透视远洋商业:轻资产转型回流现金超百亿,红星商业仍由爱琴海运营

【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。

从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？

搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。本期为10期，解读远洋商业。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

从1999年北京西长安街远洋大厦开始，入局写字楼开发运营领域；从2002年涉足商业地产，到2012年首个商业综合体北京颐堤港开业，在住宅开发主业之外，远洋集团在商业地产领域也布局多年。

目前，远洋商业业务主要涵盖商业综合体、甲级写字楼、购物中心、社区商业及五星级酒店等，打造出北京颐堤港、成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等商业标杆。

虽然布局多年，但远洋商业发展规模并不大，截至2022年底，远洋共持有超过22个经营中投资物业，可租赁面积约366.4万平方米，去年全口径租金收入约49亿元。

2021年并购红星地产，是远洋商业规模一次大的跨越，获得红星地产千亿货值的同时，也同时接收了红星地产的21个商业项目，但大多数尚未开业。自2022年以来，远洋正加速向中轻资产转型，商业资产持有规模在进一步降低。

从收入来看，远洋商业的业绩主要有自两个板块，一部分是投资物业的租金收入，另一部分是来自远洋服务的商业运营服务收入，但并不包含红星地产商业，后者主要由爱琴海集团提供服务。

2022年，远洋商业持有的22个商业项目租金收入3.91亿；远洋服务提供商写运营及物业管理服务的26各项目，收入5.29亿元。由于推进投资物业的中轻资产转型，租金收入降低减少5%；但是商业服务板块由于增加6个项目，收入增加15%。

不动产推进轻资产化：

出售项目回流现金超百亿，租金收入降低5%

远洋的轻资产道路，始于2021年10月，彼时其联合数家国际投资人成立14亿美元核心写字楼基金，专注投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目，当时被称为国内写字楼市场最大规模的美元基金。

有别于国内常见的确定投资组合的基金，该基金为半盲池型基金，一部分资金投资于北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目，均是远洋旗下的投资物业；另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目。

基金搭建完成后，由远洋旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，远洋资本负责基金日常运营和管理，这也是远洋筹谋轻资产之路的开始。

让已持有的重资产变轻，同时保留项目运营管理权，是远洋要走的轻资产路线。过去的2022年，在地产下行的背景下，为了保证现金流的安全，远洋加速轻资产转型步伐，接连出售旗下商写资产，减轻重资产的持有比例。

去年4月，远洋以30亿出售北京颐堤港一期项目股权，引入大股东中国人寿；到6月份，远洋将北京远洋锐中心21%股权，出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额达到50.15亿元;10月份，远洋又以2.33亿出售北京中国人寿金融中心10%股权，由中国人寿接盘，出售完成后，中国人寿100%持有该大厦。

尤其是去年12月，远洋与远洋服务转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，总对价54.65亿，这意味着远洋开始推动旗下优质商业资产轻资产化。

据搜狐财经了解，远洋2022年出售的项目中，远洋锐中心出租率表现并不理想，2021年仅为仅为34%；中国人寿金融中心的出租率也不高，截至2022年6月底，在远洋持有的22个投资物业中，以67%垫底。

但成都远洋太古里则不同，在远洋的资产版图中，它属于拔尖类的优质资产，是国内知名的网红打卡地和潮流地标，2019年曾以超75亿销售额成为国内销售额最高商业项目之一，2022年出租率高达95%。

远洋集团控股董事局认为，出售事项一方面能促使远洋完善资产结构，以可观的利润实现投资价值；另一方面，也能产生大量现金流入，补充营运资金并将降低远洋的杠杆比率及完善财务指标。

通过适度降低持有物业的比重，远洋2022年通过盘活北京、成都等地的持有物业项目回笼资金逾百亿。但对投资物业推进中轻资产化模式，也令其物业投资租金收入减少5%，由2021年的4.09亿降低至2022年的3.91亿。

但远洋集团指出，目前在建持有物业总建面超过170万平方米，其中北京远洋乐堤港将于2023年下半年投入运营。随着在建项目逐步投入运营，租金收入将保持稳定增长。

商业运营分割：

远洋服务分管26个，红星商业仍由爱琴海运营

从2021年8月，远洋服务全面承接远洋集团购物中心及写字楼的商业运营业务，并设立商业资产管理平台，去年商写运营及物业管理服务收入5.29亿元。

截至2022年底，远洋服务提供商业物业服务的合约建筑面积约为1170万平方米，在管建筑面积为670万平方米，去年平均物业管理费为每平一个月12.1元。

远洋的购物中心主要分为三大产品线，分别是“堤港”系、“里”系和“未来”系。其中，“堤港”系和“里”系定位为城市级旗舰商业综合体，“未来”系定位为城市社区集中商业中心。

远洋服务去年主要为9个已开业购物中心提供商业运营及物管服务，其中1个去年开业的购物中心，储备项目3个，总合约建筑面积90万平方米。

而在写字楼领域，远洋服务则主要为17个已运营写字楼提供商业运营服务，筹开项目3个，总合约建筑面积为140万平方米。其中来自第三方外拓项目数为3个，占总合约建筑面积的约14%。

整体来看，远洋服务去年向购物中心及写字楼提供商业运营服务的项目，共计有26个，相比2021年增加6个，这也令其商写及物业管理服务运营收入增长15%，由2021年的4.62亿元增长至5.29亿元。

其中，来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为2.95亿元，增长17%；写字楼的收入为2.34亿元，增长11%。从利润来看，购物中心和写字楼项目商业运营服务毛利率，去年分别为28%和35%。写字楼商业运营服务利润，高于购物中心。

除此之外，实际上远洋还有拥有一部分商业项目，但并未划在远洋服务的服务框架中。

2021年，远洋先后完成了对红星美凯龙旗下红星地产及旗下物流公司的收购，在拿下红星地产千亿货值的同时，也同时接收了红星地产的21个商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的资产占整体估值70%以上。

彼时，红星地产旗下商业项目已有3个处于开业状态，预计2022年之前新增开业数量十余个。但这些商业资产被并购后，并不是由远洋负责运管管理，而是由红星地产继续委托爱琴海集团运营管理。

从2022年度报告看，远洋共有22个经营中的投资物业，其中以爱琴海命名的商业项目共有5个，分别是生态城爱琴海购物公园（天津）、河东爱琴海购物公园（天津）、爱琴海购物公园 (济南)、爱琴海购物公园（苏州）和爱琴海购物公园（福州）。

对于并购而来的商业资产，远洋沿用了红星地产原有的运营管理团队爱琴海，理由是为发挥差异化竞争优势。

远洋商业特色：

联手港资房企，太古地产后再携新世界

远洋的商业模式有一个很大的特色，喜欢与港资企业联手。

自2007年远洋联合太古地产打造的首个商业项目北京颐堤港以来，双方合作不断深入，2015年推出成都远洋太古里，2020年又联合成获取北京颐堤港（扩建）二期项目，三度携手，成为港企与大陆房企合作的典范。

即便远洋已将成都太古里股权全部转让予太古地产，但据搜狐财经所知，二者目前依旧是长期而友好的战略合作伙伴，正在继续推进北京颐堤港一期合作和二期开发。

太古地产之外，远洋集团还与另一家港企达成了合作。

去年，远洋集团与新世界发展签署战略合作协议，拟在房地产开发领域展开合作，具体项目类型包括但不限于住宅或商业开发、土地投资持有、土地招拍挂、城市更新、资产收购以及与各自协同业务相关的项目等。

相比与太古地产十多年在商业地产领域的合作，此次与新世界发展建立的战略关系，不仅合作涉及范围更广，地域也更加宽泛，要在中国内地及香港范围内开展全方位战略合作。

远洋与太古地产的合作，更多是在内地的商业项目打造。而此次与新世界发展的合作，远洋借此埋下了加大布局香港房地产开发的伏笔。

手中握有多个优质商业项目，是远洋推进轻资产路线的底气所在，如北京远洋大厦出租率97%, 租金收入同比升3%；北京远洋国际中心出租率90%，租金收入同比持平;北京颐堤港出租率97%，租金收入同比持平；杭州远洋乐堤港出租率97%, 租金收入同比升4%。

与新世界战略合作，远洋是否会衍生出新路径以及后续的合作动向，成为市场猜测的重点所在。港资房企抄底内地房地产，近两年已经屡见不鲜，新世界发展便是其中之一。

但双方从去年12月达成合作以来，已过去近半年时间，暂未对外透露出具体落地动作。

目前，远洋现有项目中待开发及运营的高端商业及写字楼项目，未来将分阶段投入营运，包括北京核心商务区写字楼CBD Z6地块、北京远洋乐堤港、北京颐堤港二期等。远洋称未来将形成跨区域，多元化的品牌系列。