上海楼市:这次学区新政的变化,会影响房价吗?行家:不能小视!

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提问：上海的学区政策发生了很多变化，会不会影响学区房的房价呢？

回答：对很多买房人，对升学政策原文可能看得云里雾里。其实简单来说：就是高中入学的名额被重新分配了，本质在于今后的高中会有将近一万的升学名额直接分配给了其他普通初中学校，之前与市重点无缘的普通初中或者教育资源比较薄弱的郊区初中也会有资格和名额进入好的高中就读。目的是教育的公平化。考核标准的多元化，这也是大势所趋。

这次的学区新政比较想象中的影响范围更广一些。

对教育资源比较匮乏的区，本区内升学率比较有限的普通初中来说是一个利好的情况。在房价上政策其实是在拉近重点高中和普通高中的距离，降低了对口初中学区的重要性。对另一方面来看，可能把鸡娃的主战场前置到了小学的阶段，所以小学的学区之后会比较香的，所以对对口好小学老破小影响是比较小的。对于主打好的初中或者是普通小学+主打好初中的老破小来说，可能少有的竞争点会被削弱，所以多多少少对其房价会有一定的影响的。综合来看，这次改革主要是把教育性放在了选拔性之前的，毕竟相比学区房，其实孩子们才是更重要的。

提问：您好，想跟您请教上海的徐汇新城和一品漫城这两个小区怎么样，未来发展潜力如何？

回答：徐汇新城周边配套成熟，腹地也少，更适合自住。一品漫城发展空间大，因为有前滩辐射，但是现在价格也不算便宜了，可以投资，但要拿着时间长。这两个都不是那种想象空间特别大的地方。

提问：曾叔你好，外高桥工作，未来发展方向张江，现单身，首套，有子弹80一90w，总价250W左右，只能买一室的，现选择几个区域，单位附近的有高行绿洲价格在230左右，2010年的电梯房。五洲大道南边的新高苑和紫翠苑是06年的，没有电梯，价格也高出十几万。川杨新苑、三林世博家园丶紫晶苑都是07年左右的多层房，申城佳苑是14年的多层房，价格在260一270左右，请帮分析一下，这几个小区排一下顺序。其它有没有更合适的小区推荐?谢谢!

回答：我个人比较看好孙桥，接着是五洲大道，最后是高行。但是因为你是自住，较好买电梯房，将来置换和自住也容易一些。所以考虑下这些板块里的电梯房。

提问：曾叔好 上海 有个房中环内 9月满五年大概能卖350强 想卖了 换个远一点的 不知道是不是合适 而且预算也就这点 不想背太多款 谢谢

回答：如果平价置换，规模不变的话，从投资上来说是不合算的，因为一进一出会损失7%的成本。如果是自住没有问题，卖掉再买一个喜欢的房子，是ok的。

提问: 您好！工作在嘉定老城，目前居住在南翔。小孩2025年上小学。想上嘉定世外读书，但现在民办听说要摇号了。是否需要买个学区房？预算700万以内。买的话如何建议？

1.嘉定新城:对口嘉定普通小学白银分校。

2.南翔，居住环境较好。对口三梯队南翔小学。

3.普陀万里，晋元学校。

4.普陀长风，价格贵，居住条件将下降。

谢谢！

5.是否有其他更好的推荐？

回答：有必要买个学区房。公民同招、民办摇号，都会加剧公办学区房的竞争。

你孩子还有三年多就要读书了，现在买学区房已经有一些学校进不去了，得加快操作。

1、2、3、4，只有3的学校还过得去。

普陀并非教育强区，可能还需要去静安这些教育更好一点的行政区。买学区房，本质是买学校，其实是要做一个教育规划的。

需要和你还有家人做一个深入的沟通，了解一下你对孩子未来考大学的预期，以及对鸡血强度的看法，再做推荐才比较准确。

提问：曾老师好，能推荐几个典型的租售比较高的板块吗？老公房也没问题的！

回答：内环内的不带学区的老破小租售比较高，但是不值得投资，因为涨幅少。

相对来说，租售比较高的是配套成熟，中环附近的社区，租金和出租率都比较高

提问：大神，比较心动虹桥核心区的动迁房小区（预算实在有限买不了二手商品房小区），动迁房三房面积要120平以上了，如果将来有行情单价涨了，面积大的房子总价会更高，这个大户型具备竞争力吗，未来流动性会不会成问题呢。未来买家会不会因为总价相同，宁愿去买户型小一些社区好的小区呢。看文章说上海刚需600万是天花板多年没变，这样位置的一套刚需三房未来涨幅能跟上，但会不会有价无市呢。

回答：大虹桥产品比较丰富，动迁房源比较多，你买的120平动迁房面积算是偏大的，所以要具体看是哪个小区，看产品力，还要看区位。不能一概而谈就买大的动迁房。相对来说如果从单价涨幅上来看小户型涨的是要比大户型好，但是你要反过来想大户型赚得多啊。600万翻个倍到1000多万还好吧，会有接盘侠的。

提问：目前住在浦东，对口康桥实验小学。宝山的房子对口行知外国语小学。康桥实验小学是明珠支持办学，这几年发展势头不错；行知外国语学校也是新学校，看介绍说办学起点很高，小语种是特色。两者如何选择有些纠结。

请综合比较一下这两个学校各方面情况，以及您的建议。

回答：建议康桥。从区的属性来说，上海市区的教育资源和竞争激烈程度，比郊区要好得多。然而，虽然浦东公认比较的竞争激烈，但是浦东也大，相当于是小半个市内的竞争，因此浦东初高中对应的选择会很多，因此从整体看，小朋友在浦东比在宝山要好。其次，从你的描述来看，你的目前生活工作区域的重心都在浦东，而小学更介意的是一个稳定环境，否则接送真的特别麻烦，因此建议还是选择康桥实验。

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