“接盘侠”中海

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

弱环境下的房地产行业，企业间的表现正愈发分化。

一边，是陷入流动性压力的企业频频出售旗下资产纾困；另一边，资金充裕、杠杆稳健的企业则屡成“白衣骑士”和“接盘侠”。

中国海外发展（00688.HK，简称“中海”）也成为了“接盘侠”之一。1月24日晚间，中海公告称，公司于2022年1月21日及24日与雅居乐集团和世茂集团分别签署了协议，拟以18.44亿元和18.45亿元的交易代价，购入了上述两家公司所持广州利合房地产开发有限公司（简称“广州利合”）26.66%及26.67%的股权。

两笔交易合共代价36.89亿元。交易完成后，中海所持广州利合股权比例将升至73.33%，成为后者的排名前列大股东。

接盘昔日“并购王”

广州利合的主要资产为“广州亚运城”商住混合式综合体，该项目的总建筑面积为585万平方米，地盘面积为252.1万平方米，由中海、碧桂园、雅居乐和世茂集团合作开发。交易前，广州利合由此四家公司各持股20%、26.67%、26.66%和26.67%。

头顶亚运会光环，广州亚运城项目自2009年面世起一直颇受关注，还是广州区域新房成交热门楼盘。据克而瑞统计，2021年，该项目以“2961套+92亿+32万方”的成绩稳坐广州销售套数、金额、面积三冠王。

截至2021年末，广州利合未经审核的资产净值为29.12亿元，除税后纯利为29.85亿元。这也意味着，弱环境下，中海又将一宗优质资产收入了囊中。

对于面临大量即期债务的雅居乐而言，该交易可为其带来约6.99亿元收益，以偿还债务同时支撑公司运营。陷入流动性压力的另一“卖方”世茂集团也有望借此录得7.16亿元收益，进而松一口气。

从这个角度上讲，从世茂、雅居乐手中购入股权的中海，又可被视作“白衣骑士”。

回溯过往可知，雅居乐和世茂皆曾多次在公开市场扮演“并购王”的角色，后者更曾在2020年初将福晟集团旗下资产收入囊中，上演“世纪大并购”。当前流动性压力下，该二者也不得不选择出售资产纾困，时移事易，颇为令人唏嘘。

对于中海而言，此次“接盘”广州亚运城项目部分股权则是公司在逆周期下进一步加仓之举。其也在公告中指出，“经考虑该物业的位置、规模及发展前景后，董事认为收购事项是本集团通过增加其于合营公司的权益，进一步加强在中国的物业发展业务的良机，并有助于本集团的长期业务增长”。

有地产分析师告诉焦点财经，2021年，不少高杠杆扩张房企因难以维持债务的正常还款而暴雷，旗下项目被迫停工，项目重组迟迟难以进行，为防止风险扩散，年末至今年年初，不少地方政府都在积极引导国央企对出险企业项目进行收并购，地方国资很多都有任务领取。中海此番收购之举也与此有关，并且，这符合房地产行业迅速“维稳”及“拯救民企”的预期。

不过，中海并非2022年排名前列在“收并购”市场“吃螃蟹”的央企。在它之前，华发、华润等国企央企均已出手。今年1月份，融创将昆明融创文旅城二期40%股权，以14亿元的价格转让给华发；华润万象生活也分别以11亿元、22.6亿元代价购入了禹洲服务及中南服务两家物业平台。

手握千亿现金

房企在并购、拿地端的表现与其在销售端、融资端的表现联系紧密，中国海外发展也是如此。截至2021年中，中海在“三道红线”一线未踩的基础上，在手现金也达到了1174.27亿元，较年初上涨6.3%。这是其收并购的基础。

在销售端，据公告，中国海外系列2021年的合约销售额为3694.95亿元，同比增长2.4%，排名行业第6位。而在这一年，百强房企的全口径销售金额为12.65万亿元，同比下降了3%。

在杠杆端，据中金公司研报显示，中海目前已握有业内最优秀的资产负债表，2021年末的“三道红线”预计仍将维持“净负债率34%、扣预后的资产负债率53%，现金短债比2.6倍”的水平，平均融资成本有望在中期3.6%的基础上进一步下行。

进入2022年，中海曾在一月份先后完成了两笔合共21亿元的公司债发行，票面利率仅有2.98%和3.38%，这在行业处于低位。

房地产行业有句老话，顺势看万科，逆势看中海。当前环境下，这一说法正在被事实印证。回望地产艰难前行的2021年，暴雷房企频现，而中海同样在逆周期加仓。

据焦点财经梳理，2021年，中海共斥资841.21亿元在三轮集中供地中拿下32宗地块，涉及北京、天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市，更在天津以111.27亿元的拿地金额排在榜首。

尤其是第二轮集中供地中，中海斥资658亿元斩获了25宗地，堪称当时土地市场最“靓”的仔。而在这背后，是经历过首轮集中供地的“火热”景象后，房企拿地热情下降，土地市场降温、溢价率下行及流拍率走高。逆周期拿地推动了中海拿地成本的下降。去年下半年，其拿地成本由上半年的13736.45元/平方米降至12537.13元/平方米，下降明显。

中金公司指出，中海2021年的拿地总额为1774亿元，对应的拿地强度为48%，相较H股房企40%的拿地强度平均值，高出8个百分点。而由于错峰拿地，致使其在二、三轮集中公司中的拿地成本较上半年有3至5个百分点的边际改善。

中海的确是2021年拿地力度较大的房企之一。在克而瑞的统计中，2021年，中海的新增土储货值为3372亿元，排在行业第4位，这较中海的销售排名还提前2个名次。

以往，市场多认为中海“稳健有余、进取不足”。随着这些新增土储的相继开发入世，中海在规模上也给外界留出了更多想象的空间。