新城控股2021半年报:营收增长109.63%

8月27日，新城控股（601155.SH）发布2021年半年度报告，报告期内公司整体经营业绩持续稳健增长。报告显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。同时，截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

在商业地产领域，伴随吾悦广场开业项目数量逐步增加，以及不断提升的精细化运营水平，上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%；新开业5座吾悦广场，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

业绩持续增长之际，新城控股始终保持稳健的财务基本面，不断提升企业安全边际。根据半年报，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，现金短债比1.44倍，净负债率仅为60.48%。

在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，新城控股希望在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升，实现稳健高质量增长。

上半年实现营收791.05亿 商业运营总收入增长超7成

新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，追求长期高质量、稳健的增长。半年报显示，今年上半年，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%；截至报告期末，公司总资产达5714.24亿元，同比增长6.26%。

上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

上半年，新城控股位于温州、苏州、常州、西安等各地项目均取得了优异的销售成绩。以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩，成为当地标杆红盘。

业绩稳步增长，离不开新城控股坚持的“地域深耕”策略。据悉，公司坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升，体现了公司战略布局与区域深耕的成效。

商业方面，根据半年报，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%%；上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％。吾悦广场运营成效，不仅体现在不断提升的商业运营总收入，还体现在始终保持在较高水平的物业出租及管理毛利率。半年报显示，今年上半年新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%。

中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司排名前列名、行业第二名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。

在手现金551.54亿  净负债率仅60.48%

在业绩持续增长的同时，追求稳健经营的新城控股也致力于不断优化财务表现。半年报显示，截至半年度末期，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。

流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

长期以来，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，坚决优化公司资本结构，持续拓宽融资资源和渠道。今年上半年，公司于2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券，标志着公司迈出绿色金融的关键一步，也是公司持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

值得一提的是，在资产证券化领域，新城控股始终走在行业前列。7月30日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

对于新城控股而言，设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。

稳健的财务表现，使得新城控股持续收获资本市场的认可。去年12月，惠誉将新城发展的长期本外币发行人评级及新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”，同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。今年1月，穆迪将新城发展及新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”。3月，标普将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”，同时，标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。

继国际三大评级机构在短短数月内纷纷上调新城控股的主体评级，7月16日，国内规模较大的评级机构中诚信国际旗下的中诚信亚太宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

上半年新增土储1832万平米  总土储1.5亿平米

在土地市场，上半年，新城控股积极把握市场机遇，于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。

广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，具备较高的地货比优势。

在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，提高拿地城市层级。数据显示，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。充裕且均衡的土储布局，既有利于分散市场风险，也为其下半年以及未来的长远发展提供坚实支撑。