万科:长租业务存量资产盘活新模式不断成熟,助力业务发展提速

8月30日，万科发布2024年半年报并同期举行中期业绩推介会。今年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，公开债务全部如期顺利兑付，年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。同时，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升。

业内人士认为，上半年，万科全力以赴的积极行动，市场有目共睹，无论是销售、融资、偿债、交付等各个维度都实现了进展。重要的是，万科在保交付、保兑付，守住安全底线的同时，仍持续提升业务竞争力，为行业新发展阶段进行能力准备，可以看出万科坚决不躺平、积极向前的态度和决心。

上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。

做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。伴随城市发展，万科开始持续思考产品如何匹配“未来的城市”。在万科看来，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的“未来城市理想单元”，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。如今首个研究成果“理想之地”项目在上海嘉定新城落地，小区集齐了住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务，让客户在步行10—15分钟范围内，就能享受80%以上的城市服务，该项目也成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。

长租公寓，十年育成。万科租赁住宅业务上半年继续规模和运营效率保持行业第一，并实现了发展模式的突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

中期业绩会上，万科表示，上半年，泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得突破性成绩，业务发展实现提速，并保持有质量增长，经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。2023年，万科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，今年尽管市场环境出现变化，泊寓出租率依旧保持了95%以上的健康水平，并完成了第一批资产的收益率爬坡，计划发行REITs的5个项目以及建万基金持有下的5个项目，NOI率均达到了投资者的要求。

此外，万科物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

面向未来，万科依然抱有坚定信心。不久前，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。