接下来,会有收并购大潮吗?

原创 房小评 中国房评报道

收并购贷款放松伊始，我们还对收并购潮的出现抱有预期，将收并购贷款开闸比作开发商自救的绳子。（相关阅读《开发商一定要抓住这根绳子》《收购救市祭出，躺平还是屹立？》）

但是，随着时间推移，尤其是最近真假消息满天飞，地产股飞涨，反倒让我们觉得这件事的进展可能没那么乐观。

1月10日，又有一则网传消息说，央行通知11家出险或现金流紧张的房企进行资产处置，同时有9家央企国企被安排下场接盘这些出险企业和项目。

我们随即与名单上的企业进行联系，企业品牌条线的人都矢口否认这件事。如此看来，这件事至少是不准确的。

不过，推进行业收并购以拯救出险企业或项目，倒是调控部门明确的一个方向。

例如，有媒体报道，有开发商已经明确接到银行通知，收并购贷款不纳入“三道红线”。又如，前不久广东省政府组织了富力、雅居乐、奥园和保利、中海、五矿、越秀、珠江实业集团等央企国企一起座谈，会上一些出险企业介绍了经营情况和项目，政府为房地产行业收并购牵线搭桥。

其实，随着中央明确地方政府要帮助和指导出险房地产企业和项目化解债务问题，偿还负债和保交付之后，地方政府就在想办法避免出险项目躺平。当项目上有可监管资金时，地方政府会通过加强资金用途监管等办法来保交付，当项目缺乏这些条件时，地方政府会牵线搭桥让有实力的企业来接盘。

从动机上来说，各级政府和开发商的债主们对促进房企收并购整合是有积极性的，但是收并购成为这轮房地产供给侧改革产能出清的途径，还需要具备以下几个条件：

一、市场上有丰富的收并购资金。

要进行收并购的前提是有钱，这些资金不仅包括银行贷款，还包括各类信托等过桥资金。当初，融创等企业在收并购市场上“马不扬鞭自奋蹄”，正是得益于各种丰富的过桥资金支持。

目前，由于房地产企业信用风险并未出清，这类追求高收益的过桥类资金暂时不敢入场。如果银行真的指定了一些白名单上的大型房企，并且给他们提供用于收并购的贷款，那么这些资金的贷款利率、风险控制条件、使用前置条件、使用周期等又怎么安排呢？

如果银行这次不“学雷锋”，想必这些收并购贷款是指定项目、指定用途，甚至是封闭运行的，那么对于收并购的撬动作用有限。而银行目前对房地产风险也是避之唯恐不及，在这个条件下，恐怕市场中收并购贷款的总规模也很有限。

另外，据21世纪经济报道引述多家大型国有银行人士称，目前并未收到有关要求，收并购贷款暂时仍然记入“三道红线”。

这么来看，收并购贷款放松这件事还存在变数，由这一个消息引发的房地产行业即将上演收并购潮的说法也站不住脚。

二、实施收并购的主体要有积极性。

实施收并购的企业自然是“无利不起早”，这是任何一家企业的理性选择。在目前的市场环境下，房企收并购别的企业或项目，只有“捡漏”这一个动机，因为房地产行业信用风险还未出清。

与过去民企收购民企不同，这次被指定的一批央企、国企们有积极性去收并购吗？

2021年12月18日，国务院国资委召开中央企业负责人会议。国务院国资委党委书记、主任郝鹏表示，中央企业要防范投资风险，严管非主业投资，严控高溢价并购，严禁接盘高风险项目。

所以，当出险的房地产企业希望央企、国企将其债务和资产一起接过去的时候，央企、国企会要求他们将项目债务先还清了，把债务担保都解压了，因为国企的审计要求这么做。

那么出险的民企可能会反问一句：

我有钱还债，还用得着卖项目吗？

三、金融债主肯配合。

出险项目背后多涉及重重债务，只要一动，就会招来金融债主通过法院起诉查封。

泰禾当时就遇到这样的问题，刚出现一笔信用违约，就立即被金融债主“五花大绑”，然后很难说服各家金融债主配合。

这也是万科不愿意下场的原因，虽然万科在地方政府的安排下，明里暗里帮了泰禾不少忙，但是始终不公开承认参与泰禾债务重整。

泰禾是有很多好资产，但是面对要账要红了眼的金融债主们，万科摇摇头走开了。

万科对泰禾的“帮忙”，其实就是政府牵线搭桥下，有实力的企业对出险企业以收并购手段进行拯救的路演，最后的结果就是债务关系太复杂，万科“下不了嘴”。

前不久，蓝光发展以1元转让重庆炀玖公司股权引发上交所问询，蓝光表示，这1元卖掉的项目，带走了91.91亿元的负债，这就是一场承债式项目收购。

而这件事之所以能成功，就是背后的金融债主在主导。金融债主找来了金科，给予各种支持。项目的贷款都进行了展期，还拿到了新增的债务投放，利率很优惠。项目后续销售可以慢慢覆盖贷款，金科这才愿意出手。

由此可见，金融债主的态度和配合度，对于收并购至关重要。

四、被收购企业要有积极性。

目前，大部分出险企业并没有“死透”，前来洽谈收并购的买方给的价格也太低，有的是趁火打劫，所以很多出险企业宁愿躺平，也不愿意卖资产。

更何况，出险企业普遍还抱着一个心态，认为宏观经济要稳，政府必然会再次出手救房地产。今年一季度又是债务偿还高峰期，已经躺平的房企干脆就破罐子破摔。

出险企业积极性较低，因为无论是谁来收购，给的价格都太低。出险企业不愿意以如此之低的价格去卖项目。而且，出险项目有很多表外负债无法公开，资产在的时候，尚且能平衡各方关系，如果资产卖了，很多雷反而要爆发了。

五、项目要有收购价值。

其实，最近市场上收并购案例并不少，但是出售进展比较大的，都是一些非核心非住宅资产。比如出现在上述广东省政府相关会议上的雅居乐，1月10日公告称，2021年下半年，出售了14项非核心物业包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗，售价合计约28亿元。

再比如融创出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价在26.8亿元。

另外，出险或者现金流遇到困难的房企都在卖物业公司，上述资产都属于比较干净，担保等债务风险不大的资产。而真正核心的住宅项目，往往担保关系复杂，但住宅资产也是这次房企收并购行动的主要目标。

对于出险房企来说，优质住宅项目卖掉固然盘活了资金，但剩下一堆硬骨头，也就彻底失去了在行业内继续竞争的机会，因此对于优质资产出售仍然持保留态度。

银行提供的收并购贷款为了防范风险，只允许用于一二线城市的优质项目收购，而出险企业较低的接受底线是打包一起买走，不拆分卖。

很多出险房企喜欢以资产包的形式，用优质项目搭着三四线项目一起卖，但是买家只想挑优质项目，而且出价很低。买卖双方都很精明，在这样的情况下，我们看到很多处置资产的企业，至今没有特别大的进展。