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上海｜未来港元启测评：临港精装准现房

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临港105片区热门盘 ——未来港元启

一、楼盘基础概况

项目位于浦东临港新片区 105 片区，香柏路与荷萃路交汇处。双国企开发：临港集团 + 东方国际，交付有保障。占地约 13.88 万㎡，容积率 3.0，绿化率 35%。规划 4 栋 23-26 层高层，共 1278 户，纯住宅无底商。均价约 2.88 万 /㎡，精装交付，2026 年 9 月交房。主力户型：71㎡两房、99㎡三房、130㎡三房、151㎡四房。

二、地段交通配套

轨交在建，未来出行有潜力。距两港快线临港开放区站约 900 米，步行约 8 分钟。两港快线预计 2025 年底通车，15 分钟到浦东机场，30 分钟到张江。自驾便捷，紧邻临港大道、两港大道。10 分钟到临港管委会，20 分钟到滴水湖，30 分钟到浦东机场。公交配套一般，1 公里内仅 1 个站点，依赖短驳。

三、周边生活配套

教育以规划为主，现有资源较远。北侧规划 3 所幼儿园、2 所小学，板块规划 19 所学校。现有华师大附属临港幼儿园、小学，步行约 2.7 公里。

商业逐步落地，日常需求可满足。自带约 2.9 万方社区商业，规划超市、餐饮、生鲜。1 公里内社区商业已开业，3 公里到星海汇、宝龙广场。

医疗配套待完善。周边规划临港公共卫生中心、国际医院。现有六院东院（三甲），驾车约 15 分钟可达。

生态资源丰富。近冬涟河景观带、星空之境海绵公园，休闲空间充足。

四、小区内部配套

全人车分流，地下车位 1570 个，车位比 1:1.2。打造滨水全龄园林，600 米夜光跑道、中央草坪、儿童区。架空层设全龄活动空间，满足不同年龄段需求。物业为古北物业，物业费 4.1 元 /㎡/ 月。绿建三星 + 超低能耗，标配中央空调、地暖、新风。层高 3.0 米，2 梯 4 户，居住舒适度尚可。

五、在售户型解析

71㎡ 两房两厅一卫

三开间朝南，南向面宽 8.4 米，飘窗全赠送。优点：总价低，约 199 万起，适合刚需上车。缺点：单卫设计，空间紧凑，储物有限。

99㎡ 三房两厅两卫

南北通透，动静分区，双卫设计。优点：功能齐全，得房率约 80%，性价比高。缺点：次卧进深较窄，约 2.4 米，实用性一般。

130㎡ 三房两厅两卫

空间舒适，主卧套房，采光通风好。优点：适合刚改，居住体验优于 99㎡。缺点：过道有面积损耗，无独立玄关。

151㎡ 四房两厅三卫

四开间朝南，双套房设计，空间阔绰。优点：适合多孩 / 三代同堂，改善一步到位。缺点：总价高，约 435 万起，改善门槛不低。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

项目优点双国企开发，准现房，交付风险低。低总价精装，71㎡约 199 万起，临港上车友好。绿建三星 + 超低能耗，装标高，居住成本低。自带商业 + 滨水园林，社区生活氛围可期。车位充足，人车分流，物业有保障。

项目缺点距市区远，自驾到陆家嘴约 50 分钟。现有配套一般，教育、医疗依赖规划。容积率 3.0，社区密度偏高。部分楼栋临路，存在噪音干扰。

适合购买人群在临港、张江、浦东机场上班的刚需 / 刚改。预算有限，想低总价买精装三房的年轻人。接受长期规划，看好临港 105 发展的自住客。以自驾为主，不依赖地铁通勤的家庭。

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