年度白皮书集中供地城市篇 I 少量多次质优成供地常态

2022年22城市集中供地已经接近尾声，截止到2023年1月8日，多数城市的三批次集中供地已经完成，仅有长春和沈阳的集中供地尚未进行，4批次和5批次的集中供地基本已经完成。本章节尝试对这22个集中供地城市的供应量，成交量，成交金额和成交价等因素进行总结，并对后续集中供地走势进行研判，以求对后续房企投资拿地提供参考。

1、总体供求面积大幅萎缩，仅无锡供求同比增加

供求面积同比大幅下滑，销售和融资承压为主因。2022年供应地块的出让面积为7503.1万平方米，较2021年下滑48.0%。成交地块的出让面积为6606.1万平方米，较2021年下滑40.8%，供求面积环比均出现较大幅度下滑。供求出现大幅下滑与年度市场低迷有关，房企在销售端和融资端持续承压，资金有限的情况下投资意愿降低，而政府为了防止流拍的频繁发生，有意减少供地面积，虽然最后达成了流拍率下降的目的，但也导致了最终年度土地供求出现大幅萎缩。

多数城市供求均下滑，无锡表现一枝独秀。具体城市来看，22个集中供地城市中，20个城市供应面积同比下滑，20个城市成交面积同比下滑，其中无锡供求面积均出现同比上涨，这主要是由于无锡开创了一种新的土地出让模式，地方国资和品牌房企联合拿地，保证了无锡地块无流拍情况发生，地方政府供地信心充足，最终使得土地供求波动较小。此外，部分热点城市，杭州、合肥和深圳等由于楼市热度较高，成交地块的出让面积同比下滑幅度较小，房企仍旧热衷拿地，以待楼市复苏后开发销售。而针对沈阳和长春这两个东北城市，成交面积分别下滑79.4%和98.4%，房企拿地信心极度低迷。

2、热点城市出让金居前列，整体成交地价上涨逾三成

整体成交金额同比跌近3成，成交均价同比增加。2022年22城出让金总额17432亿元，较2021年下滑24.4%，成交地块的计容楼面地价为12382.7元/平方米，同比2021年增加28.5%，本批次出让金的下滑主要由于出让面积大幅下滑导致的，成交地价的上涨则是由于出让优质地块占比增加导致，这样有助于提升市场热度，减少流拍情况的发生。

区域核心城市出让金稳居前列，上海出让金2840亿元居首。从出让金榜单可以看出，拿地金额居前城市多为经济较为发达的区域性核心城市，据前三的分别为上海、杭州和北京，出现这种情况主要由于出于对投资确定性的考虑，房企拿地更加聚焦于经济较为发达并且新房交易活跃的城市，这些地方后续楼市复苏较快，政府考虑到房企的拿地意愿，在土地供应方面降幅相对较小，最终这些城市整体成交金额较高。

成交均价同比增加逾三成，主要原因在于优质地块供应增加。2022年成交地块计容楼面地价同比增长28.5%。主要原因在于2022年楼市整体表现较为低迷，房企拿地意愿下降，为了提高房企拿地的积极性，各地陆续提高优质地块供应占比，如合肥提高滨湖区域地块供应数量，杭州加大中心城区地块占比，南京加大软件新城等区域地块的供应，此举可以短期内提高房企拿地热情，但是单个城市的优质地块数量毕竟有限，待后续市场恢复常态以后，加大优质地块供应的出让方式将难以为继。

3、土拍整体溢价率下滑，过六成地块底价成交

2022年溢价率下滑，房企拿地意愿低迷。2022年22城土地市场溢价率为3.6%，较2021年下滑4.7个百分点，其中仅有北京和青岛两个城市溢价率出现上行。主要原因在于2021年22城第一批次集中供地成交溢价率通常较高，拉升了2021年整体溢价率。而2021年第二批集中供地后开始实行新的土拍规则，限制房企采用非自有资金来拿地，土地市场开始降温，再加上房企销售遇阻，偿债压力变大，拿地信心持续下滑，导致后续土拍溢价率普遍不高，最终造成溢价率持续下滑的现象。

过六成地块底价成交，土地市场回归常态。在2022年22城集中供地土拍过程中，地块底价成交成为常态，这种情况也发生在土拍热度较高的成都、杭州和南京等城市，部分热门地块由于去化有保证，最终会封顶成交，但多数地块仍位于城市普通区域内，吸引力一般，房企拿地热情较低，此类地块多为地方国资底价竞得，城市区域板块间土拍成交热度分化仍较为明显。2022年22城地块流拍率均值为10%，较上年下滑近9个百分点，由于集中供地已经进行多轮，地方政府更加因城施策来进行土地供应，房企逐步根据企业状况来进行投资安排，地方政府和房企对这种供地模式逐步适应，流拍现象出现降低，最终使得2022年集中供地整体流拍率下滑。总体上来看，在楼市并未彻底走出低谷以前，土地市场不会有明显起色，地块底价成交为主，流拍地块和封顶成交地块较少将会变为常态。

4、集中供地政策出现松动，土拍热度有望增加

党中央针对房地产市场提出了房住不炒，稳字当头的指导方针。在这个具体指导方针下，土地市场大起大落的情况预计不会发生，同时也更加强调因城施策。针对2023年集中供地市场，焦点研究院结合近期的政策和2022年集中供地走势提出以下两点点预测：

（1）在融资政策方面，近期融资利好频出，银保监会发布16条融资新政，针对保交楼项目和出险房企融资窗口均可以融资，证监会指出上市房企的股权融资窗口再次开放。房企的融资渠道打开将会对房企后续拿地带来现金流，有望改善现阶段土地市场的低迷。

（2）在集中供地政策方面，2022年的政策出现了一个明显的变化，有多个城市将集中供地批次调整为4次，个别调整为5次和6次。集中供地政策的初衷是为了稳定地价防止土地市场竞买热度过高，但是现阶段土拍热度已经出现明显的下滑，在因城施策的背景下，预计后续集中供地政策出现松动的可能性较大（被取消或者变化为少量多次），届时房企拿地将会更加灵活。