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本次收官均价约33264元/平，房源共计48套。
作为主城区最后有价值的几个限价盘，有很多小伙伴咨询该不该参与摇号。
这篇简单聊聊宸岸栖月收官季。
宸岸栖月算是最后一批限价盘，目前已开盘三次，热度均属优秀。
a. 25年4月15日首开，房源112套，摇号人数995人，中签率11.26%
b. 25年6月18日二开，房源152套，摇号人数939人，中签率16.19%
c. 25年9月9日三开，房源64套，摇号人数585人，中签率10.94%
彼时市场其实已经开始下行走冷，但是运河新城似乎热度仍旧不低。
不限价的熙岸晓月在首开均价37886元/平，二开均价38977元/平的情况下，摇号人数仍然达到622人和528人。
运河湾的金茂府，二开均价高至5.8万，单价最高都到了6万了，结果还是给人家卖完了。
同样有公租房，河语光年部分成交价已经接近申花杭樾润府了。
被嘲笑“电厂房”、“没配套”的运河新城，眼下实际热度颇有走出“独立行情”的态势，其核心价值是什么？
个人认为，运河新城的核心价值在于学区。
在满足学区之后，到主城区的通达性，以及是否有运河景观，决定了项目的核心价值。
2024年5月6日，拱墅区教育局发布一条关于《征求杭州市文晖实验小学等4所学校学区划分方案（征求意见稿）》意见的公示。
宣布了运河新城的两个学区划分，以金昌路为界，以南为卖鱼桥分校，以北为育才大城北学校。
此消息公示之后，运河新城中正式走红。
由同样绿城开发的宸岸印月领头，24年5月7日首开，5月27日即收官。报名人数高至2456人，中签率低至13.99%
在目前的杭州楼市中，你可以说学区价值在二手市场的价值度在下降。
但无法否认的是，好且稳定的学区，能提供给项目更高的安全垫，后期的保值性和增值空间更大。
现有楼市红盘中，可以不近地铁，可以没有商业，但是学区基本都是必备的。至少是不能拖后腿的。
并且，带着长期视角来看，
学区的价值并不会随着人口减少而下降
。正如我在《老牌公办幼儿园也关停！上学会越来越难吗？未来房产价值注意这两点…》一文中提出的：
人口下降的同时对应的资源、配套也会失去维护能力。学区的总数量必然也会跟着减少，减少幅度甚至可能超出人口下降幅度数倍。
说简单点就是，你现在小区周边可能有3-4个学校。未来没这么多人的情况下，学校可能只会剩一个来保障基本教育，可能上下学还需要远程接送。
这种情况下，上学同样会有难度，学区优劣差别可能比现在还要大。你还觉得学区会没有价值吗？
所以我认为，即便人口持续下降，好的学区反而会持续保持价值。
而具体哪些学区更有可能？
个人观点：
a.
区位足够强势的学区本部
（位列中心核心地段，板块人口持续流入，板块配套持续迭代翻新）b.
现阶段保持稳定人口流入，加持学区概念的新兴板块
这两种学区，比人气已经被迁移走、人口流入少的老城学区，更能保证学区的长期价值（周期约10-20年）
目前看，运河新城是有成为后者潜力的。
宸岸栖月也好，最近首开12.7%中签率的熙岸晓月也罢，正是源于这样的潜力才会在市场下行情况下跑出热度。
当然，除了学区，项目综合实力也是在线的。
论地铁，宸岸栖月步行至地铁仅280米。
论商业，驾车10分钟可至城北万象城。
步行到运河河畔、大运河博物馆，也就500米左右。
情怀、学区、商业、地铁，基本的价值线还是很高的。
作为限价产品，综合品质也并不差。
室内装标新风、地暖、中央空调都配齐了，并且也赠送了老板的洗碗机。
公区上健身区、泳池、儿童区、会所也都配齐，至少不能算差。
最后，大家的问题，估计还是两个。
1. 宸岸栖月收官能不能买？
2. 选宸岸栖月还是选熙岸晓月？
首先第一个问题，我的建议很简单。
假如你有学区需求，也是自住目的，宸岸栖月这次收官肯定是能买的。
有人会说，这次加推的楼幢，旁边写字楼不是会挡阳光吗？
根据采光模拟，你说不会挡肯定是假话。
但是影响很大吗？无非是一天“晒足8小时”和“晒足7小时”的差别。
还有人会说电厂。
我个人咨询过市环保局，也咨询过电力局的朋友，得到的回复均是对居住无实际影响。
甚至电厂后期都能给周边小区集中供暖了，这可能反而算是一个“配套”了？
所以个人观点，最后开的3号楼和之前开盘的另外6幢比差别不大，仍然是值得选择的。
毕竟对比当下的竞品来说，限价3.37万就是最大的安全垫。
这其实也就回答了另一个问题，选熙岸晓月还是宸岸栖月。
二者区位极其接近，差别主要在价格和品质上。
熙岸晓月首开均价37886.5元/平，二开38976元/平。
考虑楼幢分布，整盘均价预计在3.8万/平左右
按3.8计算持有成本，接近4.08万/平。
再看宸岸栖月，之前我算过，按均价3.37算持有成本差不多3.79万/平。
这次开盘均价33264元/平，而且因为项目已经在建半年，所以实际成本还会更低一些
那么和熙岸晓月比，就有近3千/平的差价
。对刚需来说，低价通常比品质更重要。
品质会有一定溢价，但是只要不是到了“代差”的程度，尤其对刚需来说，市场会自己用脚投票。
我们再对比一下潜在的其他竞对项目。
从周边二手来看：
1. 『河语光年』，有自持，2幢转公租，沿运河小区，位置更好品质更差，无河景二手成交价在4-4.2万/平左右。
2. 『河映云集』，含公租自持，位置相对更好品质更差，二手成交价在3.8-4万/平左右，靠高架单价会低一些。
3. 即将入市的『宸岸印月』，位置接近，我估计最终二手价在3.8万/平不含大税。
目前项目周边新房竞对：
1.『滨江鸣澜里』，单价约3.37万/平。区位更差，没有运新中的核心价值——育才大城北学区。目前分销10万，据说还有折扣。
2.『玉湖之星』，单价约3.25万/平。少有的南向湖景新房，但是开发商没有口碑，表现存疑，且学区预期一般。目前分销中，佣金2.5万。
3.『华丰璟逸』，单价约3.6万/平。大户型过多，总价门槛较高，并且华丰学区较差。目前已分销，佣金6万。
4.『北面越秀地块』，拿地价20490元/平，之前我估计卖3.65万/平左右，位置相对弱于宸岸栖月。
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