土拍研报丨8月集中供地剧变频出探究 : 政府托稳地价

焦点研究院 · 土拍研报

主题：关注近期天津，青岛和深圳等城市交易变更现象和原因

研究员：赵文浩

2021年22城排名前列批集中供地已经结束，各个城市地价涨跌不一。随之而来的第二批集中供地正在逐步进行，其中11个城市已经发布第二批次集中供地公告，已经有3个城市成交结果已经公布，但是近一周之内交易变更频出，本文对这一现象的原因和影响进行深入探讨。

多地密集发布土地交易变更公告

8月6日深圳宣布中止二次集土地出让，具体出让时间另行公告。这在近期并非孤例，10日天津自然资源和规划局对于天津二次土拍选择延期，同时对于多数地块的较高限价由原来的50%设置为15%，并且取消达到较高限价后的竞租赁环节。8月11日，青岛日报发布公告称，7月30日的100块土地的拍卖活动取消交易。非集中供地城市东莞，惠州和金华等地近期也调整了土拍规则。

地方政府土拍频繁变更，其主要原因在于，中央层面近期密集推出调控政策。现将部分政策摘录如下：

数据来源：焦点研究院

从上图可知近期中央层面针对房价，地价和融资等方面多次给出指导意见，同时强调要加快建立房价地价联动机制，使得各地政府纷纷对近期出让地块的土地出让进行调整。

促进市场稳健发展，政府企业各有诉求

市场的表象是多样的，但是深究原因其实是类似的。距离排名前列批集中供地已经过去将近两个月，各地政府正在总结排名前列批出让过程中的出让方式，力争在第二轮土拍中更好的贯彻党中央关于加强租赁市场发展和稳地价、稳房价，稳预期的调控政策，第二批集中供地的杭州，无锡，深圳和福州等城市都在朝这个方向发展。

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对于政府而言，现阶段地价房价稳定，加大租赁市场培育非常重要。地价上涨，房价不变会影响房企拿地的积极性，如果二者都上涨不利于巩固已有的调控成果。另一方面来说加大租赁市场培育和发展也是现阶段政府的重要着力点，利于解决城市突出的居住问题，但是在地块总价固定的情况下，较大比例的租赁用地供应或有推高地块可售部分地价的可能，造成 “实际地价”上涨。

而对于房企来说，避免拿高价地，保持合理的地房比，才是在当前趋严的市场形势下拿地的首要考虑因素。土地相当于生存发展的“生命线“，没有后续项目开发必然使得项目团队解散，以及在一个城市积累的品牌影响力消失。但是拿错地后果更严重，可能面临着较大的亏损风险，更有甚者对于一些中小型房企有拖垮公司的可能。

建立地价房价联动机制，房企迎来新的利好

针对中央近期强调的建立房价地价联动机制的中央调控政策，地方政府和房企都在适应新的市场变化。深圳第二批集中供地仍采用排名前列批的双限双竞政策，地价方面，二批集中供地起始计容楼面地价为15075元/平方米，较上批次增长30%，此外本轮保障房供应涨幅较大。接近深圳本地市场的人士称，二轮供地的摸底情况显示地块分化明显，竞拍企业对热门地块众星捧月，冷门地块却是无人问津。为了避免市场出现大的波动，中止交易就在情理之中了。

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和深圳不同的是，在天津在第二批次集中供地中，市内六区和环城四区板块地块占比近一半，这两个区域属于房企热门拿地区域。此次补充公告指出，下调溢价率至15%并且取消竞租赁环节，从政策源头阻止高价地的出现，再加上二批次集中供地起始地价波动较小，这样可以保持可售货值地价在合理的水平，有利于建设房价地价联动体制，这对于房企是利好消息。此政策和无锡第二批土拍较为类似，无锡成交结果显示下调溢价率和取消竞租赁环节对市场影响较大，计容楼面地价较排名前列批次下滑20%。

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焦点研究院认为，按照22城一季度公布公布的出让计划，6月和7月份为第二季度集中供地公告密集发布期，而实际出让过程中仅有9个城市公布，多地延迟了发布时间。预计后续新的土拍规则和排名前列批集中供地相比将会发生较大调整。根据近期的政策动向，通过稳定地价来控制房价的可能性较大，伴随而来的房企拿到低价地的概率上升，房企迎来一波新的利好，后续市场变化焦点研究院将会持续关注。

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