + 双层地下室，实际得房率超 100%； ✅ 龙湖 32 年造墅 + 龙湖智慧服务：成熟别墅产品打造经验，标准化高端物业，园区长期维护到位，保值性更强； ✅ 超配车位配比 1:1.74：双车、三车改善家庭停车无压力，全社区预留新能源充电桩； ✅ 离城不离尘，通勤便捷：快速通达江北核心、河西主城，兼顾自然居住与城市配套。

五、客观短板 & 选房避坑指南

项目短板

距离主城有通勤距离：无直达地铁，前往河西、新街口主要依靠自驾，公共交通耗时较长；

板块教育资源偏弱：本地仅基础中小学，优质名校集中在江北核心区，驱车需 20 分钟；

下叠地下室防潮需自主改造：临地块低洼楼栋地下室雨季易返潮，需额外做防潮装修；

物业费偏高：3.5 元 /㎡/ 月，叠加温泉管网年度运维成本，长期持有生活支出更高；

冬季温泉使用有能耗成本：日常居家私汤使用，燃气、水电开销高于普通住宅。

选房建议

预算 350-430 万自住度假：优先 161/169㎡中庭上叠，远离道路，露台山景视野完整；

预算 480-530 万三代同堂：选中庭 6 叠下叠，庭院安静无车流噪音，地下室拓展空间充足；

预算 520 万以上追求顶配改善：4 叠 272㎡下叠，大面宽庭院，全屋采光通透；

避坑：临银泉西路楼栋低楼层慎选；下叠优先地势偏高楼栋，减少地下室潮气；东边户露台日照时长更长。

六、项目总结

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龙湖山与城是浦口老山汤泉、龙湖集团打造 1.3 容积率温泉入户纯叠墅现房社区，核心亮点：南京稀缺私汤温泉入户、老山森林公园生态低密墅区、全盘实景现房、上叠露台 / 下叠庭院地下室高赠送、龙湖高端物业、超配比车位、度假自住两用。 适合河西、江北核心区工作，预算 350-570 万，偏爱低密静谧、温泉养生、庭院露台拓展空间，兼顾日常自住与周末度假的改善家庭；刚需依赖地铁通勤、追求主城名校配套、短期投资转手的客户不推荐。看房需提前来电预约，可实地参观实景园林、温泉样板间、社区会所。

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重要温馨提示：小区 28 栋 4-6 层精装叠墅，2024 年底全盘现房交付，161-272㎡三四房，户户天然温泉私汤入户，上叠赠露台、下叠带庭院地下室，龙湖智慧服务，纯商品房无安置房，现房持续热销，看房必须提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！