人口步入负增长时代 统计局数据隐藏楼市何种趋势?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

2022年的房地产市场数据可以用“惨烈”一词概括。从1月17日国家统计局公布的数据来看，不仅房产市场供需两端面临冲击，商品房销售额重回5年前，房价也呈现微降2%态势。与此同时，2022年中国GDP增长3% ，相比于2021年的中国GDP增长8.4%，相形见绌。

亦有专家称，房地产拖了GDP后腿，提振市场信心，还需“临门一脚”。在当前国际经济背景之下，中国货币政策放松空间有限。更为重要的是，2022年中国人口61年以来首次负增长，在人口缩减的当下，楼市需求端格局也在调整。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，当人口进入负增长，更为重要的是出生率比往年减少，未来受疫情等因素影响，人口还会减少。所以，从供需长远来说，房子就很难卖出去。数据显示，2022年全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰，这是1950年以来，年出生人口首次跌破1000万。

图片来源：第一财经

供需两端面临压力 楼市修复路上还需迈过多道坎

2022年受流动性危机，房企暴雷、裁员及楼市难交付等事件蔓延。房企资金决定房屋完工进度、进而决定着楼市的供应量。单从全国房地产开发企业到位资金同比增速来看，2022的数字为-25.9%，这说明此类资金状况势还没能快速改善。虽然金融16条、三支箭以及后续出台的资产负债表优化21条方案支持，但是，政策传导尚需时间。

在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，要想真正改善企业资金状况，不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。

根据1月17日，全国住房和城乡建设工作会议内容，稳预期，防范风险，促进转型是2023年房地产的重要内容。中央的主基调是坚持房住不炒，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、价格基本稳定。

其中，特别指出，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，抓优质房企，支持优质国企、民企改善资产负债状况。有条件的房企可以进行现房销售，继续实行预售，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

亦有专家向焦点财经预测，今年房地产对经济的拖累不会比2022年更大，但也不可能恢复到2021年之前的水平。

根据1月17日国家统计局公布数据来看，2022年房产市场供需两端面临冲击和压力。

从需求端销售情况来看，房屋销售数据总体上弱于预期，这说明购房需求刺激面临阻力。数据显示，2022年，商品房销售额133308亿元，重回5年前销售额，同比下降26.7%，其中，住宅销售额下降28.3%；商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中，住宅销售面积同比下降26.8%。

从供应端来看，开发投资压力较大。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。房屋新开工面积下降四成。其中，住宅新开工面积同样下降四成。房屋竣工面积下降15.0%。其中，住宅竣工面积下降14.3%。

“目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。”严跃进如此表示。

事实上，楼市供应与生产资料土地密切相关。从土地购置方面的数据来看，2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩50%。

“若是剔除城投等企业托底拿地现象，此类土地数据其实是更为糟糕2023年激活土地市场的工作需要加快，其关系到各地土地财政的有序运转，也关系到房屋的供应。”严跃进认为，2023年需要继续做好激活供需两端的工作。

楼市迎来供大于求时代 10万亿或是未来天花板

与销售低迷及供应市场下降形成鲜明反差的是，商品房待售面积有了一定的增长。数据显示，2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。库存的增加意味着去化仍然是2023年的头等大事。

焦点财经还发现，2022年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人，比上年末减少85万人。中国人口出现了61年以来首次负增长。

根据房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的原则，这是否意味着按照此种趋势未来房屋销售会更难？

对此，央视财经评论员薛建雄向焦点财经表示，楼市已经进入供大于求时代。因为疫情等各种原因未来几年人口会降得更快。至于房地产短期刺激，从长期看新房规模不可能超过10万亿，未来中国楼市可能会和日本类似。

“不过，长租公寓、风景区养老度假别墅、近郊别墅等细分市场还有几万亿机会。如果能抢到，规模利润仍然不小，因为在中国除了房地产，第二大行业汽车规模不到5万亿。” 薛建雄称。

此外，从去年的房价来看，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2022年全国商品住宅均价为10185元/平方米，涨幅为-2.0%。

对此，严跃进的看法是，从短期来看，房价数据在收窄，得益于各地稳房价的工作，也有助于改善市场信心。当前房价的小跌，也使得购房的最佳窗口期形成，各地要积极利用好此类房价数据，积极推进2023年尤其是一季度的房屋销售工作。