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绿城首南项目产品、售价评测： 能否掀起首南换房潮？搅动南商房产市场房价？本地块楼面价约10900元/平，大约介乎16年的美澜园和堇天府之间，但容积率1.5，这样就能打造出高比例的溢价洋房产品。由于地块条件南北过长，所以实际容积率大约相当于正常地块1.8，我们看到项目洋房产品大致在总量的六成多。

项目分13幢总高9-10层洋房和6幢15层高层，底层5米左右全架空设计。（注意：不是抬板住宅，一是宁波的地质条件不太适合，二是首南的消费承受能力。）产品有五种主力户型，120—175，具体户型面积会随后期优化调整。本项目一定会集中资源优化洋房部分，增大货值，所以洋房设计会不错。

10F洋房产品116、129、146平，15F高层产品面积段132、147、172平。项目为抬板住宅。洋房产品以116平为主，共有6幢。

此外，仇毕项目户型面积段分布也已出炉。

绿城大概率会采用产品和价格的相对稳妥方案，销售均价大约在28000，高层部分25000，洋房部分30000。这种中庸方案不容易保证货值，不容易保证质量，也无力和鄞州公园板块次新房竞争。

重点：项目的定位不只是要和周边次新小区竞争，那样格局是太小了，是要想办法吸引首南、姜山中高端家庭，截流留住部分购房意向转到上述那些高级别板块产品的客户。如果项目主体品质对标凤鸣云翠打造，内部装标稍降2000块，把厨卫装配标准降到比较务实、适合的品牌，做好绿化、公区品质。这样销售均价会提到31000左右，但是竞争能力会更强得多。整个南商都不缺房子，可能更需要高薪酬工作机会，你要给消费者一个足够打动他们的理由。

本月宁波房产成交量回落比较明显，但改善型好房成交量明显上涨。绿城首南项目具体将向哪个方向定位，还会根据行情做调整，时间比较充足。如果行情能止跌回暖，一切问题都变得简单。

最终，绿城以楼面价约10912元/平，溢价率0，总价66997.5万元竞得该地块。

鄞州区YZ09-10-b2地块位于首南街道，东至庆元大道，南至金峨东路，西至规划道路，北至句章东路。

地块为住宅用地，用地面积40932㎡，容积率1.5，总建约6.14万㎡。建筑限高27-54米。

这个项目不是第四代住宅产品。

规划条件明确，建筑阳台应全封闭处理，并做好降震减噪措施。之所以这么规定，是因为地块东侧不远处就是甬台温高速，未来还有规划的世纪大道高架南延经过，噪音问题会比较大。

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