18年后,为什么重提房地产?

原创 房小评中国房评报道 今天

近日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会在北京召开，会议指出：

“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

一石激起千层浪，地产股集体大涨。身处旋涡中的房地产企业和个人对政策改变充满想象。

中原地产统计数据显示，北京二手房市场9月份预计成交量只有1.25万套，比8月份下降21.6%。

同一天，在某公司债权人会议上，一位女债主句句粗口指责开发商：

“连4-500亿都拿不出吗？”

“香港的豪宅呢？”

“私人飞机呢？”

别说“4-500亿”，现在让旋涡中的任何一家大开发商的区域公司拿出1个亿，估计都难。

某头部开发商华北区域整个9月份的工程款只付了6000万元，几个往常有实力垫资的施工方，受其他几家头部房企爆雷的影响，亏了很多钱，已经无力为工程垫款……

用一位开发商华北区总裁的话形容当下的困境就是：“真想躺平啊！躺平最舒服，不用每天一睁眼就是欠债还钱！”

旋涡中的地产人们都伸长了脖子，期盼金融政策能调整，给紧绷的市场松一口气。

申万宏源证券的一份研究报告指出，上一次央行货币政策例会提及房地产还是2003年6月24日，距今已超18年！

由此可见，央行这次打破惯例提及房地产，是要及时表达一些重要的观点。

什么观点呢？

重点是深入分析文章开头的两句话：

1、维护房地产市场健康发展。

这意味着央行已经关注到目前房地产行业下行趋势及相关风险，后续央行政策会致力于维护房地产市场的稳定，避免过严调控造成行业风险和金融风险。

例如，某房企流动性风险爆发以来，多家研究机构分析了这家房企如果爆雷会否形成类似“雷曼兄弟”的巨大影响。虽然最终结论是时间、地点、国情等因素不同，而且该房企贷款、有息债务、商票合计约1.7万亿元，一家违约不会带来银行的系统性风险，但是要担忧爆雷传染问题。

因为房地产类贷款占银行总贷款约32%，如果集中爆雷，会导致银行类股票估值下降40%左右。这种极端情况是不能容忍的。

除此以外，假设开发商表内表外负债的30%部分违约，预估约4万亿元，如果银行损失一半即2万亿元，相当于2020年银行业一年的净利润，冲击很大。但考虑到5万亿元规模的拨备，不会发生系统性风险。

总结以上情况，对房地产信用违约进行预期管理是必须的，不能出现爆雷传染的问题。从这个角度去理解央行例会时隔18年再提房地产，以及“维护房地产市场健康发展”，就不难坚定未来金融政策会调整的方向。

2、维护住房消费者的合法权益。

上文说到了我们预期金融政策后续会调整，接下来要回答怎么调整的问题。答案其实就暗含于央行例会提及的“维护住房消费者的合法权益”这句话中。

近期，央行在《中国金融稳定报告》中提出“实施差别化住房信贷政策，支持合理自住购房需求”，这意味着央行后续将重视支持合理的自住购房需求。

今年下半年以来，各地贷款紧张的新闻层出不穷。有购房者因为退一套房再买房，被贷款记录认定为第二套房，不能享受首套房贷款政策，导致买不起房，愤而在政府热线投诉。

有的地方首套房申请贷款要排队半年，多地贷款利率上涨，首套房贷款利率不断上涨增大了刚需购房者的负担。

针对这些问题，在近期召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，央行做出表态：“要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年的信贷工作，明年上半年计划投放的部分贷款或将提前到今年下半年投放以此对冲近期信贷增速下滑的趋势……特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号，此外也要防止政策调整，误伤合理的市场需求。”

某央行前领导表示，中国最近在讨论收入分配的问题，实际上，除了国家税收方面体现的收入再分配政策之外，住房贷款可能也是一个非常重要的具有再分配功能的金融工具业务。

由此可见，房贷紧张问题已经被高层关注，保证合理的住房贷款得到满足，是保证住房消费者的合法权益，也关系到共同富裕和收入分配。

无论是过去需求端的限贷限购等政策，还是现在供给端的“三道红线”、贷款集中度管理和集中供地等政策，都是希望通过提前拆雷避免爆雷。

但在调控政策的持续高压下，7月份以后，房地产销售出现了两位数的下滑，土地市场流拍率快速增高，开发商的资金链风险也在快速提升。随着房地产基本面不断下行，房地产市场风险提升，政策设计需要提前关注，提前预判。

同时，我们也要看到房地产调控及宏观经济发展的大格局所在，不要期望货币宽松再现，即便政策逆向修复性调整，也只可能是结构性调整，例如保刚需、继续严控投资买房，挪用明年的贷款额度给今年使用，挪用二手房贷款给新房使用等等。