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武汉联投东湖天悦

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规划详情：

3栋住宅，共215户 户均建面约131.9平

抬板设计

联投东湖天悦住宅部分1、2号楼为26层，3号楼17层为独立地块。

住宅部分规划净用地面积约9553.46平，总建筑面积约4.41万方，计容建筑面积约2.88万方，住宅建筑面积约2.84万方，容积率3.0，总户数215户，住宅停车位223个 ，户均建筑面积约131.9平。

该项目采用了住宅的抬板设计，抬板层以上还有架空层，免计容建筑面积中，公共会客厅、健身房、住宅食堂、住区图书馆、公共景观服务大堂等都位于抬板层和架空层，都属于社区公共配套。

1、2号楼与3号楼分布在两个小地块中，之间有过街天桥连接。这种设计在抬板社区中逐渐变得常见。1、2号楼抬板之上都有架空层，3号楼并无抬板设计，只有首层架空。1、3号楼为东南朝向，与中北路平行，2号楼为L型设计，部分为东南朝向，部分为西南朝向。

1、2号楼形成了一个半围合。社区大门位于两栋楼之间，公共景观服务大堂连接着下沉庭院，两栋楼之间有风雨连廊连接。1号楼有两个出入口，可能为两个单元，2号楼显示只有一个出入口，中间户型为带转角。

3号楼比较孤立，带有连廊结构。

武汉联投东湖天悦

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该项目户型分布已有曝光，共包含建面约110平、137平、139平、169平四个户型。1号楼可能为2个单元、2梯2户，2号楼可能为3梯3户，3号楼可能为2梯3户。（梯户比仅为猜测，请以后期公布为准）

或因办公楼遮挡等，1号楼北面采光存在不足。因为建筑转角设计，2号楼北面采光也会不足。

商务部分包含一栋23层办公楼和一栋5层裙房，可能作为湖北水发集团水资源调度中心。

总建面约5.02万方，办公建筑面积约3.59万方，容积率4.62，机动车停车位260辆。

商务部分平面图：

该项目在拿地要求中明确：1、本项目建成后，其中商务部分须由竞得人自持，自项目竣工验收之日起 10 年内不得分割销售，如需整体销售需征得区政府同意；2、按就近入学原则，项目地块范围内符合入学标准的适龄儿童对口为武昌实验系学校，待项目建成后按程序明确。

该项目地块不像建发望湖、中国海东湖玖章一样项目自身包含教育用地，可以引进名校教育资源，以另外一种方式，提前绑定了武昌实验系教育资源。具体会对口哪个学校下文教育配套中再详细分析。

区位、交通和配套分析：

区位方面：武昌内环中北路旁，临近地铁东亭站和沙湖公园

该项目位于中北路与车家岭街交汇处，属于武昌内环沿线（内环外），属于中北路东亭板块，也靠近武昌核心沙湖汉街板块。

微观区位：

西北方向为中北路、爱尚东亭小区等；

东北方向为中国农业银行武汉金融研修院、地铁4号线东亭站、黄鹂路、中海东湖玖章等；

东南方向为东亭小区、东亭学校等；

西南方向为车家岭街、中北春天小区、北大资源方正金融中心等。

周边卫星图：

区位点评：

1、该项目所处中北路沿线为内环武昌核心高价值板块，规划为华中金融城主轴，周边汇聚了大量的甲级写字楼、高端商业等，城市界面比较好。楚河汉街打通沙湖和东湖，是认可度非常高的城市名片，还有沙湖景观及公园生态等，近些年持续吸引高端小区汇聚于此，逐渐形成了武昌核心少有的高端聚居区。

2、周边比较成熟宜居，各方面配套都比较齐全，配套等级也比较高，临主干道和地铁口，交通也比较方便。项目与中北路之间有写字楼隔开，减少噪音影响，不过周边没有太多景观资源。

3、该项目具体位置与武汉SKP直线距离约1.8公里，在中北路沿线更靠近徐东和洪山区，中北路沿线大体的地段价值规律是越靠近汉街、洪山广场价值越高，越靠北价值会略低一些，且周边仍存在一些老旧宿舍，还有一些还建房。

中北路城市界面：

附近中北路实景：

交通方面：步行可坐地铁4号线，隧道过江、上二环都比较方便

地铁：项目地块与地铁4号线东亭站直线距离分别约200多米，属于近地铁口楼盘。

自驾：中北路为内环线，日常车流量大，出了晚高峰南往北方向之外，其他时段拥堵情况还好。经中北路，可从岳家嘴立交上武汉大道过江，或转秦园路走公铁隧道过江，还可转沙湖大桥，走长江隧道过江，选择比较多。另外，经黄鹂路也可上二环进入水果湖隧道，不过，黄鹂路只有两车道。周边还在建设两湖隧道。

配套方面：周边各种生活配套齐全且都属于高等级，对口武昌实验系学校可能性较多

商业：项目与武汉SKP直线距离约1.8公里，汉街本身也是地标商业，还有汉街万达等。与武昌万象城直线距离约3.1公里，武昌滨江、徐东商圈还有滨江天街、亲橙万象汇、中商世界里等地标商业。

教育：项目周边小区现阶段主要对口的东亭学校（包含小学部和初中部），东亭学校在区域内比较一般。

不过，近些年周边多个新建项目都引进了新的名校教育资源。如中海东湖玖章引进了武珞路实验第一学校（武汉小学与武珞路初级中学的华中金融城分校），2026年开学，划片范围已出，包含黄鹂路、中北路、武汉大道、二环线围合区域，联投东湖天悦位于黄鹂路以南，不在该校划片范围内，且该校并非武昌实验系，基本与联投东湖天悦无缘了。

建发望湖代建学校为已从水果湖二中分校明确换成武珞路中学分校，建发望湖、沙湖天境规划对口小学一直传为建发朗玥旁的新建武昌实验小学品牌学校，不过该校一直未官宣且未建。建发朗玥已交付，目前对口小学只能是白鹭街小学。

由此来看，联投东湖天悦拿地文件附带的对口武昌实验系学校，包含以下几种可能：

1、建发朗玥旁的规划武昌实验小学品牌学校落地开建，顺理成章对口；

2、附近的东亭学校改名为“武昌实验系”学校，像建发璟玥旁边的梅苑中学挂牌为武珞路中学南校区等。

3、周边还有武昌实验小学东湖国际校区和武昌实验中学沙湖学校（包含小学和初中），都属于武昌实验系。复地东湖国际的小学一直仅对口复地一个楼盘，且距离联投东湖天悦较远，可能性相当小？武昌实验中学沙湖学校距离联投东湖天悦倒是不远，但位于中北路两侧，也不属于此前传统划片范围。

周边3个疑似武昌实验系学校测距：

因此该项目拿地文件表示对口“武昌实验系”学校，好像说了，但又等同于没说。该项目最终具体对口情况，以交付后主管教育部门的公告为准。

医疗、公园及其他：附近就有三甲医院武汉大学中南医院。北边沙湖公园步行可达，南边直线距离不到1公里，还有东湖绿道、东湖听涛景区、湖北省博物馆等。

价格分析：

附近的中海东湖玖章仍能卖约2.6-3.5万/平

近些年中北路沿线、沙湖汉街板块楼市真的非常强势，吸引的都是建发、华润、中海这样的的大品牌开发商，上新一个，很快就能卖完一个，而且多数房源价格都能卖到3万+/平。

附近的建发望湖、保利沙湖嘉瑞都处于尾盘清盘中，建发望湖一线临沙湖，折后单价约2.9-4.5万/平，为近几年武昌最高价之一。中海东湖玖章目前为销售主力，只剩1栋未推，折后单价约2.6-3.5万/平，销量和价格都相当稳。还有万达御湖汉印还有4栋楼，已有1栋拿证，不过一直未备案，万达深陷危机，还曾曝出交付问题。

联投东湖天悦是难得的补仓，货量也不多，入市机会还是不错的。

武汉联投东湖天悦

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