“亿”呼“北”应,重庆开发商扎堆内卷中央公园北,能火吗?

01

前段时间，中央公园的三大商业相继开业，把中央公园的曝光度又推到了顶峰。没办法，谁让中央公园在重庆楼市中的地位举足轻重呢？卖得贵，又卖得好，这点儿不服气也不行。

中央公园公园发展了几年，变化非常之快，可以看到的趋势是，中央公园的发展格局基本已经进入下半场了。

比如说之前吹了百八十遍的商业终于迎来开业，接下来就是楼盘的交付；另外就是中央公园周边好点儿地方已经没有地了，现在在售的楼盘大部分都是总价高、面积大的产品，比如大平层、别墅、合院等，普通人上车比较困难。

不过中央公园的潜力依旧很旺盛，楼市的发展也不会让中央公园的拓展停下来，于是乎，开发商们就将目光投向中央公园北。

1月5日，新年没过多久，之前在中央公园北拿地的开发商们联合打造了一个叫“亿”呼“北”应的关于中央公园价值兑现之年的发布会，参加会议的开发商主要有中交地产重庆、中国铁建、融创重庆、重庆万科、重庆龙湖、香港置地、绿城中国、保利发展、朗诗地产、西南旭辉、东原集团、越秀地产等，还有其他相关的媒体和机构。

看到没，参加发布会的开发商基本上都是在4月份土拍进场的那几个，当时中央公园北的地块，几乎全部破万，堪称是中央公园的高光时刻，整个重庆楼市的地价要相比的话，就是核心区的大杨石可以PK一下。

是什么给了开发商高价拿地的勇气？显然和排名前列次土拍的火热有关，但是开发商的敏锐和权衡利弊的心思可是不一般的。

至于这些头部开发商为啥坐在一起开这个会，无非就是说，中央公园北，是时候该炒起来了！

02

为什么开发商都往中央公园北凑？无非是现在公园周边都饱和了，中央公园好点儿的已经没地了，只有去炒北边。

中央公园板块从规划至今已发展差不多10年，在经历1.0的刚改时代、2.0的配套时代后，中央公园的东、西、南三大片区土地已基本卖完，几乎没有新项目诞生，新项目基本集中在东边和南边比较远的地方。

中央公园北待开发的地块

选择北边，这也是改善需求的市场必然。毕竟中央公园的周边高密度的楼盘不少，但是人们的改善需求是网上的，这也要求中央公园必须拿出一块区域，用以打造全新的低密生态片区。

同时，这也跟ZF的重视程度不一样，两江新区和渝北都在这边有地。不过两江新区的地盘显然要大得多，近点儿的有照母山、礼嘉、悦来、蔡家，远一点还有龙兴、水土等。

但是渝北的家当可能就只有一个中央公园了，空港？大概是指望不上，两路板块也是半生半熟。而且中央公园北面是渝北区管，其他地方基本上属于两江新区管。所以你可以看到中央公园南边的地块大片大片的地没开发，道路也修得七零八落。

所以，往公园北走，是多方选择，也是必然选择。而且从中央公园北自身的条件发展来看，其实也并不差。

03

炒作一个区域，更多的在于其本身条件基础上的打造。

相对于中央公园周边片区，公园北在大众印象中还比较陌生，不过早些年也有一些开发商大胆进入，比如龙湖、万科、金科、融创、北辰、东原，还有破产的蓝光等等。

中央公园北那个位置，上万楼面价的这个价格吸引人的点在哪呢？

近日，重庆市规划和自然资源局发布了中心城区两路组团S、T标准分区部分区域、两江新区龙兴组团N标准分区N25-1、N32-1、N33-1、N49-1地块控制性详细规划修改方案，及李子坝历史文化街区保护规划（2021-2035）草案公告。

其中，从两路组团控制性详细规划修改方案中可看出，中央公园北的规划是比较大的。

具体来看，本次规划修编范围485.31公顷，其中城市建设用地257.31公顷，计容建筑规模总计约181万平方米，科研办公计容建筑规模约99万平方米，居住计容建筑规模约70万平方米，商业计容建筑规模约12万平方米。

根据较新控规与之前对比，主要是科研用地局部缩减，减少绿化用地，新增住宅用地。可见中央公园北片通过调整用地属性，希望能开发更多的土地，打造一个现代化、宜居、产城融合的大城。

其实中央公园北在在规划之初，就定位为低密高端生态居住区，容积率基本都在1.5左右。这样的容积率，显然是为市场上逐渐增多的改善洋房、别墅产品准备的，像龙湖云瑶玉陛、万科城市花园、融创隐溪晓院、金科美的原上、北辰香麓等等，都是洋房和别墅，要么就是大平层。

而且，中央公园北拥有不错的优越生态资源。根据规划，空港新城的十大公园中，中央公园北就占了7个。包括约2175亩万家山公园、约573亩向阳公园、约903亩后河公园、约1300亩中原山公园、约556亩的花石公园、约3836亩的双桥溪公园等。

除此之外，像轨道交通、地面道路等，都规划有或者是在建中。比如规划的14号线将横穿公园北片区（虽然不知道猴年马月去了），而且在建中的5号线北延伸段和9号线二期也会延伸到这边。

另外，悦港大道预计今年底通车，悦港北路、春华大道、秋成大道等预计在明年全线贯通。目前片区还谈不上居住，不过相信也会在后续引入还不错的医疗、教育等资源。

中央公园北这些不错的条件，确实让这个区域有打造成宜居大城的可能。加上面粉价格带动面包，发展好坏是显而易见的问题。

04

不过，客观的发展条件是一回事，开发商们面临的压力也是一回事。

中央公园北来的开发商实力都不弱，大部分都是一线阵营。而且目前不少拿地的新项目都已经亮相，比如龙湖金茂北岛、中国铁建山语桃源、绿城合能的春月锦庐、中交拾园雅集、越秀悦印月湖山、朗诗熙樾府等。

除了前期像万科、龙湖等这些开发商拿地早之外，其他地块楼面价都不低，要么近万，要么破万！比如中铁建的那块地，楼面价9621元/㎡，而它目前的在售价是多少呢？安居客显示16800元/㎡。不到楼面价的2倍，也许国企财大气粗，不怕亏吧。

目前中央公园北的项目，较低16000，较高27000，显然部分开发商面临的压力比较大。拿地价高，但是区域知名度还不够，市场的认可度也比较低，项目拿出来在楼市没什么太大水花，加上市场低迷，要是价格高了更没有多少人来了。

高价地扎堆，大开发商云集，这种场面堪称神仙打架，如果不拿出点儿好的产品出来，显然要被比下去，毕竟大家位置、环境等都差不多。

龙湖拿出的产品是500万以上的大平层北岛；

融创拿出的是约270万起的别墅；

绿城拿出的是建面约100㎡左右的洋房，价格估计在160万起；

中铁建也是150万级的洋房，建面约100㎡左右；

中交也是建面约100㎡的洋房；‍

龙湖有品牌和产品力支持，融创体大，前期产品已经卖完了，别墅佛系。后面三家都是后到，考虑到购买力，前期产品也不敢做得太大，因此各个项目价格也不会差太多。

不过也可以看出，目前的中央公园北片区名为高端改善，但市场终究是现实的，产品的水准摆在那里，只有极少数的产品在线上，应该说只是比中央公园更低密一点的居住区。

中央公园北的万元地不少，还是希望碰出一些好产品来，就是不知道开发商们有没有勇气。

05

中央公园北的价值是有的，目前在建地块居住感应该还是不错，只不过近处的生活配套还没有成型，至于自然环境和规划的大配套也算是优势吧。

其实就是公园北有的中央公园都有，但是中央公园有的公园北就没有，就看政府和开发商怎么来联合打造这片中央公园向北的极限了。

立足未来，从发展的眼光来看，中央公园区域人口是会逐渐增长的，还是会形成对商业的有力支撑。毕竟还是有部分买在中央公园的人在等待那边的各方面成熟，想搬过去住。

中央公园北的区域认可，可能也得在人们慢慢接受中央公园附近这一片区域之后。毕竟对一个新区的接受度需要时间、需要产品、更需要口碑。

目前买在中央公园北的少有慰藉，可能就是有网友所说的“喜欢观音桥不一定就要买到商圈里面，距离几公里反而又清净又方便”。

那么，究竟有多少购房者会为中央公园北买单呢？

看更多地产内容，请关注VX公众号“猫评楼市”