上海楼市:买房尽量别碰这种社区!有6大“症结”的烫手山芋!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问什么是超大社区？为什么之前说不建议买呢？

回答：在查阅了多篇论文后，总结了一下超大社区的定义：人口超过 3万 人，占地超过 20公顷 的社区，这种规模以上，就可以被称为是超大社区。

我们来看下几个超大型社区的体量。北京天通苑——保守估计50万人、北京回龙观——保守估计30万人、上海康城——估计约9万人

为什么非常不建议购买呢？

1.首屈一指的就是超大社区的内部交通问题。在超大型社区中，自行车、电动车、私家车的数目都很多，各种交通工具互相交织，这就造成了超大社区的交通情况相当复杂。

2.另一方面则是社区外部。像是上海康城小区，地铁站相隔比较远，公交车是主要的公共交通方式。内部有两条公交线路，乘坐公交去往莘庄地铁站需要15分钟。平时15分钟一班，在高峰期会缩减间隔。超大社区过大的体量，不仅影响社区内部的交通环境，也对社区外部的交通环境造成了一定的压力。

3.超大社区管理难。除了交通上带来比较大的压力外，在建设之初，超大社区的开发就有可能只考虑了住宅问题，而没有做长期的规划，让社区孤立，限制了它的长远发展。此外，超大社区体量太大，人员较多，因此也造成了一定的管理困难。后期维护跟不上。

4.超大社区不利于升值。超大社区既有严重的交通问题，又难管理，这就直接造成了超大社区一个本质上的硬伤——升值潜力低。这也是我不建议买超大社区的一个最根本的原因。当然，有些人认为，这是上海康城的优势，低总价就可以上车，而且小区的品质还不低。但是，如果以财产保值来看，这就是它的劣势了。这个项目在过去两年内，价格依旧是呈现出一个比较平稳的状态，并且赶超不上整个板块的发展潜力。

5超大社区不好卖。除了升值潜力不如其他普通小区外，如果从个人卖房的角度上来看，超大社区的房源比较多，在卖房时容易被压价。

6.对于人流量大的超大社区，人文环境也比较复杂。人们来自各处，什么年龄层的人都在。这种情况下，就在社区平时的交往上产生了很多碰撞。别的不说，换物业需要2/3以上业主同意，就是一件很大的麻烦事。还有物业费是否能及时全部收上来，也有一定的问题，等等这些，各方各面都不好处理。

提问：你好！马当路附近有一套一楼老房子，目前出租状态。小区刚搞了美丽家园，目前个别楼有加装电梯计划，但是我们楼还没有。请问是不是应该尽快出手？ 学区小区黄浦二梯队，初中菜初。卖掉加上手上的钱可以拿出600，但是要用老人房票购买，面临无法贷款的情况。建议买哪儿呢？

回答：如果需要用学区，那可以留，在新的初中名额分配背景下，黄浦区优势很大。但若对学区没有刚性需求，那建议把1楼的硬伤房，趁行情不错的时候出手，往近郊新盘去换。大虹桥和唐镇都是优先考虑的地段。

提问：曾叔您好，想请问陆家嘴上班，芳华路这一带500以内的动迁房能买吗？

回答：锦绣路，龙阳路是浦东非南汇区域的几何中心，到几个副中心都挺方便的。动迁房产品适合刚需上车，你个人能接受就可以买。

提问：曾叔，您好，请教您，新上海人，首房首贷，目前工作地点莘庄工业区，预购总价500万以内的新房或次新，打算长期持有，现阶段不自住出租，后期可能会给父母住，请问您有什么推荐吗？

回答：往南走，春申、颛桥、马桥这些都挺适合自住的。还有一个打法是去莘庄辐射板块，比如莘闵别墅区之类的。

提问：曾叔你好，现有①父母名下内中环多层无电梯6楼，99年两房（门口一级幼儿园，对口菜小，中学可摇田林三中），无贷，父母非沪籍

②夫妻名下徐汇二梯队6楼一室老破小对口田林三中，22年2月满五少有，小孩23年入学，目前两套房子均出租。

可否在当下行情将①出掉，转去环沪或其他地方投资或理财，待②满五后，（2022.02）卖出，加上①的钱，名下无房摇新房。

回答：两套房子6楼没电梯，如果除去学区支撑，都是属性很差的产品，建议趁势出货，如果错过这几个月，后面恐怕要卖个一两年，价格还会一个月比一个月低。可以把1卖了换2线，待第二套卖出后，合并。

提问：曾叔，你好，联洋的房子物业一般，商业老了，也没有什么概念了，未来会被张汤超越不？卖联洋房子更好的买的选择在哪？滨江不带学区的大平层吗？

回答：联洋的确房子老了一点，但是好在配套比较成熟，还有学区区位上也是浦东的比较好的位置，夹在陆家嘴和张江之间。如果不是特别对居住品质有讲究的话，那样还可以继续持有。如果你一定要卖掉，滨江可以的。

提问：曾叔，您好，我是新上海人，想买一套作为婚房，首房首贷，预算450-500万，目前住在徐汇滨江板块龙耀路地铁站附近，比较喜欢这个区域的居住环境，也很看好徐汇滨江规划，现在比较纠结是否可以买龙南X村的老房子，或者买植物园南/徐汇华泾的次新房

回答：看了你的问题，在这些区域里面比较好的是华泾的次新房，华泾还有一些腹地，有发展潜力，但你的预算还是不够的，可以考虑增加点预算或者买小一点。另外闵行也是可以选择的地方。具体推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的问题。

提问：曾叔，请问如何买新房？

回答："时段选择在年底，一是年底整个社会资金紧张时期，如年终审计，企业回笼资金，还债等，另一方面是年底天寒地冻看盘人稀少，开发商冲量特价房较多。判断趋势，买未来有潜力板块的成熟地段边缘刚需三房，考虑交通及配套。老城区的房子除了学位房，其他大部分是跑不过新贵板块。自住刚需逢笋入，不用太多的考虑涨跌，从长远角度看是会继续涨的。如果是自住又想投资，优先考虑投资，在工作地点近的地方租房住，先赚它个一百万再说。合理利用杠杆，留足2年以上的月供。更多知识可以加入内部资料

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