中国上市房企经营安全测评:29家获4星以上评级,5星民企仅剩4家(2022年9月)

焦点研究院·焦点指数

出品时间：2022年10月13日

研究员：企业研究组

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中发现房企经营安全总体上处于持续承压的过程，在政策方面，央行和银保监会强调要因城施策制定政策利率，同时财政部和税务总局指出要在二套房交易上给与契税优惠，多个地方政府继续出台放松政策，本月焦点研究院统计的30家典型上市房企销售总额较上月小幅上涨，但规模仍在低位徘徊。土地市场方面，22城集中供地出让进入高峰期，城市之间的分化日趋明显，仅个别热门城市保持较高热度。值得注意的是，本月融资状况回暖，为了改善房企的融资状况，银保监会强调要加大房企的融资额度，同时中债增担保房企得到扩容。总体上来看，市场底部已经呈现，后期市场的复苏将会是缓慢和曲折的，最终房企的经营状况得到大幅改善尚需时日。

在政策方面，相关部委关于信贷利率和契税优惠力度空前，地方新一轮救市开启。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于符合条件的地方政府可以自主决定首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。在地方政策方面，多个城市密集出台放松政策，宁波、济南等强二线城市松绑加速，市场下行压力较大的区县刺激政策应出尽出。广州、合肥、深圳和苏州等城市针对“带押过户”给出了具体的操作措施。

在销售方面，9月房企销售表现平平，规模仍处于低位。9月30家典型上市房企合计销售额为4020.6亿元，环比增加9.2%，同比下滑34.6%，1-9月合计销售额同比增幅由上月的-43.2%变为本月的-41.9%，短期内房企去化压力仍然较大。九月作为传统的销售旺季，房企销售并未有大的起色，出现这种状况和需求疲软有关，经过多轮政策的刺激，购房者的购房诉求并未得到全面转变，预计10月伴随着新政落地和推盘力度加大，房企的销售会有起色，但是改善幅度预期不如往年。

在投资方面，9月二轮土拍全部出让完毕，三批土拍继续保持宽松。进入9月份，22个重点城市第三批次集中土拍进入一个高峰期，第二轮土拍的郑州、沈阳及长春也完成了土地出让，月内合计13个城市进行集中供地土拍。为了提振土地市场热度，保障土地顺利成交，包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地提升了优质地块的占比，设置利好房企的拍卖政策。总体上来说城市之间，城市内部的板块之间分化日趋明显，部分新房交易表现较好的城市如杭州和上海，土拍市场复苏较快，多数集中供地城市土地市场仍旧疲软，沈阳和郑州成交地块多为地方国资兜底。

在融资方面，多家银行合计新增6千亿融资额度，民营房企有望迎来融资利好。2022年9月房企在境内债和境外债两个渠道共融资580.2亿元，环比增加54.4%，本月融资情况回暖明显。本月融资支持力度再次扩大，工行、建行、中行等6家大行9月底时都接到监管部门的通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度，每家大行年内对房地产融资至少再增加1000亿元，后续房企的流动性困境有望进一步缓解。此外民营房企先进集团在中债增信担保的情况下，拟发行6亿元中票，除5家示范民营房企以外，先进集团为今年来中债增信担保的第六家房企，同时中骏集团和金科股份等民营房企有望加入中债增信担保名单，这表明政策的支持力度逐步变大，民营房企有望获得政策的进一步支持。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出招商蛇口、碧桂园和越秀地产三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

招商蛇口：9月销售额同比增加过半，公募REITs获得扩容

9月销售额同环比增长，两笔新增融资凸显资本市场认可。从短期表现来看，在销售层面，由于加大推盘力度，招商蛇口9月销售额为350.5亿元，环比增长47.0%，同比增长50.2%，远高于行业平均水平；在融资层面，本月拟发行30亿元的中票，公募REITs也获得扩容，新增光明科技园项目，产业园发展新模式获得新突破。在投资层面，招商蛇口9月拿地金额达到92亿元，主要聚焦在合肥、深圳、苏州和杭州等核心热点城市。企业9月在销售保持高增长的同时融资渠道畅通，同时逆势低成本扩土储，保障未来业绩增长。

前9月销售额突破两千亿，多元化业务快速增长。从长期表现来看，在销售层面上，1-9月招商蛇口销售额达到2016亿元，同比下滑16.3%，远低于行业均值-41.9%。在偿债能力方面，企业三条红线指标稳居绿档水平，其中净负债率为43.7%，剔除预收款后资产负债率为62.2%，现金短债比为2.4倍，完全可以覆盖短期债务。在多元化业务层面上，企业上半年社区开发与运营营业收入达492.1亿元，同比大幅增长54.1%，同时加大了收并购力度，顺利完成汇勤物业并购项目，成功摘牌新中物业67%股权。在康养业务层面上，招商蛇口积极探索“地产+”模式助力地产营销、康养特色业务赋能企业综合发展，为后续长远发展助力。基于以上短期与长期经营表现，招商蛇口在本次测评中获得5星级。

碧桂园：中债增15亿中票获超额认购，权益回款率连续7年在90%以上

中债增15亿元中票成功发行。从短期表现来看，在销售层面上，碧桂园1-9月权益销售额为2761亿元，规模仍稳居排名前列梯队，9月单月销售额为320.2亿元，较上月环比增加10.7%。在融资层面上，9月，在中债信用增进投资股份有限公司的支持下，碧桂园完成15亿中票的发行工作，并且获得2.86倍的超额认购，最终票面利率为3.2%，在市场低迷的情况下，能够成功低利率发债充分反映了资本市场对碧桂园的认可。基于企业近期的经营表现，穆迪仍将碧桂园国际评级定位Ba2级，在内房企中仍处在较高水平。

权益回款率继续维持高水平，新型建筑技术优势显著。从长期表现来看，在偿债能力方面，截至2022上半年，碧桂园有息负债2936.8亿元，同比下降7.6%，其中短期借款529.73亿元，较2021年末下降17.7%，企业有效实现债务结构的主动优化。在三道红线方面，碧桂园剔除预收款后资产负债率为72.1%，净负债率48.1%，现金短债比达到2.0倍，企业在手现金完全可以覆盖短期债务，三道红线指标暂时处于黄档。其良好的偿债能力基于对销售回款率的积极掌控，1-6月碧桂园权益现金回款1702.9亿元，权益回款率达到92%，已经连续第七年稳定在90%以上，持续的现金回流利于企业的稳健运营。此外，碧桂园长期孵化的建筑机器人和新型建筑技术等效果显现，截至2022年9月底，已有32款建筑机器人正式使用，累计应用施工超1000万平米，使得施工成本下降，起到了降本增效的作用，后开发时代的优势将会更加显现。基于以上短期与长期经营表现，碧桂园在本次测评中获得5星级。

越秀地产：9月销售额同比增加178%，TOD业务优势显现

销售额持续稳定增长，低利率融资成功发行。从短期表现来看，在销售层面上，2022年9月，越秀地产全口径销售金额约为166.81亿元，环比增加105%，同比上升约178%，同环比涨幅远高于行业均值，企业在9月实现销售的强势增长主要原因在于广州布局项目较多，且加大了推盘节奏。在融资层面上，本月新增两笔企业债融资，合计为25.9亿元的企业债融资，利率水平均处于行业低位，这充分反映了资本市场对于越秀地产稳健运营的认可。

财务稳健融资成本下滑，TOD业务优势成果显现。从长期表现来看，在销售层面上，企业1-9月销售额达到796.74亿元，占全年销售目标的65%，在业绩发布会上企业管理层表示有信心完成全年销售目标。在偿债能力方面，上半年于境内成功发行低成本企业债券合共61.5亿元人民币，平均借贷成本较2021年上半年下降0.24个百分点至4.11%，融资成本持续优化。截至2022年6月底，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，处于绿档水平。在TOD业务方面，TOD项目合同销售金额达120.7亿元，同比上升58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。上半年越秀地产在杭州收购了勾庄TOD项目，增加TOD土地储备达37万平方米，首次实现了TOD项目的异地复制。企业高管表示，TOD项目的建设和运营额能力逐步成为企业的核心竞争力，后续将为企业发展贡献更多营收和利润。基于以上短期与长期经营表现，越秀地产在本次测评中获得5星级。