土拍研报 | 排名前列轮土拍回顾:哪些政策在调整

焦点研究院 · 土拍研报

主题：2022年排名前列批集中供地土拍政策解读

研究员：赵文浩

发布时间：2022年5月13日

2022年合计有22个城市被自然资源部指定为集中供地城市，其中郑州、沈阳和长春尚未发布供地公告，部分原因在于这三个城市疫情反复和新建商品住宅交易低迷，地方政府通过放慢土地供应节奏来平抑新建商品住宅供应。剩余的19个集中供地城市除上海以外均完成土地出让，本文对一批次集中供地的19个城市土拍政策进行归纳总结，以求对房企拿地提供借鉴。

和2021年第三批次类似，集中供地22城土拍政策均设置了较高溢价率，要求参拍企业必须具有房地产开发资质，禁止马甲企业参拍和拍地必须使用自有资金的要求，并对违规资金进行了明确规定。但是也出现了新的变化，地方政府通过降低门槛、减少配建和提升利润空间等措施吸引房企参与竞买，力图活跃土地市场，最终使得一批次土拍平稳结束。

一、7城年度供应批次改为四批，利好地方政府和房企

青岛、武汉、厦门、重庆和济南等7个城市已明确全年供地计划分四批次供地，其余城市依旧延续2021年实行的一年三次土地供应的土地供应节奏。

供地批次的提升，利好政府土地供应和房企投资。一方面是政府可以按照整理土地的节奏灵活安排供地时间，避免土地供应的大起大落，使得土地供应更加平缓；另一方面，地方政府可以根据新房销售和市场热度灵活供应土地，避免流拍频发，使得土地供应更好的服务与新房开发，利于稳地价，稳房价和稳定市场预期。对于企业而言，供地批次增加意味着年内拿地机会也会增加，企业可根据投资节奏和所在城市推盘和土储数量灵活拿地，增加了投资的灵活性。

二．降低企业参拍门槛，提升土拍参与热度

降低企业资质和土地出让金缴纳门槛，提升土拍热度。在房企资质方面，合肥和南京对于参拍企业资质要求较上一批次有所降低。在土地保证金方面，苏州、武汉和济南等城市部分地块的保证金比例降低至20%。在出让金缴纳方面，福州、武汉和天津针对部分地块延长土地出让金缴纳期限。在土拍规则设置过程中，企业资质和土地出让金门槛通常设置较为灵活，在保证工程质量的前提下，地方政府可以根据地块所处板块市场热度灵活设置，防止房企竞买过热或过冷，稳定土地市场。

政府降低购地门槛主因是房企销售和融资承压。国家统计局1-3月的房地产宏观经营数据显示，商品房销售额下降22.7%，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。房企的销售和融资持续下滑，使得资金承压，拿地意愿下降，地方政府为了提高房企的购地意愿，适度在土地出让金和保证金缴纳方面出台优惠政策。

三．调整供地结构提振市场信心，优化品质监控保证项目质量

加大优质地块供应，提振市场信心。本批次多个城市加大了优质地块供应比例，如北京的海淀和丰台区优质地块供应比例增多，杭州地块供应以主城核心区为主，厦门半数地块位于岛内，重庆的地块出让基本位于各中心区核心位置。地方政府选取储备土地中的优质地块出让，此举无疑是吸引房企参拍，利于资金充裕房企逆势拿地，同提升土地市场热度。

在品质政策方面，部分城市采用定品质政策保证项目品质。在本批次土地出让过程中，有7个城市对建造品质有明确的要求，部分城市采用定品质出让政策。此举是考虑到部分城市土拍多数地块在未达到较高限价后成交，无法对其建造品质进行更明确的限制，针对出让地块设置出台定品质政策则更具有针对性，便于管控项目品质，减少项目质量隐患。

四．减少保障房供应，提升项目利润空间

在租赁用地供应方面，灵活设置租赁用地供应。南京和宁波仅1宗地块需配建保障房，北京降低了租赁地块的占比，有上一批次的33%降低到本批次的22%，天津则延续上一批次的政策，不配建租赁用地。在上市下行期，减少或者不配建租赁用地让利与开发商，在后续市场热度较高的时候配建，此种方面较为灵活，利于租赁用地的顺利供应。

多个城市取消竞配建出让政策，提升项目利润空间。本批次成都和深圳取消了达到较高限价后的竞人才房政策，武汉和重庆取消竞自持政策，竞配建政策在2022年第三批次土地出让过程中仍旧存在，本批次不再设置。人才住房和租赁住房的配建会使得项目利润空间压缩，减少此部分占比有利于提升项目利润空间。

五. 一批次土拍低位运行，二批次土拍难言乐观

需求乏力，一批土拍低位运行。2022年一轮土拍除杭州土拍热度较高以外，其它城市多数平稳收场，央企国企和地方平台公司底价拿地仍为地块的主要成交方式，土地市场低位运行。从宏观环境来看，一季度GDP增长率为4.8%,低于年均目标5.5%，再加上疫情反复，多个行业发展受到波及。民众的购房经济基础受挫，最终使得需求端乏力，民众购房意愿薄弱，这就使得现阶段尽管政策一再释放利好消息，但是房企的销售和融资仍未起色，销售的疲软最终导致房企拿地信心不足。

房企销售未止跌回升，二批土拍难言乐观。后续随着融资政策的逐步落实，房企资金承压的状况有望得到缓解，但是销售的恢复尚未看到改善迹象。焦点研究院统计数据显示，30家典型上市房企2022年4月单月业绩为7027.7亿元，同比降低55.6%，环比降低16.2%，环比降幅持续扩大，1-4月合计销售额为13780亿元，同比下滑46.3%，降幅持续增大。房企拿地的目的是为了销售，如果房企销售信心尚未恢复，土地市场难言乐观。截至到5月12日，北京、厦门和福州三个城市公布了2022年第二批次集中供地公告。土拍规则较排名前列批次并未有大的变化，预计后续22城集中供地土地市场的恢复还需要等待较长时间。