上海楼市:面对“热涨”的房产浪潮,这些干货知识可以稳住焦虑!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号。

提问：曾叔，有什么购房的小知识可以指点的吗？比如一些干货知识什么的！谢谢！

回答：楼市这一块，买房人都懂得的“热知识”我就不多说了，那么就分享几个干货冷知识吧。

排名前列，一个小区多大面积算好？

太大有抛盘风险，房价涨幅慢，太小没有小区氛围。

常规小区建筑面积在5-10万方为正好。大概500-1000户即可。

第二，得房率越高越好？

不是，得房率代表小区舒适程度，正常70%-80为佳。

甚至一些先进豪宅，得房率反而要更低，因为公摊环境和面积要做的足够大足够好。

第三，人车分流重要吗？

重要！现在的新小区，人车分流基本是标配，到了接盘市场有更多购买力愿意溢价接受这种房源。

一些半人车分流，伪人车分流都是要折价的

从你决定在上海买房子的那一刻，就一定要做好战斗的准备了。

提问：曾叔，如果投资上海房产（一套）500w左右，首付200w，其它成本包括中介费等需要100w，未来收益如何？谢谢！

回答：涨幅是根据大盘和区位选筹的，和你的成本无关，跑赢通涨不难的。

提问：老师，新上海人，单身，总预算450万，主要考虑投资和租金，在杨浦区五角场附近工作，请问在哪个区域买？杨浦区同济大学附近的老破小买哪种？

回答：投资的话就不要买老破小了，而且是投资，就所谓具体区域了，关键是看潜力，多考虑东西两侧外环的次新。

提问：曾叔，请问下买大贷足的理由是什么？刚工作，12.5k，首房首贷，总价570w，爸妈觉得我还不起月供要付7成首付，理财也没有收益能超过LPR的，靠利息还贷不值得。这种情况要怎么选择呢？

回答：人一生只有一次sfsd贷足6.5成的机会，如果这次不用以后就么有杠杆的弹性，和资产规模做大的张力了。老人没见过楼市暴涨和杠杆赚钱的快感。曾叔的话宁愿损失点利差，也要保持扩张的能力。买多了你就知道了。

提问：曾叔，你好！我看中一个上海学区房，但是房东情况比较复杂，房子简易产调显示房子有抵押，但又不是按揭贷款。另外房东已经离婚，但是老婆的户口还在房子里。房子都没有在链家上挂牌，只在太平洋一家中介挂牌。

请问应该如何较大限度降低风险，工作太忙，无法忍受出现纠纷后花时间去起诉房东。

我想到的办法：

1、直接付首付到监管账户（其中包含定金），坚决不往房东个人账户打一分钱

2、和房东一起去抵押银行，领取结清证明

3、和房东一起到派出所，确保户口上没有其他人

回答：1、2是可以的，但是没办法保证房东有没有其他债务，飞来一个查封怎么办？这种单子只能打点好中介那边，让中介做好尽调，让中介老法师来做风控。

提问：曾叔你好，想投资一套360以内的房子，住张江，对别处不太熟，现金流也比较紧张，未来七八年不会卖，目前考虑唐镇的金利公寓，08年的动迁，两房350，比前年低了不少，从未来涨幅看您觉得值得投资嘛？金利周边有一批动迁房，有没有比他更值得投资的？或者其他区域也可以，非常非常感谢！

回答：唐镇这个地方不是特别适合买动迁房，因为唐镇不缺好房子，而且好房子的价格也不是天价，动迁房会承受比较大的压力，并不是特别建议你买这里，360的总价买在唐镇有点低了。有两个不错的投资打法，一种是买市中心二梯队学区房老破小总价较低的那种，要精选一些供应偏少的板块；另一种是在大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买动迁房，相对来说品质还可以，区域里面没啥很大竞品的，是不错的选择。

提问：曾叔啊。市中心40年权住宅式公寓能买吗？价格明显低于市场价，能落学区，这种房子能投资吗？

回答：投资的话是不建议买的，接盘客不喜欢这种。

提问：曾老师，最近打算置换，看到一套8层洋房的一楼，120多平四房两卫，17年次新房，带近40平花园，户型方正，比中间层折价多少？谢谢

回答：不折价的，底楼瑕疵和花园优势其实是对冲了。

提问：曾叔，父亲姓名的上海房产可赠送给已婚的孩子吗？孩子在上海还不够购房资格需要等到有购房资格生才能过户吗？是应该属于孩子私人财产而不是婚内财产，对吧？他们家庭还可以买房子吗？谢谢

回答：可以。成年即可。已婚被赠与，就是婚内财产，占用购房资格。

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