深圳二次供地解读:中海拿地强劲,近八成地块封顶新房交易活跃

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批深圳集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年9月29日

深圳第二批集中供地解读

二批次供求量价双涨，宝安区供地面积占比近半

9月29日，随着最后1宗摇号地块结果公布，二批集中供地土拍正式结束。本批次共有22宗住宅用地正式公告，开拍后有1宗流拍， 21宗地块成功出让。成交地块出让面积为80.83万平方米，较排名前列批次增加123%，计容建筑面积为262.69万平方米，较排名前列批次上涨189%，成交总价为452.97亿元，较排名前列批次上涨227%，计容楼面地价为17243.35元/平方米，较排名前列批次增加13%，溢价率为12.1%，较上次下滑19个百分点。由于深圳排名前列批集中供地供应量较少，为了完成年度供应任务，本批次明显加大了供地总量，再加上本批次出让规则设置合理，使得本批次供求多指标上扬。

数据来源：焦点研究院，深圳市公共资源交易中心

从各个行政区来看，本次除了罗湖区、福田区和大鹏区以外，各个行政区均有土地成交，分区域来看，宝安区成交地块的出让面积，计容建筑面积，成交总价均居各个行政区之首，数值分别为38.55万平方米，73.17万平方米，107.61亿元。根据2021年初深圳市自然资源和规划局公布的消息，宝安区存量宅地最多，预计后续宝安区仍为深圳宅地供应的主力军。从价格方面来前海新区成交计容楼面地价为41489.87元/平方米，居各个行政区之首。

数据来源：焦点研究院，深圳市公共资源交易中心

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加强房地联动机制，增加租赁用地供应节奏

本批次出让地块除了西丽和观湖的两宗全自持租赁地块以外，其余20宗全部采用三限双竞+摇号的出让规则，具体来说就是在竞价阶段，达到较高限地价（较高溢价15%）后，竞全年期自持租赁住房面积（较高比例40%）、在达到40%比例后，通过摇号方式确定竞得人，在新房销售阶段采用限房价的要求。

另一方面在价格和企业参拍方面也修改了多项要求，第二批土拍在公布之后又中止交易，后续再次公布的时候把溢价率由45%下调到15%，新房销售限价下调3%-9.2%不等，这样更加有助于稳地价稳房价。由于较高地价下调幅度远大于房价下调幅度，这对房企来说属于重大利好，同时也有利于与购房者。针对参拍企业，同一个地块禁止设置马甲企业参拍，参拍资金必须使用自有资金。

此外，本批次明显加大了保障性住房供应节奏。本批次共有三种初始配建类型，2宗全自持租赁住房，18宗初始配建出售型安居型商品房，还有1宗配建出售型人才住房，同时在竞价阶段累计成交自持租赁住房30.25平方米,本批次合计有79.50万平方米保障性住房推向市场，占本批次累计成交计容建面的30%。

数据来源：焦点研究院，深圳市公共资源交易中心

拿地企业以国企为主，中海保利拿地强劲

本批次共有21宗宅地成交，其中16宗为国有企业竞得，中海竞得4宗，保利置业竞得3宗，分别居据榜单排名前列位和第二位，华润，天健和金地等企业也有所斩获。对于拿地的百强房企来说，多为三道红线标准下的绿档房企。本批次拿地企业多为在深圳深耕房企，仅有1家美盛置业为新进房企。

值得注意的是，本批次有18宗初始配建出售型安居型商品房，并且规定了限售均价，这和成都配建保障性住房类似，可以兼顾房企的利润，避免可售部分被大幅压缩，使得此类地块仍旧吸引众多房企参与竞买，这为其它城市配建保障房提供了借鉴。

总体溢价水平下滑，近8成地块封顶成交

本批次成交的21宗房企总体溢价率为12.1%，较上批次下滑19个百分点。但是在已经结束二批集中供地的14个城市中，溢价水平数值仍旧较高，仅次于厦门的25.4%和福州的12.8%，这充分反映了房企对于深圳的看好。从溢价地块数量来看，4宗底价成交，17宗达到较高限价，多宗地块封顶成交的现象在二批次集中供地土拍较为罕见。

在原有的市场格局下，深圳作为一线城市，房企多出于树立企业品牌和产品影响力角度拿地布局，由于竞争激烈，使得项目利润微薄抑或是发生亏损。本批次限制溢价率到15%，而房价下调幅度较小，利好于开发商，使得项目利润有所保证。再加上深圳人口密度较大，产业基础好，商品住宅持续短缺，一般新房项目去化较好，使得房企在本次土拍中竞价较为积极。

数据来源：焦点研究院，深圳市公共资源交易中心

新房交易总体保持稳定，去化周期持续低位运行

焦点研究院数据显示，2021年以来深圳新建商品住宅交易总体上保持在稳定状态，因个别月份供求结构差异出现波动，8月南山区、宝安区和罗湖区新盘成交量增大，拉升量价上扬，月度成交均价为85211元/平方米，达到年内新高。在新房去化方面，2021年以来，深圳新建商品住宅去化周期维持在5个月左右，和广州北京等一线城市相比，总体水平处于低位。这和深圳的基本面密切相关，作为大湾区核心城市，深圳占地面积较小，知名企业众多，民富基础较好，尽管有着严格的调控举措，新建商品住宅销售仍旧较好，这也就使得房企对于深圳拿地较为积极。

数据来源：焦点研究院

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