净利微增未达预期 保利2020年逆势拿地与控制负债

观点地产网依旧是头部房企里面最晚公布年报的。4月19日，保利发展公布其2020年财报。

相比去年的“业绩及分红均远超预期”，今年数据公布前后，投资者的情绪大多稍显悲观。仍有小部分股民抱着侥幸的乐观预期，不过今天公布的最终数据与稍早前公布的业绩快报出入不大。报告期内，公司实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%；实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%。净利润增幅微小，而2019年净利润同比大增43.61%；归母净利润也同比大增47.9%。2020年保利完成迟到的5000亿销售目标，同时毛利率下滑2.38个百分点至32.59%；这一年加大拿地投资，杠杆力度有所上调，也直接影响到经营现金流下降61.31%。经过2019年稳健增长以后，外界认为，从保利历年在盈利、负债与规模增长的起伏曲线来看，2020年将迎来下一个调整负债、销售、投资的周期。从战略调整来判断之外，保利2020年关于消化、投资、杠杆水平等财务指标亦直观显现其变化。销售回调距离喊话“重回前三”过去了四年，保利在2020年录得全年销售5028.48亿元，比预期中的5000亿元销售目标完成时间迟到了一年。该年销售同比增长8.88%，这是2016年以来的较低增速。不过在行业整体受疫情影响的环境下，横向对比在头部房企中增幅居中位。2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年冲刺3000亿、三年内突破5000亿的战略目标。此后三年，保利分别达成了3092亿、4048亿和4618亿销售，增速分别达47.2%、30.9%和12.91%。目前保利依旧稳坐第五位置，不过与前一名的融创的差距有所拉近，相差减少至700多亿，2019年则相差将近千亿；而距离进入前三还有2000亿的差距。年内，排名前列季度因疫情重创，保利的销售全面受挫，单月销售只有200亿元的量级，销售累计下降35.24%；不过从4月开始销售回正以后，连续8个月单月销售额创历史新高。下半年继续发力，到三季度销售开始出现同比大增，其中7月增速达79.8%，使得累计销售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%；一直为负增长的总销售额也在8月份开始呈现同比正增长2.29%。此后几月，保利保持30%-40%的增速，11月时累计销售增速破两位数至10.32%；直到12月稍作喘息，全年踩线完成五千亿销售金额。期内一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%；分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较去年提升6个百分点。2020年公司在16个城市排名市场排名前列，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，合计销售贡献超2700亿元，其中广州、佛山合计销售规模超820亿元，成都超200亿元，上海、杭州、南京、北京等超100亿元。2020年保利实现新开工面积4630万平方米，竣工面积3986万平方米，销售面积3409万平方米。相比2019年新开工面积有所下降，但是竣工面积有大幅增长约1000万平方米。截至2020年底，保利拥有在手资源17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。抄底拿地对规模增长仍有想法的保利，在2020年大多数房企收缩投资降负债时，其进行了大手笔抄底拿地。年内拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%；按此计算该年拿地销售比达46.79%，2019年则为33.7%。保利表示，公司全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。不过受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米，相比2019年增长27%。根据披露，年内保利的拓展溢价率为13%，相对而言“高总价”是主要打法。比如，其于6月29日，以底价66亿元摘得东莞虎门高铁站TOD地块，另配建工程需投资23亿元；同日还联合侨鑫，以底价33.49亿元竞得广州天河科韵路一宗宅地，折合楼面价41329元/平方米。10月26日，保利再以46.9亿元将广州琶洲一宗宅地纳入，溢价率29.2%，楼面价列广州全市第三；10月30日联合金地以底价77.6亿摘大连甘井子区5宗地块；12月28日以77.5亿元竞得佛山南海商住地，地块总价、单价均为佛山第二高。临近年末之时，保利加大了抄底投资。12月16日保利召开的临时董事会上，将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增长幅度为200亿元。这多被解读为，上调的投资额大概率将拨至土地支出款项。年报中显示——“尤其在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的65%”。在土储权益比例上，保利该系数从2015年76%降至2018年的65.2%，几乎是历史较低点。2019年保利有意识地提高拓展项目权益比例，拓展金额权益占比回升到七字头达71%。截至2020年上半年，保利新增土储权益比再提升至73%；不过下半年加速扩储后，权益比又略有下降。全年数据则并未在“经营情况讨论与分析”中有披露。现金流与债务土地投资加大直接影响的是现金。2020年保利经营性现金流情况出现大幅变动。三季报数据显示，截至期末经营性现金流由2019年同期的92.21亿元降至-181.6亿元，降幅达296.92%。保利曾回应这一数据变动称，主要原因是一方面销售回笼减少，另一方面合作投资项目往来款投入增加。不过到2020年底，经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元，同比下降61.31%，降幅依旧不小。年报解释其主要原因是项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加。此外相比2019年表现突出的净利大幅优化，2020年净利润仅是微升3.54%，远低于市场预期，这也是2017年以来增速较低的。据观点地产新媒体对比，2016-2019年，保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。而毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。有解读称——保利的毛利率可能到了阶段性低点。不过考虑到2018年-2019年年拿地成本不算高，因此市场大多对保利的净利润增速持乐观态度。年报中亦提出，保利目前将开发周期提效近 4个月，其中新项目首开提效近 2 个月；此外在成本管控方面，标准化产品推广的集采率95.3%同比提升约 3 个百分点，有助于项目盈利水平的提升。另一方面，随着合作项目增多并逐步进入结转期，年内实现投资收益61.41亿元，同比增长65.91%。同时，公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020年净利率为16.47%，同比增长0.56个百分点。盈利、负债与规模增长，相对应的在周期内有所起伏。大手笔抄底拿地，意味着保利也迎来杠杆水平的上调。截至2020年底，保利发展资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。其中剔除预收账款资产负债率68.74%踩线距离较小；现金短债比较2019年底略微降低，为近五年来首次低于2倍。年内，保利新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至期末有息负债综合成本约4.77%，同比降低0.18个百分点。账面有息债务总额2968亿，其中一年内到期短债为21.76%。