宜家将入驻!绿地能否让重庆西站变身火爆综合商业区?

上周，“汇聚世界 Link未来——绿地重庆品牌发布暨高铁战略机遇峰会”举行。

在这次发布会上，绿地在重庆西站项目的商业基本上也已经浮出水面。据了解，华住集团、深兰科技、瑞为技术、宜家、新世纪、老字号协会等多家产业进行了签约。

重庆西站周边的商住项目一直都是比较让人期待的，一是因为在高铁站旁边，二是可以看作是一定程度上华岩景区配套提档升级的项目。不过，这次是由之前在重庆商业操刀并不怎么成熟的绿地来打造，他会给重庆西站以及华岩景区周边的商住带来多大的影响力？

01 横刀夺爱的绿地

去年8月底九龙坡区中梁山组团地块公告到期，被绿地以21.8亿元的成交价取得，楼面价5412元/㎡。

公告序号：20100

土地用途：二类居住用地、商业商务用地

土地面积（㎡）：183922，合计276亩

规划建筑面积（㎡）：≤402826

容积率：≤2.2

建筑密度：≤55%（商业商务用地）；≤35%（二类居住用地）

绿地率：≥15%（商业商务用地）；≥30%（二类居住用地）

起始价（万元）：197400

保证金（万元）：39480

起始楼面价（元/㎡）：4900

起始地价（万元/亩）：716

成交单位：绿地

成交价（万元）：218000

溢价率：10.4%

成交楼面价（元/㎡）：5412

成交地价（万元/亩）：790

成交方式：拍卖

公告结果一出来，众多网友不忘心疼复地一分钟。

毕竟这块香饽饽土地在开拍前就已经有多方信息传出被复地勾中，而且在2020年5月22日下午，九龙坡区与重庆市地产集团、复地产业发展集团签订战略合作协议，三方共同打造重庆市西站项目。因此为了顺利拿地，还设置了很多高门槛的条件，比如

1、项目商业总占比43%约17.5万方；

2、自持不少于1万方，不少于10年；

3、引入10家中华老字号企业，并约定经营期限不少于10年；

4、引入2家独角兽或瞪羚企业的区域总部、分支机构或子公司，竞得人或其实际控制人须参股不少于1家。‍

基本上是为复地量身打造的，本该是囊中之物，谁料想最后被绿地参拍并获取。这块肥肉，就这样硬生生的被绿地从嘴里生抢下来，不过这本身就是公开拍卖，有人参拍愿意拿出高价下叉也并不意外。

这也并不是复地排名前列次勾地，在2019年8月，复地在中央公园成功勾地(中央公园地块占地105亩，容积率2.1，计容约15万方，楼面价4833，即公园和光项目），勾地条件也不低：

1、商业约9万方占比60%；

2、配建2.4万方国际医院并自持不少于10年，该医院不少于90张床位并需国际医疗组织颁布的标准体系认证；‍

复地的控股复星集团的产业颇多，涉及消费和房地产，还是有一定实力的，这次被绿地拦截可能也是在意料之外。

绿地为啥要拿这块地？

应该有两点，首先是在重庆确实手里面没有地了，得补充一下；二是还是认为重庆西站旁边还是有一定的商业价值，结合自身的产业，愿意尝试打造一番。

02 绿地重庆西站项目要打什么牌？

目前绿地重庆西站项目的案名也已经出来了，叫做绿地城际空间站，咋一看并不明白是什么东西，不过排名前列感觉肯定是商住结合的项目。

据绿地重庆官方了解，重庆西站是中国西部较大客运枢纽系统，是重庆的西向门户和整个中西部的示范窗口。绿地重庆西城际空间站项目位于重庆西站站前，居于重庆西站核心地理区位。同时，项目周边2公里范围内还拥有3条轨道线路、优质医疗教育资源、华岩寺风景区等配套。

该项目依托绿地核心产业资源支撑，通过产业布局落户“一区三中心”。“一区”即科创总部集聚区，“三中心”即渝西酒店会展商务中心、医康养中心和西部文旅集散中心。绿地将通过“一区三中心”的高质量建设运营，真正把重庆西站打造成中西部示范枢纽新城，为重庆在成渝地区双城经济圈高质量发展中提供新载体、新门户、新动能。

绿地重庆城际空间站项目效果图（图片来源于网络）

咋一看高大上，其实就是高铁+住宅+商业、商务结合起来，而且城际空间站并不是绿地在全国的王牌项目，相比之下，全国各地到处都有，覆盖了二三线城市，像南京、长沙、青岛、赣州、宜宾、衡阳等等。重庆西站的这个城际空间站项目，是全国第39个城际空间站高铁项目，之前重庆也有，分别是涪陵和万州。

从绿地集团已在其他区域完成的布局来看，通过打造“城际空间站”，将高铁的速度红利有效转换为城市的发展红利。

如宜宾“城际空间站”，形成拥有智慧旅游集散中心、高铁总部商务中心、跨境贸易商业中心的川南区域新中心；万州“城际空间站”重点建设集医疗、康养、教育等多元业态为一体的城市综合体和超高层双子塔地标；涪陵“城际空间站”是集商务办公中心、酒店集群、会展中心、商业综合体和商业街、高端商务公寓、生态智慧社区等多元业态于一体的产城融合新城。

03 城际空间站能给重庆西站带来多少可能？

其实绿地拿下重庆西站地块的时候，诸多的网友是持有不看好的态度。

“为了用较好的概念，拿较好的地，修最烂的房子，赚最多的钱，糟蹋较好的城市”

“难道又要想江北保税港一样散卖商业？就担心它散卖商业”

“完瓜了，绿地的骚操作是设计超高楼，开始卖房子，房子卖完了，超高楼还没打地基”

“绿地就是xxx，感觉西站要废的节奏”

重庆城际空间站项目有点儿像之前龙湖在沙坪坝高铁站的项目龙湖天街，但是两者的区位和消费对比还是有点儿大，绿地这个项目的定位应该是商业体+主题商业+城市住宅。

龙湖金沙天街

商务方面，可能会引进独角兽企业，但是这个地方能引来什么样的企业还得打个大大的问号；

商业方面，没有绿地自己的“缤纷城”商业，至于主题商业还有待观察，不过应该面积不会很大，按照之前签约的对象，应该会是宜家；

在住宅方面，肯定是以偏刚需的小高层为主，用住宅跑量的现金流来保证后续项目的开发。

如果单是从楼盘价值的来看，绿城重庆西站项目还是具有不错的卖点的，周围没有什么楼盘，5号线+环线的配置，就算卖价达到1万3/4，后期销售都可以说是不愁卖，这个价格放到重庆内环以内地块还是相当“划得着”，估计绿地也很大程度上是冲着这个来的。毕竟在2019年5月，雅居乐8.55亿元进驻华岩新城，距离重庆西站也不远，但是其楼面价就高达8544元/㎡。

绿地重庆西站项目（图片来源于网络）

不过也有人觉得绿地的商业起不来，从绿地在重庆这么多年的口碑来看，多数人都觉得“绿地在其他城市修地标，在重庆修的简直不忍直视”，“绿地住宅修的撇，超高写字楼修的还可以”“看看绿地保税中心，买商铺的全亏，几栋写字楼要修10年也修不完”。“虽然有烂尾的负面新闻，但是绿地在其他城市也修过不少优秀的超高写字楼”

但也不必悲观，重庆西站旁边的地也都没有拿给绿地，800多亩地要是都给了绿地，西站片区城市改造升级就很难想象了。现在除了绿地拿的3块地之外，其余600多亩地块全部还在zf手中，估计政府也在观望，看一下绿地究竟会打造成什么样，修的好还可以继续，修得撇，那估计就没得谈。商业地块出让，坡区已经走错了几步，一个中迪，至于西站还有待观察。

红色圈是绿地的地，其他地块未出让

城际空间站这种模式，很大程度上就是卖房子为主，有的网友认为“拿商业忽悠住宅用地，修完就不管了。”那一条“同一期住宅和商业需同时开工”的附加条款基本上是专为绿地量身定做的。绿地在全国搞了这么多城际空间站，应该主要目的还是屯地或者是住宅销售，至于商业的后续，就仁者见仁智者见智。

结  语

绿地商业做不做得起来无法下定论，但是华岩景区配套提档的商业基本没戏应该是板上钉钉的了。有人的评价很直接，“绿地来，只求这块地的商业不烂尾了，烂尾不一定是坏事，烂尾了可以提前把问题暴露出来，换个靠谱的开发商，西站那个位置，还是不愁开发商接盘的。”

西站这边的发展一直都比较纠结，2017年有苏宁慧谷，但是迟迟不动工，现在又来了绿地，高铁+商业、商务+住宅的路子真的走得通吗？重庆西站旁边没有什么消费腹地，和沙坪坝、重庆北站基本上没得比，貌似之前的的事实都在告诉市场，高铁站旁边很少能形成大的商圈。

其实像西站这样的地方，可能多修一些现代化的建筑，以及住宅和简单的商业就行了，提高一下形象。

不过如今绿地重庆城际空间站已经落地，通过多方合作，能打造成什么样就拭目以待了。