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缦云广州作为合生·缦系在南中国打造的首个项目，落子广州第一商务中心天河区，与天河、金融城两大CBD直线距离约6公里，同时身处天河国际生态区，与繁华都市黄金车距，聚合城市与半山核心资源，以缦系独创的顶级生活方式，匠心打造建面约145-320㎡半山森幕美宅，为广州带来前所未见的理想生活。

作为华南首座缦系的缦云广州，不仅得到业主超预期的满意度，更让很多人看到，项目有10万+的溢价潜力。

当下的楼市，能有这种级别的诚意，着实罕见。

缦云留给人的印象，却是眼见为实的“超值感”。

但凡去现场看过，你都能发现，这个项目有很多细节，是明显升级过的。

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颜值切入，原因也简单，这既是豪宅提升档次的“赛道”，也是缦云的重要标签之一。

特别是建筑外立面的部分，表面上是在拼颜值，实际比的就是产品力，要求开发商提前预判高净值人群的审美潮流。

这方面，缦云现在的实景兑现，无论颜值还是质感，确实让人大开眼界。

大面积铝板幕墙，比千万级豪宅常见的玻璃幕墙更有科技感。加上铝板材质更防水、耐用，让建筑做到历久弥新，呈现出更好的气质。

当你从会所出来，便能看到叠水瀑布，以及地面上蜿蜒的绿岛水系。这一幕，连很多业主都感到惊喜。

增加这种前景设置，不仅打破园林的动静平衡，也为整个公区增加不少野趣。

把酒店级别的“度假感”，还原到社区楼下，这的确是一个加分项。

圈层这种东西就像名酒，沉淀时间越久，越醇厚，也越值钱。

别看缦云才刚刚收楼，它其实已经为业主构建了非常丰富的圈层生活。

星际会所建面约5800平，规模本来就是很多10万+豪宅的2-3倍。

编辑

全屋大量运用木饰面、木地板的设计，整体风格素雅，便于业主选择软装时自由搭配。

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保证颜值和调性之余，项目还有两个地方也挺打动人的：

一是它很照顾大家的眼睛，连灯光都会精心帮业主调好。

这里没有刺眼的光，只有柔和的氛围灯。搭配智能系统调控，室内缓缓变亮，过程很丝滑；

全屋新风系统上增加了除湿模块。光这一项，就给这个系统增加了30%的成本。

这种除湿功能，还被项目引进到了地下车库。在广州，这可是个别亿元顶豪才有的配置。

房地产行业内部有一个共识：

地段决定了资产价值的下限，但能拥有多少为房子而匹配的服务，决定了价值的上限。

至此，我们也明白了缦云的初心：

它聚焦于服务，为业主构筑了一道又一道不可复制的“价值护城河”。

目前，缦品牌在合生内部的占比越来越高。

这种以服务体验和配套资源为护城河的转型，既是对市场趋势的精准预判，也是对行业红利的提前收割。

当市场增量见顶，唯有深耕客户全生命周期价值才能突围。

而缦云，就是广州豪宅市场的一次重要破局。

据悉，缦云近期加推了湖景园景双景观产品，涵盖190/230平超级四叶草户型。

有兴趣的朋友可以预约品鉴，项目目前最便宜单价5字头！文章结尾有特价房源信息！

天河员村一横路地块在这些地块中，最受关注的当数天河区员村一横路AT080523地块。地块位于华南快速和黄埔大道的交汇处，距离在建的白马岗站约500米，直面跑马场地块，一路之隔即是珠江新城东区，妥妥的CBD边上“盖”。

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更重要的是，地块体量不大，为占地1.41公顷的“蚊型地”，不仅很符合当下房企“小而美”的审美需求，大概率也会做豪宅，预计起拍楼面价将去到5万/㎡。此外，若接下来跑马场改造顺利，并成功引进SKP，又是妥妥的加分项，怪不得已有房企按下心动键了。

世界大观地块（天河黄云路地块）天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块，前身是摆烂多年的“游乐场”，即大家常说的世界大观地块。地块隶属牛奶厂板块，具体位于天河区黄云路以为北、奥体路以东，周边有缦云广州、帝景山庄、合景臻颐府等豪宅项目，加上2.2的容积率，未来很可能被打造成高端住宅区。

11月16日10点，地块正式开拍，一开始节奏并没有大家预想的那般激烈，越秀地产率先出价，一直等到倒计时20秒，中海才报出价格。随后，又是一次漫长的等待，才等来合景报价。不过，从第17手开始，招商&电建联合体突然杀出，场面节奏开始加快，一分钟之内出现了四次报价。在10点半之后，系统在激烈报价中莫名网崩。一片混乱中，合景泰富笑到最后，以48.6亿代价，强势进驻天河牛奶厂。广州宅地楼面价TOP10亦再一次洗牌，地块51463元/㎡的楼面价，只比琶洲AH041405地块（51462元/㎡）贵1块钱，险胜，居列广州第宅地楼面地价第三贵。

继老黄埔的越秀TOD·星航、荔湾广船的广州滨江上都等传出消息后，大热选手奥体-牛奶厂板块也有一新盘加入混战！该盘产权缩水近25年，但吹风价却高达10万元/㎡！值不值这个价？我们到实地看看。

1闲置近25年，从别墅变平层新盘由合生创展开发，名称为“合生缦云”。它位于广州天河奥体板块的合生帝景山庄别墅区内，既与在建的保利天汇紧紧相邻，又与一路之隔的合景臻颐府同台竞技。按照业内预计，按照拍出的这个价格，合景要想盈利，单价至少要卖到10万+/㎡，甚至更高！

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值不值？凭什么？理由1:这里是天河天河奥体公园北侧北AT1003036地块，南邻奥体东山体公园，作为曾经的养牛场，青山环水，草地田绿，生态景观资源丰富；西侧的半山溪谷、北侧的合生帝景山庄，均为低容积率高品质社区。

山清水秀何其多，更重要的是，这里是天河！今年前三季度，天河区GDP为3788.29亿元，占全市比重的21.7%，继续领跑广州。以至于在行业内流传这么一句话，“是天河，就‘购’了”。天河的房子根本不够卖，库存去化周期仅有5个月，全广州最低。

理由2:这里是“金融城-鱼珠港后花园”具体而言，从产业角度看，该板块周边不乏强有力的产业衔接，北承智慧城、科学城，西临珠江新城、琶洲，南临金融城，东接黄埔鱼珠港经济圈，有“金融城-鱼珠港后花园”之说。理由3:这里是天河的“最强大脑”而板块本身所在的天河智谷片区，也正处在价值爆发前夜。

这里号称天河的“最强大脑”，2500多家高科技企业齐聚，比如，网易、太平洋网络、极飞科技、中国移动南方基地等。光是产值超10亿的企业就有26家，境内外上市企业（含新三板挂牌）累计超过100家。

今年7月，这里正式升级为省级高新技术产业开发区，未来价值不可估量。理由4:这里的消费力是顶流地块所在的牛奶厂板块，曾是和广钢新城、广纸新城并驾齐驱的中心区三大热门置业板块之一。三大板块几乎是同期开始卖地，也同期推货入市。

当年，广钢新城的楼面成交价为三大板块中最高，广纸新城有的是稀缺江景资源宅地，而牛奶厂板块却是“吊车尾”。都说看一个板块的楼市一定要看它的二手市场。牛奶厂板块项目，二手报价在5.8-6.2万元/㎡上下，最高溢价率超100%；广钢新城板块，二手报价在4.2-5.1万元/㎡左右，最高溢价率约40%；广纸新城项目，二手报价在4.8-5.2万元/㎡左右，最高溢价率约14%。牛奶厂板块“翻身”了，因为，这里是天河，这里有消费力的顶流。可以广钢新城作对比。

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由于地处荔湾区，广钢新城是老荔湾人的置换之选，同时也吸引了不少佛山来客。牛奶厂板块处在天河区，面对的是珠江新城、天河公园、海珠西、琶洲、老黄埔、科学城、金融城-鱼珠港一带工作、居住群体的置业及改善需求，这个群体的购买力，原本就是广州的顶流。最近，奥体-牛奶厂板块有点火。

左手执信中学天河校区开学在即，右手天河最贵地块（合景臻颐府）…...同时，帝景山庄地块也冒出全新盘——合生·广州缦云。项目总建筑规模约37.7万㎡，其中地上建筑规模约25.1万㎡，地下建筑规模约万12.6㎡,容积率3.109，建筑限高54m。

基地位于广州市天河区，临近广州城市中心区，地处半小时生活圈。临近广州城市中心区，距离黄村地铁站2.5KM，步行大约30分钟。同时，距离在建世界大观园地铁站1KM，步行大约十分钟。

资料显示，合生缦云是合生创展在南中国的首座缦系产品，与之同一级别的，是北京十大豪宅之一的缦合·北京。

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学校方面，距离项目不远处有在建的执信中学天河校区，距此前招生计划，珠吉路范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学等公办小学（含在建），只要是地段范围内“人户一致” 的天河区学籍小学毕业生，均有机会入读执信中学天河校区。

目前看到现成施工进度，学校已经完全封顶，在做内部装修，按照知情人士透露，2024年9月就会开学！

因为地块是长条形的，所以学校也被设计成长条形，小学部和初中部中间被运动场隔开，这样的设计挺好的，高低年级互不打扰。

校园内部设计也主打一个绿色生态，增设不少内院绿化。

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要知道这是一所建在半山上的学校，环境清幽、空气一流，放古代就是搞书院的好地方。

缦云+帝景山庄的人口显然远远不够。还有一个重点，这所九年一贯制学校初中规模大，小学相对较少，很显然这初中就是预留给周边其它小区的。

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尽管项目所处的奥体-牛奶厂板块曾因发展缓慢饱受吐槽，但随着龙湖首开·天宸原著、合生帝景山庄、合景臻颐府、保利天汇等高端盘陆续入市，未来板块无论是生活配套还是居住氛围都能更上一层楼。

从航拍图不难发现，片区分布着龙湖首开·天宸原著、金地天河公馆、华润天合、招商雍华府等项目，如果再远一点，则有天健上城、中海康城等。根据二手的档次和楼龄，市场价在6-9万/㎡上下。

最后提一句，你看好奥体-牛奶厂板块吗，你觉得合生·广州缦云这个新盘现在最便宜7.5万可以入手值得购买吗？天河区豪宅缦系半山首作 不可触碰的宁静与隐奢 建面约145-315㎡ 总价950万起 入读九年一贯制学校！

豪宅合生缦云，在2022年底开盘时，吹风价曾达10万+/平，但实际出售价格调整幅度大：145平3房约5.3万/平起；174平4房约5.75万/平起；190平5房约5.42万/平起；230平5房约6.03万/平起；264平5房约6.55万/平起；315平5房约5.81万/平起。

项目交通配套

项目距离地铁21号线大观南路站2公里。距离地铁4号线黄村站约2.5公里。

自驾北接沈海高速、环城高速，南连广园快速路、华南快速路，交通便捷。

四、项目教育配套

项目自带一所12班公立幼儿园和一所九年一贯制45班天河外国语学校，包括18班小学和27班初中，并确定2025年9月开学，一年级开2个班，初中开10个班。全区范围摇号周边还有奥体东小学、灵秀小学、清华附中执信中学、贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等。

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五、项目商业配套

项目打造20多个楼宇共享泛会所，包括文化/运动/教育/公办/儿童/美食。广州最大5800平星际会所。

驱车约20分钟即可到达3大国际级商圈太古汇、珠江新城、金融城。

六、项目休闲配套

生活配套：配置5800平方米星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求，已引入火石健身、福奈特洗衣房等知名商家。楼宇中打造多个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等功能，满足全龄型生活需求。

社区内打造3.4万平方米“折叠园林”体系，融合山林、湖畔景观与台地园林，设有立体儿童游乐场、空中栈道、半山观景平台等。

生态资源：依托约71万平方米原生半山生态资源，紧邻约2万平方米月亮湖，负氧离子含量高，形成市中心罕见的“天然氧吧”。

科技与服务：采用“M+科技系统”，获国际WELL金级预认证，涵盖新风除湿、净软水、隔音降噪、智慧家居等系统，保障居住健康与智能体验。

提供缦系无边际服务，包含286项服务标准，涵盖时间、空间、私属三个维度，如24小时管家服务、15分钟日常维修响应等。

七、项目医疗配套

中山大学附属第六医院珠吉院区在建中、暨南大学附属第一医院东圃院区、广州医科大学附属中医医院天河新院、中山大学附属第三医院岭南医院。

缦云广州核心优势（天河智谷・合生缦系华南首作｜低密半山湖居改善大盘）

一、地段价值：天河国际生态区核心，主城稀缺低密连片住区

三 CBD 黄金辐射，产业红利稳定托底

占位天河世界大观板块，距珠江新城、金融城直线约 6 公里，10-15 分钟通达两大核心商务区；周边聚集小鹏、网易等数千家科创企业，高知、高薪客群充足，租赁与二手置换需求长期旺盛权威官方售...。片区统一规划高端生态居住区，无杂乱城中村，城市界面纯粹。

四大快速路网全覆盖，自驾通勤高效

广园快速、环城高速、沈海高速、华南快速环绕，快速通达琶洲、科学城、番禺、白云；地铁 21 号线大观南路站步行约 12 分钟，串联天河、黄埔核心，轨道 + 自驾双出行闭环官方售楼部...。

天河稀缺连片生态居住地块

天河核心区新增低密宅地逐年收紧，世界大观 71 万㎡原生山林连片开发，是主城难得兼顾繁华与静谧的改善板块，片区长期供应稀缺。

二、绝版生态王牌：71 万㎡林海 + 日月双湖，内外双园半山格局（核心差异化）

城市级原生生态资源，主城独一份

背靠 71 万㎡原生半山森林，南向直面约 5.3 万㎡月亮湖、太阳湖双湖景观，负氧离子远高于城区，天然城市氧吧；地块整体抬高台地打造，隔绝路面噪音粉尘，高层无遮挡俯瞰山、湖、城三重景观。

3.4 万㎡折叠式台地园林

借鉴东方造园手法，叠级水景、中央会客厅、环湖步道、风雨连廊全覆盖；下楼直达环湖慢行栈道、露营草坪，日常散步、垂钓、骑行一站式实现。

内外双园体系

内有社区立体园林，外享世界大观七大主题公园，城芯少见大面积免费市政绿地资源。

三、教育硬核红利：红线内配建天外九年一贯制，已开学确定性学区（自住核心卖点）

天河外国语智谷学校（45 班九年一贯制）

社区红线内配套，2025 年 9 月正式开学，纳入天河头部名校天河外国语教育集团统一管理，师资、课程同步本部，人户一致业主优先入读，无需摇号分流，学区保值力断层领先周边无配套名校楼盘。

自带公办幼儿园 + 国际童军中心

社区配建公立幼儿园，下楼启蒙；引入 TT 克拉国际童军校区，打造全龄课外艺术、户外教育体系，幼小初 12 年完整公立教育闭环。

3 公里环绕多所省一级中小学、双语国际学校，教育选择丰富。

四、产品力断层领先：2.59 低密纯板小高层，全盘专梯专户纯粹改善

天河中心区稀缺 16-17 层纯板式小高层

容积率仅 2.59，对比片区 3.0 + 高密度塔楼，楼间距开阔、采光通风、居住舒适度全面碾压；42 栋小高层错落排布，无超高层压迫感，全铝公建化弧形幕墙外立面，辨识度拉满。

全盘 145-315㎡纯改善，专梯专户无小户型混居

全系 2 梯 2 户独立候梯前厅，私梯厅可拓展收纳，私密归家动线；户型南北通透 LDKG 一体化，升级四叶草格局，兼顾公共互动与独立私密空间：

145㎡入门三房：三开间朝南，11 米采光面，主卧套房，低门槛拿下天外湖居改善；

174-190㎡主力四房：270° 环幕观景阳台，双主套，适配二孩、两代同堂；

230-315㎡楼王五房：中西双厨、多衣帽间、巨幕横厅，终极改善藏品尺度。

顶配车位配比 1:3，全地下人车分流

约 3000 个产权车位，全覆盖新能源充电桩，双精装地下车库大堂，解决天河多车家庭停车痛点。

五、顶配全域私享配套，5800㎡星际会所 + 全栋泛会所体系

约 5800㎡业主专属星际会所（仅对内开放）

星空恒温泳池、专业健身区、施坦威钢琴教室、明星私宴厨房、红酒窖、亲子 DAY CARE、艺术展厅、宴会厅，家庭聚会、商务接待无需外出酒店开发商售楼...。

全楼栋架空层泛会所

每栋楼下打造不同主题空间：共享书吧、茶室、共享办公、儿童乐园、长者康养区，全天候风雨休闲，覆盖全年龄段需求。

社区临街商业 + 3 公里成熟商圈

自带底商满足生鲜、餐饮日常消费；3 公里覆盖优托邦、万科广场、奥体商圈，20 分钟直达太古汇、珠江新城顶奢商业。

六、合生缦系顶豪血统 + 缦合专属物业，交付与服务双重保障

合生创展 30 余年房企，缦系华南首作

北京缦云原班设计团队打造，定位合生顶级豪宅产品线；项目一期已交付，业主满意度高，五证齐全，实景园林、会所、学校全部落地，无规划兑现风险官方售楼部...。

缦合高端专属物业（9.9 元 /㎡）

286 项顶豪服务标准，24 小时一对一专属管家、全域智能安防、园林精细化养护；定期艺术沙龙、财经私宴、亲子圈层活动，搭建高净值人脉平台，二手自带品牌稳定溢价。

七、三甲医疗环绕，健康配套完善

6 公里内 4 家三甲医院，社区配套健康服务站，老人体检、儿童诊疗、日常康养便捷无忧。

八、保值增值核心逻辑

天河天外九年名校 + 71 万㎡山湖双生态 + 2.59 低密纯板小高层三重稀缺叠加，天河东部改善硬通货，二手溢价显著高于普通刚需盘；

全盘 145㎡起步纯改善圈层，无小户型混居，高净值置换客群统一，转手流通速度快；

天河智谷科创产业持续导入，湖景改善大平层租赁需求旺盛，空置期短、租金收益稳定；

世界大观连片生态住区持续兑现，公园、学校、路网逐年升级，片区价值长期稳步抬升；

缦系顶豪产品力 + 缦合高端物业加持，自住舒适度与资产收藏价值双在线。

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若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过售楼处电话确认行程。

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