深圳11月二手房成交破半年记录,中介:量增价降现“笋盘”;专家:谈复苏尚早
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
甩出取消750万元豪宅线，和二套首付由7成降到4成两大“王炸”政策一周后，深圳楼市有了松动。
据深圳市住建局披露，11月份深圳全市一手住宅成交2773套，环比涨4.5%、同比涨7%；全市二手住宅成交3133套，环比上涨12.9%，同比大幅攀升44.5%。深圳11月份的一手住宅成交量创近5个月新高，二手住宅成交量更是创下7个月以来新高。
另据乐有家研究中心监测，乐有家深圳门店成交环比新政前一周有一定程度的上涨，对比2022年同期上涨51%。时隔6个月，深圳二手房过户量再破3000套。
对于新政是否已经带动深圳楼市走向复苏，中指研究院华南分院总经理杨红侠对搜狐财经指出，作为楼市风向标之一，豪宅的动向对于观察楼市具有重要意义。近两年来，深圳楼市较为低迷，但豪宅价格相对坚挺。
在他看来，豪宅属于稀缺资产，在政策调整后进入门槛降低，竞争有可能增加，在一定程度上会促使意向客群争取尽早锁定目标房源。预计短期内新政效果仍将持续，带动住房成交量回升，尤其是改善性需求的释放。
一位常年深耕深圳楼市的地产高管则对搜狐财经表示，谈复苏还早，深圳楼市还在筑底阶段，政策正在面对现实及持续性松绑，但核心问题是收入下降，工作岗位不稳定，企业负债率过高。
量及价一直是楼市关注的两端。在询问市场是否还有降价空间时，多位深圳链家中介向搜狐财经表达了肯定。
“市场整体价格还在下调，成交量比之前增加。银行利率和首付已经降低，深圳首套首付三成，深圳二套首付四成，首套利率4.1%，取消750万豪宅线限制，市场回暖成交量和看房量增加，新房优惠力度比较大，二手房也有业主急卖的笋盘。”某位深圳链家经纪人如此向搜狐财经表示。
此外，搜狐财经从乐有家研究中心数据处发现，新政前一周，800万及以上房源的成交总占比为21%，新政后该占比小幅上涨为23.7%，说明改善型购房人群逐渐入市。
为了救市，深圳频繁祭出楼市政策。今年8月底，深圳开始执行“认房不认贷”政策，无论购房者是否有贷款记录，只要购房者名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。
11月底，深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，直接降低了居民购买二套住房的购房资金门槛。有业内人士指出，该政策的出台可能比“认房不认贷”的威力更大。
在杨红侠看来，新政的出台，有效降低了144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。自九、十月份以来深圳对刚需房的政策力度不大，短暂的交易量提升后，很快又是一波反向下跌，目前11月出现回暖迹象。
年末“翘尾”行情有想象空间，不仅体现在二手房市场。更为重要的是，深圳法拍房走出了低迷，并呈现较高溢价空间。
11月30日，阿里法拍平台拍出了两套深圳南山区半岛城邦三期房源，与起拍价相比分别溢价34.19%和34.18%，成交价格分别为2378.4万元和2434.1万元。此前，深圳南山区红树西岸花园3套过2000万房源分别溢价100.16%、152.44%和112.95%。其中，有一套房源最终成交单价超20万元/平米，刷新近段时间该小区市场成交纪录。
杨红侠则强调，近期，深圳豪宅法拍房市场较为活跃，房源单价波动除市场因素外，受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响，超100%的价格涨幅中，不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用，但更多的仍然是个案因素使然。
即便市场已经出现了回暖迹象，搜狐财经所对话的多位专家都表达了悲观的情绪。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对搜狐财经指出，深圳楼市目前特别低迷，远远没有走出低谷。因为二手房虽然连续两个月反弹，但是11月的成交量也只有3100多套，依然是一个很低的数值。
杨红旭认为，深圳这一政策出来之后有反弹，但是并不是特别强烈，所以政策效果不是很明显，也不会带动整个一线城市往上走，还没这个能量。“关于深圳的限购政策，我是建议应该学习广州。”杨红旭称。
镜鉴咨询创始人张宏伟向搜狐财经坦言：“深圳楼市现在不叫回暖，只是集中释放一波量而已，估计到一二月份市场又回落了。”
“只有把限制政策全部解除，或者有一部分定向宽松，市场才能够有量的释放机会。深圳市场到目前为止没什么太大变化。因为深圳市场制约因素太多了，法拍房和学区房只是有一点点的回暖而已。”
在张宏伟看来，深圳人才房的大量供应导致新房和二手房成交量严重委缩。人才房等保障性住房未来市场供应占比约35%左右；按照这样的供应结构，其实，深圳已经在“二次房改”（按二次房改划分标准，人才房是归类保障房的）的道路上走在全国所有城市的前列。
“即使现在深圳取消二手指导价，甚至限购政策在郊区定向宽松等措施落地，由于深圳人才房对于整体市场的平抑作用，这些救市政策落地也不会对深圳楼市起到太大影响。”张宏伟称。
搜狐财经发现，深圳二手房价格较高峰时期已经出现不同程度的下跌。据乐有家数据显示，从价格上来说，现在的深圳二手房价部分已回到2018年。11月二手房成交价低于指导价占比已达到78%。
另据中指研究院数据显示，在新房市场的成交上，11月深圳新建商品住宅成交规模约30万平米，环同比增长均约一成。供应方面，本月深圳商品住宅新批上市面积环比增长约15%，同比下降近五成。
对于后续深圳楼市政策，杨红侠指出，政府对于政策是分批逐步推出，此次政策出台，大家对于后续政策的期待提升，预计未来仍有望进一步优化政策，也会刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，短期成交量会有提升。
张宏伟则认为，深圳的楼市救市政策有必要再进一步松动，深圳的救市空间比较大。比如，取消二手指导价、本地人取消限购可购房2套、郊区的限购针对人才定向宽松、人才房和限价房适度减少供应等措施，让合理的需求入市，去化一下郊区高库存，让市场活跃起来。
当然，亦有相关业内资深人士认为，从历史的经验看，深圳市场大概率会逐步企稳，但不会迅速转热，未来绝对是属于改善性市场。
深圳楼市连发两条“王炸”新政，除了对自身有影响之外，业内更为关注的是，其是否会对其他一线城市楼市带来连锁反应。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对搜狐财经指出，即使深圳楼市政策放宽，短期也有回暖，但要带动一线城市全面上涨，可能性不大。因为城市分化非常严重，特别是一线城市一手房与二手房的市场都不太一样。
张宏伟则对搜狐财经表示，深圳购房首付占比下降，有可能导致北京和上海跟进，后续也会有一小波成交量的释放。
对于一线城市楼市如何复苏，谢逸枫对搜狐财经坦言：首先，限购城市必须再次调整，再次放宽。普通住宅的标准必须要再次调整，像二套房贷政策落实要在北京、上海同时放开，同时落实到位。最后，一手房与二手房的限价政策，要么调整，要么取消。只要这四个政策全面调整好，才有可能带动一线城市上扬的可能性。
“目前，限购政策对楼市意义不大。即使全部购房需求取消，短期可能会有爆发，但是持续性估计不会很强。此外，从目前深圳、北京、上海、广州，包括全国楼市，还需要落实“金融16条”、“三支箭”、50个房企白名单等相关政策，这样楼市才有可能实现回暖。”谢逸枫如此表示。
事实上，为了稳楼市，各地政策大招不断。根据中指研究院统计数据显示，2023年前11个月全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。据初步统计，11月已有43省市(县)出台政策49条。
“楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍有待观察，继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。”杨红侠如此对搜狐财经表示。
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