102轮竞价,2023年扬州首场土拍圆满落幕

主题：第一批扬州土拍的变化和原因解读

出品时间：2023年2月2日

本批土拍成交概况：仅1宗封顶成交，分化态势明显

1月31日，扬州2023年的第一场土拍正式结束，本次土拍扬州挂出6幅地块，其中2幅涉宅、3幅商业、1幅其他。最终仅有1宗住宅地块封顶成交，其余地块全部底价成交，合计收金3.6亿元，成交结果如下：

下文对两宗住宅地块进行重点介绍，其中东南新城GZ441商住地块在经过102轮报价达到最高限价，后经过摇号被茗筑华天竞得。该地块出让面积21695平方米，容积率为1.6，地块位于东南新城，周边有新交付不久的龙湖春江天玺和中海左岸，在售小区有璀璨铂湾、宝龙城、卓越晴翠等，均为规模较大房企开发楼盘。总体上来说周边商住云集，生活便利，并且该地块作为限价商品房项目建设用于安置已拆迁农户，建成后将由广陵区人民政府（或下设机构、区属国有公司）按7960元/平方米价格回收住宅，地房比较低，商业部分由乙方自持。因此地块的去化有保证，并且利润空间充足，这也是该地块引起众多房企参拍的原因。

反观高新区GZ436地块，周边板块为新开发板块，出让面积为38195平方米，位于扬子津科教园，周边学校众多，教育资源丰富。但是周边品质小区较少，未来发展随着众多学校的入驻有可能会发生变化，并且该项目体量较大，规划建面逾6万平方米，因此短时间内项目后续去化面临着较大的不确定性。在楼市下行期，房企出于投资安全性的考虑，竞拍并不积极，最终被扬州城建下属公司竞得。

剩余的4宗地块全部底价成交，其中有3宗是商办用地，1宗为交通用地，此类地块通常需要沉淀较多的资金，附带较多的开发限制条件，房企参拍热情较低。由于市场上开发商办物业的房企数量较少，这类地块在全国范围内通常情况下均为底价成交。

2022年土拍成交概况：量跌价涨优质地块增加，本土房企挑大梁

2022年，扬州市本级经营性土地累计成交84幅，环比2021年上涨约9.1%；成交总金额约273.67亿元，环比2021年下跌约24.1%；成交总面积约348万平方米，环比2021年下跌约4.1%；84幅成交地块中，涉宅地块占57幅。从涉宅地块成交时间来看，下半年成交地块明显多于上半年，第一、第二季度仅是个位数成交；第四季度暴涨，成交了39幅。这和下半年频繁出现融资利好有关，房企对于后市的预期偏向乐观，拿地的积极性增高，带动了土地市场成交量的回暖。

从拿地企业方面来看，本批次拿地企业多为扬州本土国资房企，这和扬州现阶段新房市场市场分布类似。2021年，扬州土地市场本土房企和外地房企平分秋色，不仅有弘阳、招商蛇口、蓝城、中海、绿城等外地房企，本土房企也多有斩获。2022年，扬州土地市场开始两级反转：外地房企仅剩宏云置业、深物业和蓝城三家，本土房企成为绝对主角。这种趋势和全国楼市走势将为接近，扬州作为长三角区域的三四线城市，在2021年以前房企热衷进入，后续随着楼市的下行，外来规模房企逐渐聚焦于一二线热门城市，在三四线城市逐步收缩拿地。预计随着楼市进入低速发展期，后续扬州市场将会变为本土国资主导的新房市场。

2022年新房成交概况：供应量大幅萎缩，2023年难言乐观

我们再回顾下扬州2022年的新建商品住宅市场，扬州全年供应低位，较上年大幅度下滑35.7%，月均供应量不足12万方，市场需求疲软，叠加供应端低位影响，成交量呈现低位徘徊，虽下半年月度成交有所上涨但涨幅有限，全年供需关系健康，价格受市场影响小幅上下波动。2022年的扬州楼市经过多轮政策刺激，需求依旧疲软，2023年预计将会持续低位徘徊。